서울남부지방법원 2025타경458. 가산디지털단지역 남측 인근 지밸리더리브스마트타워 5층 513호로, 공부상 용도는 산업시설(공장)이고 사건상 용도는 근린시설입니다. 주식회사더블유부동산그룹이 2021년 소유권을 취득하면서 신한은행에 채권최고액 1,080,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했고, 이후 상호가 주식회사더블유네이처그룹으로 변경됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤에 접수된 경매개시결정과 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건은 등기부의 후순위 권리가 소멸한다는 사실만 보고 “권리가 깨끗하다”고 결론 내릴 수 없습니다. 매각물건명세서에 별도등기인 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 승계된다고 적혀 있기 때문입니다. 구분지상권의 존속기간·범위·사용 제한·대가 조건을 확인하지 않으면 실제 취득가치와 이용 가능성을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제5층 제513호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 산업시설(공장) · 지하 4층, 지상 15층 중 5층 |
| 사용승인일 | 2021.09.09 |
| 소유자 | 주식회사더블유네이처그룹 (종전 상호: 주식회사더블유부동산그룹) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 153,600,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 921,417,838원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 별도등기는 승계
말소기준권리는 2021.12.17. 접수된 신한은행 근저당권입니다. 그 이후 2025.04.07. 접수된 임의경매개시결정과 2025.08.22. 접수된 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 신한은행 근저당은 채권최고액 1,080,000,000원의 공동담보이고, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 150,649,600원만 배당되는 구조라 929,350,400원이 미배당으로 남습니다.
임차관계 — 513호 통합사용과 전입일 미상 점유
| 임차인 / 사용 | 점유·신고 내용 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| (주)아프로푸드 가산공장 대표 박권수 · 빵 공장 | 기재상 509호 현황상 511호~513호 통합 사용 전입신고 2022.11.16 | 36,500,000원 월 3,650,000원 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 | 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
| 아프로 주거 | 점유 부분 미상 전입신고일 미상 | 500,000원 차임 미상 | 대항력 가능·미상 전입일 확인 필요 | 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
공장 임차인은 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 현황상 511호부터 513호까지 통합하여 사용하고 있어 목적물의 실제 인도 범위와 원상복구 상태를 확인해야 합니다. 별도로 기재된 ‘아프로’는 보증금 500,000원의 주거 점유관계이나 전입일이 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인 전에는 우선변제 또는 인수 가능성을 단정할 수 없습니다.
② 가격 구조 — 64% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 240,000,000원의 64%인 153,600,000원입니다. 그러나 이 사건의 실질취득 판단은 최저가만으로 끝나지 않습니다. 토지 구분지상권의 경제적 부담과 전입일 미상 점유의 인수 가능성, 511호~513호 통합사용에 따른 명도·원상복구 문제를 함께 반영해야 합니다.
이 물건은 산업시설과 근린생활시설이 혼재한 국가산업단지 내 비주거 집합건물입니다. 이용 목적과 입주 가능 업종, 별도등기의 제한, 실제 점유 상태를 확인한 뒤 동일 건물 또는 인근 유사 용도의 거래·임대 조건과 비교해야 응찰가 상한을 정할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,950,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,080,000,000원 | 150,649,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 신한은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 929,350,400원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당표상 금전 인수 추정과 별개로 토지 구분지상권 승계 위험은 그대로 존재합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 남측 인근으로, 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 혼재한 공장지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 15층 건물이며, 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·화물용승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 공부상 산업시설(공장)이며 토지는 산업시설과 지원시설 부지로 이용 중입니다. 실제 사용 업종과 입주 가능 조건을 확인해야 합니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 비주거 산업시설·근린시설 수요에 의존하는 물건으로, 아파트와 다른 업종 제한·임대수요·공실 위험을 기준으로 환금성을 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 1토지 을구 18번 구분지상권의 권리자, 설정 목적, 범위, 존속기간, 대가와 이용 제한을 반드시 대조하세요.
- 513호 점유 범위 확인. 현 임차인이 511호~513호를 통합 사용 중이므로 출입구·벽체·설비 연결 상태와 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 점유 확인. ‘아프로’의 실제 점유자, 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수 가능성을 확정하세요.
- 업종·입주 제한 확인. 산업시설구역 내 공장 및 근린시설로서 입주 가능한 업종과 관리규약, 행정상 사용 조건을 확인하세요.
- 체납 비용 확인. 관리비, 전기·수도·공용설비 비용과 원상복구 비용을 관리주체 및 현장조사를 통해 확인하세요.
- 가격 상한 보수적 산정. 감정가의 64%라는 할인율만 사용하지 말고 구분지상권 부담, 점유 해결비용, 공실·환금성 조건을 응찰가에서 차감하세요.
- 원본 대조. 등기부, 토지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “64% 할인보다 인수권리 확인이 먼저”
이 사건의 말소기준은 명확하고, 그 뒤에 접수된 경매개시결정과 압류도 소멸합니다. 하지만 토지 구분지상권 승계라는 명시적 인수권리가 있어 권리상 안전형으로 분류할 수 없습니다. 공장 임차인은 후순위 전입이라 대항력이 없지만 513호를 포함한 통합사용 상태이고, 별도의 주거 점유는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
현재 최저가 153,600,000원은 감정가의 64%지만, 이는 실질취득가의 확정값이 아닙니다. 구분지상권의 이용 제한과 경제적 부담, 미상 점유의 인수 여부, 통합사용 공간의 인도·원상복구 비용을 확인한 뒤에야 총부담을 계산할 수 있습니다. 가격은 내려왔지만 권리 위험은 남아 있습니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 토지 별도등기와 실제 점유관계를 얼마나 정확히 해소하느냐입니다.
