122,880,000원
서울남부지방법원 2025타경458. 가산동 지밸리더리브스마트타워 제5층 제513호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가서의 이용상태는 산업시설(공장)(공부상 용도)으로 기재돼 있습니다. 2021.12.17. 주식회사신한은행 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 별도등기인 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기는 매수인이 인수한다는 점이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
또 하나는 점유관계입니다. 매각물건명세서에는 현 임차인이 511호~513호를 통합하여 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 임차인 내역 중 ‘(주)아프로푸드 가산공장’은 2022.11.16. 전입으로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없다고 정리돼 있지만, ‘아프로’는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제5층 제513호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34(가산동) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 산업시설(공장)(공부상 용도) |
| 소유자 | 주식회사더블유네이처그룹 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 122,880,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 921,417,838원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 별도 구분지상권은 인수
말소기준권리는 2021.12.17. 설정된 주식회사신한은행 근저당권으로 채권최고액은 1,080,000,000원입니다. 2025.04.07. 임의경매개시결정과 2025.08.22. 금천구 압류는 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 소유자는 2021.12.17. 주식회사더블유부동산그룹으로 소유권이전된 뒤 2023.11.10. 상호가 주식회사더블유네이처그룹으로 변경됐습니다.
② 임차인·점유 — 한 건은 대항력 없음, 한 건은 미상
| 임차인 | 사용부분 | 용도 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)아프로푸드 가산공장 (대표 박권수) | 509호 | 빵 공장 | 2022-11-16 | 36,500,000원 | 3,650,000원 | 대항력 없음 | 미상 |
| 아프로 | - | 주거 | 미상 | 500,000원 | - | 가능·미상 | 미상 |
첫 번째 임차인은 전입신고가 말소기준권리인 2021.12.17.보다 뒤인 2022.11.16.이므로 대항력이 없습니다. 반면 ‘아프로’는 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력을 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 맞습니다.
③ 가격 판단 — 51.2%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 240,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 122,880,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 98,304,000원, 5회 유찰 시 78,643,200원입니다.
그러나 실거래 자료가 없어 이 가격이 현재 시장가보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 특히 이 사건에는 매수인이 인수하는 구분지상권과 대항력 미상 임차인이 있으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 실질취득의 금액 계산은 배당표상 인수액 0원을 기준으로 현재 최저가와 같은 122,880,000원이지만, 구분지상권이라는 비금전적 인수 부담은 별도로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,520,320원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,080,000,000원 | 120,359,680원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신한은행 채권 미배당액은 959,640,320원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당표상 매수인 금액 인수액은 0원이지만, 별도등기 구분지상권은 말소되지 않고 인수됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 남측 인근이며, 주위는 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 혼재한 공장지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 가산디지털단지역이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 산업시설(공장)이며 사건상 용도 표기는 근린시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2021.09.09.입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·화물용승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 1토지 을구 18번 구분지상권의 권리자·범위·기간·내용을 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 임차인 확인. ‘아프로’의 실제 전입일과 점유 개시 시점을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 통합 사용 현황 확인. 511호~513호 통합 사용 기재가 있으므로 제513호의 출입·경계·점유 상태와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 감정가 대비 51.2%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 별도의 현재 거래·매물 가격 확인이 필요합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 점유자의 권리신고 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수권리다
현재 최저가는 122,880,000원으로 감정가 240,000,000원의 51.2%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 최저가 비율만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 1토지 을구 18번 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되고, ‘아프로’의 전입일은 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 게다가 현 임차인이 511호~513호를 통합 사용 중이라는 기재가 있어 점유관계도 단순하지 않습니다.
실거래 시세 자료가 없는 상황에서 감정가 대비 낙폭만으로 “싸다”고 평가할 수 없으며, 배당표상 금전 인수액 0원 역시 구분지상권 인수까지 없다는 뜻은 아닙니다. 가격은 내려왔지만 권리와 점유 확인이 선행돼야 하는 물건. 입찰 판단의 출발점은 할인율이 아니라 구분지상권 원문과 미상 임차인의 대항력 확인입니다.
