서울남부지방법원 2025타경458. 가산디지털단지역 남측 인근 지밸리더리브스마트타워 제5층 제514호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 산업시설(공장)입니다. 현 소유자는 주식회사더블유네이처그룹이며, 2021년 12월 17일 설정된 신한은행 근저당권 1,080,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 금천구 압류는 매각으로 소멸하지만, 토지 별도등기인 구분지상권설정등기는 매수인이 그대로 인수합니다.
신한은행의 경매 청구액은 921,417,838원이고, 근저당 채권최고액은 1,080,000,000원입니다. 현재 최저가 153,600,000원을 전부 배당해도 집행비용을 제외한 신한은행 예상배당은 150,649,600원에 그쳐, 근저당 기준 929,350,400원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당 채권 자체는 말소기준 근저당에 따른 것이므로 매수인이 금전채무로 승계하는 항목은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제5층 제514호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 산업시설(공장)(공부상 용도) |
| 소유자 | 주식회사더블유네이처그룹 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 153,600,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 921,417,838원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.17. 신한은행 근저당권 · 채권최고액 1,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리를 분리해 봐야 한다
2021년 12월 17일 신한은행 근저당이 말소기준입니다. 그 이후의 2025년 4월 7일 임의경매개시결정과 2025년 8월 22일 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 별도등기로 표시된 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기는 매각으로 지워지지 않습니다. 따라서 이 사건은 “후순위 권리는 소멸하지만 선행 별도등기는 인수하는 구조”입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 신고 2건
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인 신고는 2건입니다. 다만 각 신고 내용이 본건 514호와 정확히 일치하는지, 실제 점유가 어느 호실에 존재하는지는 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)아프로푸드 가산공장 (대표 박권수) | 509호 / 빵 공장 | 2022.11.16 | 36,500,000원 월 3,650,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 프로푸 | 점유부분 미상 / 주거 | 미상 | 500,000원 차임 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
2022년 11월 16일 전입한 (주)아프로푸드 가산공장은 말소기준일인 2021년 12월 17일보다 뒤에 전입했으므로 대항력이 없습니다. 반면 “프로푸”는 전입일과 점유부분이 확인되지 않아 선후관계를 확정할 수 없습니다. 또한 공부상 산업시설인 물건에 주거 사용이 기재돼 있으므로, 현장 이용상태와 점유 형태를 직접 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,950,400원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,080,000,000원 | 150,649,600원 | 929,350,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가 기준 배당재원은 집행비용과 신한은행 근저당 배당에 모두 사용되며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원이지만 구분지상권설정등기는 별도로 인수합니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 신한은행 배당 | 근저당 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 929,350,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 122,880,000원 | 120,359,680원 | 959,640,320원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 98,304,000원 | 96,134,528원 | 983,865,472원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 남측 인근으로, 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 혼재한 공장지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 공부상 이용상태는 산업시설(공장)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 15층 건물로 사용승인일은 2021.09.09입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·화물용승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형이며, 남서측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 등기 원문 확인. 1토지 을구 18번 구분지상권의 권리자·범위·존속기간·대가·사용제한을 확인하세요.
- 별도등기 영향 확인. 구분지상권이 전유부분의 사용·처분·담보가치와 금융기관 대출심사에 미치는 영향을 확인하세요.
- 호실 대응관계 확인. (주)아프로푸드 가산공장의 점유부분은 509호로 기재돼 있습니다. 본건 514호와의 관계 및 동일 사건 내 매각범위를 원본으로 대조하세요.
- 미상 점유자 확인. “프로푸”의 실제 점유부분·전입일·임대차계약·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 현장 용도 확인. 공부상 산업시설(공장)과 주거 사용 기재가 혼재하므로 실제 사용상태와 관련 규제를 확인하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 교부청구와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·토지 별도등기·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 서로 대조한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “64% 할인보다 인수권리의 내용이 먼저다”
이 물건은 감정가 240,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 153,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격표만 보면 놓치기 쉬운 권리조건이 있습니다. 말소기준 이후의 경매개시결정과 압류는 소멸하지만, 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기는 매수인이 인수합니다. 임차인 신고도 2건이며, 1건은 509호로 표시되고 다른 1건은 전입일이 미상입니다.
따라서 현재 최저가 153,600,000원을 실질취득 금액으로 볼 수 있는 것은 배당표상 금전 인수액만 기준으로 한 경우입니다. 구분지상권의 사용제한이나 가치 훼손, 대항력 가능·미상 점유자의 명도·보증금 위험은 금액으로 확정되지 않았습니다. 가격은 내려왔지만 권리는 단순하지 않습니다. 토지 별도등기와 점유관계가 해소되기 전까지는 감정가 대비 64%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
