서울남부지방법원 2025타경458. 서울 금천구 가산동 지밸리더리브스마트타워 제5층 제514호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가서 이용상태는 산업시설(공장)(공부상 용도)로 기재돼 있습니다. 감정가는 240,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 122,880,000원입니다.
등기상 말소기준은 2021.12.17. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이고, 이후 임의경매개시결정과 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건은 여기서 끝나지 않습니다. 감정평가서와 매각물건명세서에는 별도등기 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당표상 금전 인수액이 0원이라고 해서 ‘인수 권리 없음’으로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제5층 제514호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 산업시설(공장)(공부상 용도) |
| 소유자 | 주식회사더블유네이처그룹 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 122,880,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 921,417,838원 |
| 말소기준 | 2021.12.17. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 1,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 별도등기는 인수
2021.12.17. 신한은행 근저당권이 말소기준이며, 2025.04.07. 임의경매개시결정과 2025.08.22. 금천구 압류는 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 반면 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기는 매수인이 인수하므로, 낙찰 후에도 남는 별도등기입니다.
② 임차·점유 — 1건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 임차·점유 | 사용 | 보증금 / 월세 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)아프로푸드 가산공장 (대표 박권수) · 509호 | 빵 공장 | 36,500,000원 / 3,650,000원 | 2022.11.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 프로푸 | 주거 | 500,000원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
(주)아프로푸드 가산공장은 전입일이 2022.11.16.으로 말소기준 2021.12.17. 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 ‘프로푸’는 보증금 500,000원, 주거 사용으로 기재돼 있지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 점유관계가 확정되기 전에는 매수인 실질취득비용을 최저가 122,880,000원으로 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 51.2% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 122,880,000원으로 감정가 240,000,000원의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 98,304,000원, 5회 유찰 시 78,643,200원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 실거래 비교 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,520,320원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,080,000,000원 | 120,359,680원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 122,880,000원 가정 시 신한은행 근저당 채권최고액 1,080,000,000원 중 120,359,680원이 배당되고 959,640,320원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 별도등기 구분지상권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 남측 인근으로, 주위는 지식산업센터·업무시설·근린생활시설 등이 혼재한 공장지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 산업시설(공장)(공부상 용도)이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하4층·지상15층, 사용승인일은 2021.09.09.입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기의 범위·기간·목적과 이용 제한 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 별도등기 대조. 등기사항전부증명서 표제부의 별도등기와 토지 등기부를 함께 대조해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 사건 소재지는 514호인데 임차 조사에는 509호 점유가 기재돼 있습니다. 매각목록과 현황조사 원문으로 실제 대상 범위를 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. ‘프로푸’의 전입일·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 가격 판단 보류. 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 판단할 수 없습니다.
- 용도·환금성 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 산업시설(공장)입니다. 해당 용도의 실제 사용 가능성과 매수층을 확인해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 할인보다 인수권리가 먼저다”
이 사건은 감정가 240,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 122,880,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 가격만으로 매력을 판단하면 안 됩니다. 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기가 매수인에게 인수되고, 별도등기가 존재합니다. 또 조사된 점유 2건 중 하나는 대항력이 없지만, 다른 하나는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 가격보다 권리 확인이 우선입니다. 구분지상권의 실질적인 이용제약과 미상 점유관계를 해소하지 않은 상태에서는, 3회 유찰·감정가 51.2%라는 숫자만으로 응찰 메리트를 부여하기 어렵습니다.
