서울남부지방법원 2025타경458. 서울 금천구 가산동 지밸리더리브스마트타워 5층 509호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 공부 용도와 실제 이용상태는 산업시설(공장)입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하4층·지상15층이고 사용승인일은 2021.09.09입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사더블유네이처그룹이며, 2021.12.17 소유권이전 당시 명칭은 주식회사더블유부동산그룹이었고 2023.12.04 상호변경 등기가 이뤄졌습니다.
등기부 본체만 보면 말소기준은 2021.12.17 신한은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 금천구청·금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건에는 표제부에 별도등기 있음이 표시돼 있고, 매각물건명세서는 그 별도등기인 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 따라서 일반적인 ‘말소기준 이후 권리 전부 소멸’형과 동일하게 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제5층 제509호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가상 산업시설(공장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상15층 · 사용승인 2021.09.09 |
| 소유자 | 주식회사더블유네이처그룹 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 117,248,000원 (3회 유찰, 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 921,417,838원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 별도등기는 인수
말소기준권리는 2021.12.17 설정된 주식회사신한은행 근저당권으로 채권최고액은 1,080,000,000원입니다. 이후 2025.04.07 임의경매개시결정, 2025.04.16 금천구청 압류, 2025.08.22 금천구 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 신한은행 근저당 자체도 매각으로 소멸하므로 배당 부족액을 매수인이 채무로 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 2명, 한 명은 대항력 미상
| 임차인 / 점유 | 용도 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)아프로푸드 가산공장 (대표 박권수) · 509호 | 빵 공장 | 2022.11.16 | 36,500,000원 | 3,650,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 아프로 | 주거 | 미상 | 500,000원 | - | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차인은 2명입니다. 첫 번째 임차인인 (주)아프로푸드 가산공장은 전입신고가 2022.11.16으로 말소기준 2021.12.17보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘아프로’로 기재된 주거 임차인은 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없으며 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 229,000,000원, 현재 최저매각가는 117,248,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 3회 유찰됐다는 숫자만 보면 할인폭은 커 보입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않습니다.
더구나 감정평가상 공부 용도는 산업시설(공장)이고, 주변도 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 혼재한 공장지대입니다. 아파트처럼 동일 평형 실거래만으로 가격을 즉시 비교하기 어려운 유형인 만큼, 입찰가는 권리부담과 실제 사용·임대 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,441,472원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,080,000,000원 | 114,806,528원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신한은행 근저당 배당 후 미배당액은 965,193,472원입니다. 다만 근저당은 매각으로 소멸하며 이 부족액이 매수인에게 채무로 이전되는 것은 아닙니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역 남측 인근이며, 주위는 지식산업센터·업무시설·근린생활시설 등이 혼재한 공장지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 산업시설(공장)입니다. 토지는 산업시설(공장)·지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기 및 화물용승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원본 확인. 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기가 매수인에게 인수됩니다. 권리의 범위·내용을 원본 등기에서 직접 확인해야 합니다.
- 주거 임차인 전입 확인. ‘아프로’의 전입신고일이 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 주민등록·점유관계를 확인해야 합니다.
- 공장 임차관계 확인. (주)아프로푸드 가산공장은 보증금 36,500,000원, 월세 3,650,000원으로 조사됐으며 대항력은 없습니다. 실제 점유 및 명도 상태는 확인이 필요합니다.
- 감정가 할인율에만 의존 금지. 현재 최저가는 감정가의 51.2%지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 확인되지 않습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 최저가 93,798,400원, 5회 유찰 시 75,038,720원이지만 권리부담 자체는 가격 하락으로 사라지지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·별도등기 원본을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수권리다
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 229,000,000원에서 3회 유찰된 117,248,000원입니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자보다 매수인이 인수하는 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기가 먼저입니다. 첫 번째 공장 임차인은 대항력이 없지만, 두 번째 주거 임차인은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
배당표상 금액 인수는 0원이지만, 이 사건은 ‘인수 0원 = 권리 깨끗’이라는 공식을 적용할 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 3회 유찰이라는 할인보다 별도등기와 미상 임차관계를 먼저 해결해야 하는 물건입니다.
