서울남부지방법원 2025타경458. 서울특별시 금천구 가산동 지밸리더리브스마트타워 제5층 제511호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 산업시설(공장)(공부상 용도)으로 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 2021.12.17. 설정된 주식회사신한은행의 근저당권으로 채권최고액은 1,080,000,000원입니다. 이 근저당 이후의 경매개시결정과 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 일반적인 “말소기준 이후 권리 소멸”만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에 “1토지 을구 18번 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수”한다고 명시돼 있습니다. 동시에 임차인 조사에는 대항력 없음으로 정리된 점유자와 전입신고일을 알 수 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 하는 점유자가 함께 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경458 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제5층 제511호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34(가산동) |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 산업시설(공장)(공부상 용도) |
| 소유자 | 주식회사더블유네이처그룹 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 118,784,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 921,417,838원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.17. 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 1,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸, 별도등기는 인수
② 임차인·점유 — 실제 조사 표기 2건, 하나는 대항력 미상
| 임차인 | 사용·부분 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)아프로푸드 가산공장 (대표 박권수) | 509호 · 빵 공장 | 36,500,000원 / 3,650,000원 | 대항력 없음 2022.11.16. 전입 · 말소기준 이후 | 미상 | 임차보증금 인수 없음 |
| 아프로 | 주거 | 500,000원 / 미상 | 대항력 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 승계 가능성 미상 |
첫 번째 조사 임차인은 전입일이 2022.11.16.으로 말소기준권리인 2021.12.17.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘아프로’는 보증금 500,000원이 기재돼 있으나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 인수액 0원만으로 점유 리스크가 완전히 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 흐름 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 아니다
현재 회차 최저매각가는 118,784,000원으로, 시나리오상 3회 유찰·감정가 51% 구간입니다. 이후 시나리오는 4회 유찰 시 95,027,200원, 5회 유찰 시 76,021,760원입니다. 그러나 이 사건은 실거래 비교보다 먼저 구분지상권 승계와 점유관계를 확인해야 하므로, 유찰 횟수나 감정가 대비 비율만 보고 가격 메리트를 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 118,784,000원 | 116,321,024원 | 963,678,976원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 95,027,200원 | 92,916,710원 | 987,083,290원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 76,021,760원 | 74,253,368원 | 1,005,746,632원 |
④ 예상배당표 (매각가 118,784,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,462,976원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,080,000,000원 | 116,321,024원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,462,976원을 제외한 116,321,024원이 주식회사신한은행 근저당에 배당되는 시뮬레이션입니다. 근저당 미배당은 963,678,976원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 금액상 매수인 인수는 0원으로 산정됐으나, 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기의 승계 및 대항력 미상 점유 문제는 별도로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 남측 인근으로, 지식산업센터·업무시설·근린생활시설 등이 혼재한 공장지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2021.09.09.입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·화물용승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 환금성 판단. 근린시설 사건이면서 감정 이용상태가 산업시설(공장)이고 3회 유찰을 거친 만큼, 주거상품처럼 유찰률만으로 환금성을 평가하기보다 실제 사용수요와 권리 부담을 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 매수인이 인수하는 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기의 구체적 내용과 대상 범위를 반드시 원문에서 확인해야 합니다.
- 511호~513호 통합 사용 확인. 현 임차인의 통합 사용이 실제 내부 구조와 인도 범위에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인해야 합니다.
- ‘아프로’ 전입관계 확인. 전입신고일이 미상이라 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소한 뒤 승계 여부를 판단해야 합니다.
- 509호 임차인과 현 점유관계 대조. (주)아프로푸드 가산공장 (대표 박권수)은 509호로 조사됐고, 별도 비고에는 511호~513호 통합 사용이 기재돼 있으므로 실제 점유주체와 호실 범위를 대조해야 합니다.
- 금천구 압류 확인. 2025.08.22. 압류는 말소기준권리 이후로 매각 소멸 예정이지만, 배당표에 당해세가 반영되지 않았다는 점은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격보다 권리 우선. 현재 최저매각가가 118,784,000원까지 내려왔더라도 구분지상권과 미상 점유가 확정되지 않은 상태에서는 유찰폭을 곧바로 투자 메리트로 해석하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “51% 유찰가보다 먼저 볼 것은 인수권리”
이 물건은 감정가 232,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 118,784,000원, 감정가 51% 구간까지 내려왔습니다. 그러나 핵심은 할인율이 아닙니다. 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기가 매수인에게 인수되고, ‘아프로’의 전입신고일은 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 현 임차인이 511호~513호를 통합 사용 중이라는 기재도 있어 점유 범위 확인이 필요합니다.
배당 시뮬레이션의 금액상 인수액은 0원이지만, 이를 “매수인이 떠안을 것이 없다”는 뜻으로 읽어서는 안 됩니다. 금전배당과 별개로 승계되는 구분지상권이 명시돼 있고, 임차인 승계 가능성도 완전히 닫히지 않았기 때문입니다. 이 사건은 가격보다 권리·점유 확인이 선행돼야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
