서울남부지방법원 2025타경458. 가산디지털단지역 남측 인근의 지밸리더리브스마트타워 제5층 제510호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 공부 용도와 이용상태는 산업시설(공장)입니다. 감정가 229,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 146,560,000원까지 내려왔습니다.
등기부의 말소기준권리는 2021년 12월 17일 신한은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 대지권 표제부에 기재된 별도등기, 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기는 매각물건명세서에서 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리로 명시됐습니다. 따라서 “말소기준권리 이후 권리가 모두 소멸하니 안전하다”는 일반 공식만 적용해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제5층 제510호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 산업시설(공장) · 지하 4층, 지상 15층 건물의 제5층 |
| 사용승인일 / 구조 | 2021.09.09 · 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 주식회사더블유네이처그룹 (주식회사더블유부동산그룹에서 2023.11.10 상호변경) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 146,560,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 921,417,838원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 별도등기 | 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기 — 말소되지 않고 매수인이 인수 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 구분지상권은 인수
2021.12.17 설정된 신한은행 근저당권의 채권최고액은 1,080,000,000원이며 공동담보목록 제2021-1196호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이므로 2025.04.07 임의경매개시결정과 2025.08.22 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 별도등기 구분지상권은 명세서가 인수를 명시했으므로, 말소기준권리 분석과 별개로 취급해야 합니다.
② 임차·점유관계 — 510호와의 연결부터 확인
| 신고인 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)아프로푸드 가산공장 (대표 박권수) | 509호 · 빵 공장 | 2022.11.16 | 36,500,000원 월 3,650,000원 | 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 아프로 | 부분 미상 · 주거 | 미상 | 500,000원 차임 미상 | 가능·미상 전입일 미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없고, 임차·점유 신고는 2건입니다. 다만 첫 신고의 점유 부분은 경매 대상인 510호가 아니라 509호로 기재돼 있습니다. 두 번째 신고는 점유 부분과 전입일이 모두 특정되지 않았습니다. 따라서 509호 신고를 곧바로 510호의 인수 임차인으로 볼 수는 없지만, 반대로 510호 점유와 무관하다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격과 유찰 시나리오 — 64%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 감정가 229,000,000원의 64%인 146,560,000원입니다. 감정가 대비 82,440,000원 낮아졌지만, 감정가 할인율은 시세 할인율과 같지 않습니다. 확인 가능한 실거래 비교가 없으므로 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 신한은행 배당 | 미배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 146,560,000원 | 64% | 143,708,160원 | 936,291,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 117,248,000원 | 51.2% | 114,806,528원 | 965,193,472원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 93,798,400원 | 40.96% | 91,710,029원 | 988,289,971원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 146,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,851,840원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,080,000,000원 | 143,708,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 신한은행에 배당되고, 근저당권 기준 미배당액은 936,291,840원입니다. 배당모형상 매수인의 금전 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 별도등기 구분지상권은 금전 배당 항목이 아니므로 아래 배분 차트에도 포함되지 않습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 남측 인근이며, 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 혼재한 공장지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 용도. 공부상 산업시설(공장)이며, 토지는 산업시설과 지원시설 건부지로 이용 중입니다. 주거용 부동산과는 수요층과 이용 방식이 다릅니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·화물용승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 산업시설(공장)은 이용 목적이 특정되므로, 입찰 전 해당 용도와 규제에 맞는 실수요·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기의 구체적인 내용과 경매 대상에 미치는 범위를 토지 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 호수 불일치 확인. (주)아프로푸드 가산공장의 점유 부분은 509호로 기재돼 있습니다. 경매 대상 510호의 실제 점유자와 출입·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 신고 확인. “아프로”의 점유 부분과 전입일이 특정되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 용도의 실제 거래와 임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 산업시설 이용 제한 확인. 공부상 산업시설(공장)이며 국가산업단지·산업시설구역에 속합니다. 예정한 업종과 이용 방식이 가능한지 확인해야 합니다.
- 체납·비용 확인. 미납 관리비와 조세, 명도비용 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 확인해야 합니다.
- 기일 원본 대조. 매각기일 2026.07.29의 진행 결과와 변경 여부를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인보다 인수권리가 먼저”
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 229,000,000원, 최저가 146,560,000원, 2회 유찰입니다. 그러나 핵심은 할인율이 아닙니다. 매수인이 인수하는 구분지상권이 명시돼 있고, 경매 대상 510호와의 관계를 확인해야 할 임차·점유 신고가 2건 존재합니다.
신한은행 근저당과 후순위 압류는 소멸하고 배당모형상 금전 인수액도 0원이지만, 이것만으로 권리상 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다. 실질취득은 단순히 최저가 146,560,000원으로 끝나는 것이 아니라 구분지상권 부담과 점유관계 불확실성을 함께 떠안는 구조입니다. 실거래 비교 없이 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 가격은 보류, 권리는 원문 확인 전 경계. 이 사건의 입찰 여부는 구분지상권과 510호 실제 점유관계를 해소한 뒤 판단해야 합니다.
