서울남부지방법원 2025타경458. 금천구 가산동 지밸리더리브스마트타워 5층 509호로, 사건 분류는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 산업시설(공장)입니다. 주식회사더블유부동산그룹이 2021년 소유권을 취득한 뒤 주식회사더블유네이처그룹으로 상호를 변경했고, 2021년 12월 17일 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후 경매개시결정과 금천구청·금천구 압류는 매각으로 소멸합니다.

다만 이 물건은 “말소기준 이후 권리가 소멸하니 깨끗하다”는 문장으로 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 별도등기인 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 배당표의 금액 인수 0원과 별개로, 낙찰 후에도 남는 비금전 권리가 존재합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리를 분리해야 한다

신한은행 근저당권의 채권최고액은 1,080,000,000원이고 공동담보목록 제2021-1196호가 기재되어 있습니다. 현재 회차 매각가를 146,560,000원으로 가정하면 집행비용을 제외한 143,708,160원이 신한은행에 배당되고, 채권 전액을 회수하지 못합니다. 그러나 미배당 근저당 채권 자체는 매수인이 승계하지 않으며, 별도로 인수되는 권리는 구분지상권입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 대항력 미상

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. (주)아프로푸드 가산공장은 2022년 11월 16일 전입해 말소기준권리인 2021년 12월 17일 신한은행 근저당보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 ‘아프로’는 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 이 임차인은 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서와 현황조사 원문, 점유 실체를 대조해야 합니다.

③ 가격·회차 분석 — 감정가 64%, 시세 판단은 별도

감정가 229,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 146,560,000원, 감정가의 64%입니다. 다음 회차 시나리오는 117,248,000원, 그다음은 93,798,400원으로 제시되어 있습니다.

다만 감정가 대비 할인율은 확인되지만, 이 자료만으로 동일 용도·동일 건물의 최근 실거래와 비교할 수는 없습니다. 따라서 감정가 64%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 산업시설(공장)의 가격은 점유·임대조건과 인수권리까지 함께 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 146,560,000원 가정)

현재 최저가 기준으로 매각대금은 집행비용과 신한은행 배당에 전부 사용되고 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 미배당은 936,291,840원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 산정상 매수인 금액 인수는 0원이지만 구분지상권설정등기는 별도로 인수됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 남측 인근으로, 주위는 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 혼재한 공장지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 15층 건물이며 사용승인일은 2021.09.09입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·화물용승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접합니다.
• 용도·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공부상 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 원문 확인. 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기의 구체적인 내용을 토지 등기사항전부증명서에서 직접 확인하세요.
• ‘아프로’ 점유 확인. 전입일·확정일자·실제 점유 여부를 확인해 대항력 가능성을 확정해야 합니다.
• 임차조건 대조. (주)아프로푸드 가산공장의 보증금 36,500,000원·월세 3,650,000원과 509호 점유관계를 현장에서 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가 64%만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·동일 용도의 최근 거래와 임대조건을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 신한은행 근저당권은 공동담보목록 제2021-1196호가 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 채권관계를 원문에서 확인하세요.
• 배당 변동 확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하세요.

맺으며 — “64% 할인보다 인수권리 확인이 먼저”

두 차례 유찰로 최저가는 146,560,000원까지 내려왔지만, 이 물건의 승부처는 할인율만이 아닙니다. 신한은행 근저당과 이후 압류는 소멸하지만, 1토지 을구 18번 구분지상권은 매수인이 인수합니다. 실제 임차인 2명 중 (주)아프로푸드 가산공장은 대항력이 없으나, ‘아프로’는 전입신고일 미상으로 대항력 가능·미상입니다. 배당상 금액 인수가 0원이라는 이유만으로 권리가 정리됐다고 볼 수 없습니다. 가격은 감정가 64%, 권리는 확인 진행형. 구분지상권과 미상 임차인을 확정한 뒤에야 입찰가 판단이 가능합니다.