148,480,000원
서울남부지방법원 2025타경458. 금천구 가산동 지밸리더리브스마트타워 제5층 제512호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 공부상 산업시설(공장)입니다. 감정가 232,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 148,480,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 64%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 승부처는 가격 할인율보다 별도등기 인수와 점유관계입니다.
말소기준권리는 2021.12.17. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 표제부 대지권 표시와 관련된 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기는 매각물건명세서에서 매수인 인수 대상으로 명시돼 있습니다. 배당표상 인수액이 0원이라는 사실은 이 비금전 권리까지 사라진다는 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제5층 제512호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 산업시설(공장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층·지상15층 · 사용승인일 2021.09.09 |
| 소유자 | 주식회사더블유네이처그룹 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 148,480,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 921,417,838원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리를 분리해야 한다
2021.12.17. 신한은행 근저당권의 채권최고액은 1,080,000,000원이고, 채무자는 주식회사더블유부동산그룹입니다. 같은 날 소유권을 취득한 뒤 2023.11.10. 상호를 주식회사더블유네이처그룹으로 변경했고, 2023.12.04. 변경등기가 접수됐습니다. 신한은행은 2025.04.07. 임의경매를 신청했으며, 2025.08.22. 금천구 압류가 뒤따랐습니다.
근저당권과 그 이후의 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하지만, 선행 별도등기인 구분지상권은 예외입니다. 따라서 이 물건은 후순위 권리는 소멸하지만 선행 별도등기는 남는 구조로 정리해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 1명은 대항력 미상
| 임차인 / 점유 | 용도 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)아프로푸드 가산공장 (대표 박권수) 509호 · 전입 2022.11.16 | 빵 공장 | 36,500,000원 3,650,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 아프로 전입신고일 미상 | 주거 | 500,000원 미상 | 가능·미상 전입일 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고를 제외한 실제 임차인은 2명입니다. 첫 번째 임차인은 2022.11.16. 전입해 말소기준권리인 2021.12.17. 신한은행 근저당권보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 ‘아프로’ 명의 점유자는 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 가격·배당 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 148,480,000원으로 감정가 232,000,000원의 64%입니다. 다만 동일 물건이나 유사 물건의 실거래 자료가 없어, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 여기에 구분지상권 인수와 통합사용 상태가 가치에 미치는 영향도 별도로 검토해야 하므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신한은행 배당 | 미배당 | 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 64% | 148,480,000원 | 145,601,280원 | 934,398,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 118,784,000원 | 116,321,024원 | 963,678,976원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 95,027,200원 | 92,916,710원 | 987,083,290원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 148,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,878,720원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,080,000,000원 | 145,601,280원 |
| 근저당 미배당 | - | 934,398,720원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 예상배당입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 금액으로 계산된 매수인 인수액은 0원이지만, 1토지 을구 18번 구분지상권은 별도로 매수인이 인수합니다.
⑤ 입지·이용성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 남측 인근으로, 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 혼재한 공장지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 산업시설(공장)이며, 토지는 산업시설과 지원시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·화물용승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 1토지 을구 18번 구분지상권의 권리자·범위·존속기간·지료·사용제한을 원문으로 확인해야 합니다.
- 512호 실제 점유 확인. 명세서상 511호부터 513호까지 통합사용 중이므로 내부 경계·출입구·설비와 임대차 목적물을 현장에서 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. ‘아프로’의 전입일·확정일자·점유개시일과 보증금 500,000원의 계약관계를 확인해야 합니다.
- 임차인 서류 대조. (주)아프로푸드 가산공장 기재 호실은 509호이므로 512호 점유와의 관계를 현황조사서·임대차계약서로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 금천구 압류액과 당해세, 임차인 최우선변제 가능성은 예상배당에 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 64%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·유사 산업시설 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 산업시설구역과 국가산업단지 내 사용 가능 업종·입주자격·행정상 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 별도등기를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인보다 인수권리 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 232,000,000원에서 148,480,000원까지 내려왔지만, 단순한 저가형 물건으로 보기 어렵습니다. 말소기준 이후 권리는 정리되더라도 구분지상권설정등기 1건이 매수인에게 남고, 실제 임차인 2명 중 1명의 대항력은 확인되지 않았습니다. 511호부터 513호까지 통합사용 중이라는 점도 512호의 명도와 독립사용 가능성에 직접 연결됩니다.
실거래 자료가 없는 상태에서는 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 가격 우위를 확인할 수도 없습니다. 가격은 보류, 권리는 정밀확인. 별도등기 원문과 통합점유 실태, 미상 임차인의 전입일을 확인한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
