서울남부지방법원 2025타경458. 가산디지털2로 34 지밸리더리브스마트타워 제5층 제512호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 산업시설(공장)입니다. 감정가는 232,000,000원, 현재 최저매각가는 118,784,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 말소기준권리는 2021.12.17. 신한은행의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후의 임의경매개시결정과 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 여기서 권리분석이 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 별도등기인 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 배당표상 금전 인수액이 0원이라는 사실과, 등기상 구분지상권을 인수한다는 사실은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제5층 제512호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 산업시설(공장) |
| 소유자 | 주식회사더블유네이처그룹 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 118,784,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 921,417,838원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 사용승인일 | 2021.09.09 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 별도등기는 인수
신한은행 근저당은 공동담보목록 제2021-1196호가 기재된 채권최고액 1,080,000,000원의 말소기준권리입니다. 이후 2025.04.07. 임의경매개시결정과 2025.08.22. 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 소유자는 주식회사더블유네이처그룹이며, 2023.11.10. 상호변경 전 명칭은 주식회사더블유부동산그룹입니다.
② 임차·점유 — 511호~513호 통합 사용 확인
| 점유자 | 사용 / 부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)아프로푸드 가산공장 (대표 박권수) | 빵 공장 · 509호 | 36,500,000원 | 3,650,000원 | 대항력 없음 | 미상 |
| 아프로 | 주거 | 500,000원 | - | 대항력 가능·미상 | 미상 |
첫 점유기록의 전입신고일은 2022.11.16.으로 말소기준권리인 2021.12.17.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 별도의 ‘아프로’ 주거 점유 기록은 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이를 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,784,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,462,976원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,080,000,000원 | 116,321,024원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 신한은행 채권최고액 1,080,000,000원 중 116,321,024원이 배당되고 963,678,976원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 신한은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 118,784,000원 | 116,321,024원 | 963,678,976원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 95,027,200원 | 92,916,710원 | 987,083,290원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 76,021,760원 | 74,253,368원 | 1,005,746,632원 |
현재 회차의 최저가는 감정가의 51.2%인 118,784,000원입니다. 4회 유찰 시 95,027,200원, 5회 유찰 시 76,021,760원으로 내려가지만, 이 사건에는 실거래 비교 자료가 없어 이 가격만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 가격 하락과 별개로 구분지상권 인수 및 미상 점유관계는 그대로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 남측 인근이며, 주위는 지식산업센터·업무시설·근린생활시설 등이 혼재한 공장지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 소재합니다.
- 이용. 감정평가상 산업시설(공장)으로 이용 중이며, 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·화물용승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 별도등기. 표제부 대지권의 표시에는 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기 별도등기가 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 1토지 을구 18번 구분지상권의 존속기간·범위·권리자·사용제약을 토지 등기부 원문에서 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 511호~513호 통합 사용 현황이 기재돼 있으므로 512호의 출입·칸막이·설비·인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 보증금 500,000원의 ‘아프로’ 주거 기록은 전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 배당 착시 경계. 배당 시뮬레이션상 금전 인수 0원과 별도등기 구분지상권 인수는 서로 다른 문제입니다.
- 가격 검증. 3회 유찰됐지만 실거래 비교 자료가 없어 118,784,000원이 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정 이용상태는 산업시설(공장)이므로 실제 사용과 관련 규정을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰 = 안전한 저가매수”는 아니다
이 물건은 감정가 232,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 118,784,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 가격만으로 투자 매력을 판단하기 어렵습니다. 실거래 비교자료가 없고, 매수인이 인수하는 구분지상권이 명시돼 있으며, 대상 512호는 511호~513호 통합 사용 현황에 포함돼 있습니다. 여기에 전입일이 확인되지 않은 점유기록도 남아 있습니다.
따라서 결론은 가격보다 권리·점유 확인이 우선입니다. 신한은행 근저당 이후의 압류 등은 소멸하지만, 별도등기는 남습니다. 현재 회차에서 신한은행 미배당액도 963,678,976원에 달합니다. 3회 유찰이라는 숫자 자체를 가격 메리트로 해석하기보다, 구분지상권의 실질적 제약과 점유관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 C등급 검토형 물건입니다.
