수원지방법원 2025타경748. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 7층 F-769호입니다. 현재 소유자는 김보성으로, 2021년 2월 4일 매매를 원인으로 2021년 3월 4일 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 221,862,000원입니다. 등기상 핵심은 2024년 5월 9일 설정된 주식회사하나은행의 채권최고액 2,064,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 하나은행 근저당과 국민은행 가압류는 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 권리보다 매수자격과 물건의 물리적 독립성 확인이 더 중요합니다. 매각물건명세서에는 공장(지식산업센터)이고 반월특수지역에 해당하므로 입주자격 및 매수자격을 사전에 확인해야 한다고 기재돼 있습니다. 또 감정 당시 전체가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이었지만, 감정인의 사실조회회신에 따르면 각 구분건물의 위치·면적 특정이 가능하고 독립성 상실은 일시적이며 복원이 용이한 상태로 확인됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경748 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 7층 에프-769호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 김보성 · 2021.02.04 매매 · 거래가액 221,862,000원 · 2021.03.04 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 1,746,493,992원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 용도 | 공장용지 · 공업용 · 일반공업지역 |
| 공시지가 | 1,278,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 없습니다. 2021년 중소기업은행 근저당은 2024년 5월 9일 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 주식회사하나은행 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 2024년 6월 하나은행 근저당, 2025년 임의경매개시결정과 국민은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 회차별 가격·미배당 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(감정가 100%) | 265,000,000원 | 260,490,000원 | 2,529,636,287원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 212,000,000원 | 208,232,000원 | 2,581,894,287원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 169,600,000원 | 166,425,600원 | 2,623,700,687원 | 0원 |
현재 최저가 265,000,000원에서는 집행비용 4,510,000원을 제외한 260,490,000원이 선순위 하나은행 근저당에 배당되고도 전체 채권 기준 2,529,636,287원이 미배당으로 남습니다. 1회·2회 유찰 시에는 미배당액이 각각 2,581,894,287원, 2,623,700,687원으로 늘지만, 이 미배당 채권이 곧바로 매수인 부담으로 전환되는 구조는 아니며 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,510,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,064,000,000원 | 260,490,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 주식회사국민은행 | 366,126,287원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,790,126,287원 중 260,490,000원이 배당되고 2,529,636,287원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 이 사건의 진짜 리스크 — 매수자격과 구분 독립성
즉 이 물건은 등기상 인수 위험보다 실제 인도 후 해당 호실을 독립된 구분건물로 복원·사용할 수 있는지, 그리고 본인이 해당 지역과 지식산업센터의 매수·입주 요건을 충족하는지가 입찰 전 핵심 확인사항입니다.
⑤ 토지·용도 메모
- 용도. 공장용지·공업용으로 이용되며 용도지역은 일반공업지역입니다.
- 산업단지. 국가산업단지·재생사업지구·산업시설구역에 포함됩니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지 형상. 전체 토지는 33,514.7㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 광대로한면입니다.
- 공시지가. 1,278,000원/㎡입니다.
- 건축 위반. 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매수자격 우선 확인. 반월특수지역 및 지식산업센터의 입주자격·매수자격을 입찰 전에 확인하세요.
- 호실 특정·복원 확인. 현재 벽체 구분 없이 일체 이용 중인 상태에서 F-769호의 위치·면적 특정과 원상 복원 범위를 현장에서 확인하세요.
- 권리 기준 재확인. 2024.05.09 주식회사하나은행 근저당이 말소기준이며 이후 근저당·가압류는 매각으로 소멸하는 구조를 등기 원본과 대조하세요.
- 파산선고 확인. 2025.06.09 파산선고결정 및 2025.08.01 등기 내용을 사건기록과 함께 확인하세요.
- 배당과 인수 구별. 채권 미배당액은 크지만 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당 규모만 보고 인수 위험으로 오해하지 마세요.
- 가격 판단. 현재는 감정가 265,000,000원이 그대로 최저가입니다. 회차별 가격은 212,000,000원, 169,600,000원으로 낮아지지만 매수자격·복원 문제는 가격과 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 입주·매수자격 관련 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
등기 권리만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024년 5월 9일 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 판단 포인트는 다른 곳에 있습니다. 반월특수지역의 입주자격·매수자격 확인, 그리고 벽체 없이 일체 이용 중인 구분건물의 특정·복원 문제입니다. 신건 최저가는 265,000,000원이지만 가격보다 먼저 이 두 조건을 통과할 수 있는지를 확인해야 합니다. 권리는 단순하지만, 입찰 자격과 물건 상태는 단순하지 않은 사건입니다.
