서울남부지방법원 2025타경458. 가산동 지밸리더리브스마트타워 제5층 제510호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 산업시설(공장)(공부상 용도)입니다. 현재 최저매각가는 117,248,000원으로 감정가 229,000,000원의 51.2% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 단순히 유찰 횟수와 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다. 등기상 말소기준권리는 2021.12.17. 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당권이지만, 매각물건명세서에는 별도로 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
금액으로 계산되는 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이것은 구분지상권이라는 비금전 권리의 존속까지 없다는 뜻이 아닙니다. 또 임차 관련 기재 중 보증금 500,000원의 ‘아프로’는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “낙찰가만 내면 끝나는 깨끗한 물건”으로 분류하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제5층 제510호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 산업시설(공장)(공부상 용도) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상15층 · 사용승인일 2021.09.09 |
| 소유자 | 주식회사더블유네이처그룹 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 117,248,000원 |
| 유찰 | 3회 · 감정가의 51.2% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 921,417,838원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 ‘별도등기 인수’를 구분해야 한다
말소기준권리는 2021.12.17. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이 근저당권 이후의 2025.04.07. 임의경매개시결정과 2025.08.22. 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 별도등기로 표시된 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기는 매각물건명세서에 “말소되지 않고 매수인이 인수함”이라고 명시되어 있어 일반적인 후순위 소멸권리와 다르게 봐야 합니다.
② 임차 관계 — 1건은 대항력 없음, 1건은 대항력 가능·미상
| 점유자 | 사용부분 / 용도 | 전입·점유일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)아프로푸드 가산공장 (대표 박권수) | 509호 · 빵 공장 | 2022.11.16 | 36,500,000원 | 3,650,000원 | 대항력 없음 |
| 아프로 | 주거 | 미상 | 500,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
첫 번째 기재는 사용부분이 509호이고 전입일이 2022.11.16.으로, 2021.12.17. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 ‘아프로’로 기재된 보증금 500,000원의 점유자는 전입신고일이 확인되지 않아 선후관계를 판단할 수 없습니다. 따라서 이 점유자에 대해서는 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 51.2%라도 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가는 117,248,000원으로 감정가 229,000,000원의 51.2%입니다. 다만 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 거래 추세를 비교할 수 있는 시세 자료가 없습니다. 따라서 유찰이 3회 진행됐다는 사실만으로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
더구나 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 가산디지털단지역 남측 인근의 산업시설(공장) 이용 물건입니다. 현재 가격 판단은 감정가 대비 회차 할인율만 확인할 수 있을 뿐, 실제 환금가치와 시장가격은 별도 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,441,472원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,080,000,000원 | 114,806,528원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 117,248,000원 가정 시 주식회사신한은행 근저당권에는 114,806,528원이 배당되고 965,193,472원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 근저당 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 51.2% | 117,248,000원 | 114,806,528원 | 965,193,472원 |
| 4회 유찰 시 · 40.96% | 93,798,400원 | 91,710,029원 | 988,289,971원 |
| 5회 유찰 시 · 32.77% | 75,038,720원 | 73,288,023원 | 1,006,711,977원 |
신한은행의 채권최고액은 1,080,000,000원이고 신청채권액도 921,417,838원으로 현재 매각가보다 훨씬 큽니다. 그래서 현재 회차뿐 아니라 4회·5회 유찰 시나리오에서도 신청채권은 모두 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당액 자체가 매수인에게 금전채무로 승계된다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 남측 인근이며, 주위는 지식산업센터·업무시설·근린생활시설 등이 혼재한 공장지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 산업시설(공장)(공부상 용도)으로 이용됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2021.09.09입니다.
- 도로. 본건 남서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원등기 확인. 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기의 존속 범위와 사용·처분 제한을 반드시 확인해야 합니다.
- 제510호 실제 점유 확인. 임차 기재 중 하나는 사용부분이 509호이므로, 현장과 관리주체를 통해 제510호의 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- ‘아프로’ 대항력 확인. 보증금 500,000원 점유자는 전입신고일이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 감정가 할인율과 시세를 혼동하지 말 것. 3회 유찰·51.2%라는 수치는 감정가 대비 회차 가격일 뿐, 실제 시장가격 대비 할인율은 아닙니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수관계 확인이 필요합니다.
맺으며 — “51.2%까지 내려왔다”보다 “무엇을 인수하느냐”가 먼저다
이 사건은 감정가 229,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 117,248,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크게 느껴지지만, 실거래 시세 자료가 없으므로 현재 가격이 시장보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 오히려 권리분석의 핵심은 별도등기입니다. 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기는 매각 후에도 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 여기에 보증금 500,000원의 점유자는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
금액 인수 0원과 권리 인수 0은 같은 말이 아닙니다. 이 물건은 유찰 횟수보다 구분지상권의 실질적 제약, 제510호 점유관계, 미상 임차인의 대항력 여부를 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
