148,480,000원
서울남부지방법원 2025타경458. 가산디지털단지역 남측 인근 지밸리더리브스마트타워 5층 511호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 산업시설(공장)입니다. 현재 소유자는 주식회사더블유네이처그룹이며, 2021년 12월 17일 설정된 신한은행 근저당권 1,080,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정과 금천구 압류는 매각으로 소멸하지만, 별도등기로 표시된 구분지상권은 소멸 대상이 아닙니다.
최저가는 감정가보다 83,520,000원 낮아졌지만, 해당 할인분이 곧바로 매수인의 이익이 되는 구조는 아닙니다. 구분지상권의 내용과 이용 제한, 임차인의 실제 점유범위, 전입일 미상 점유자의 대항력 여부를 확인하기 전에는 실질취득 부담을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제5층 제511호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 산업시설(공장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상15층 · 사용승인일 2021.09.09 |
| 소유자 | 주식회사더블유네이처그룹 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 148,480,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 921,417,838원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리를 분리해야 한다
말소기준권리는 2021.12.17 접수된 신한은행 근저당권으로 채권최고액은 1,080,000,000원입니다. 신청채권자의 청구액 921,417,838원은 채권최고액보다 작지만, 현재 최저가 기준 예상배당은 145,601,280원에 그쳐 신청채권도 전액 충족되지 않습니다. 경매개시결정과 그 이후 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 1건은 대항력 없음, 1건은 판정 보류
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)아프로푸드 가산공장 (대표 박권수) | 509호 · 빵 공장 전입 2022.11.16 | 36,500,000원 월 3,650,000원 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 확정일자·배당요구 확인 없음 | 해당 없음 |
| 아프로 | 주거 전입신고일 미상 | 500,000원 차임 확인 없음 | 대항력 가능·미상 전입일 확인 필요 | 미상 확정일자·배당요구 확인 없음 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 148,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,878,720원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,080,000,000원 | 145,601,280원 | 934,398,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가 148,480,000원에서는 집행비용 2,878,720원을 제외한 145,601,280원이 신한은행 근저당에 배당되고, 근저당 미배당액은 934,398,720원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당표상 금전 인수액 0원과 별도등기 구분지상권의 권리 인수는 구분해야 합니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 남측 인근으로, 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 혼재한 공장지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 산업시설(공장)이며, 토지는 산업시설과 지원시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상15층 건물로 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·화물용승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 확인. 공장·근린시설 용도와 복수 호실 통합 사용 상태는 주거용 집합건물보다 개별 시설·업종·점유상태의 영향을 크게 받을 수 있으므로 현장 기준 수요를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원등기 확인. 1토지 을구 18번의 설정 목적, 권리자, 존속기간, 지료, 이용 제한과 승계 조건을 등기 원문에서 확인하세요.
- 점유범위 실측. 임차인 자료의 509호 표기와 명세서의 511호~513호 통합 사용 기재가 다르므로 출입구·벽체·설비·전기계량기·점유구획을 현장에서 확인하세요.
- 전입일 미상 점유 확인. 보증금 500,000원의 ‘아프로’는 전입일이 없어 대항력 판정이 끝나지 않았습니다. 전입세대확인과 계약 원본 대조가 필요합니다.
- 명도 대상 특정. 실제 사용자가 법인인지, ‘아프로’와 동일한 점유관계인지 별개의 주거 점유인지 확인한 뒤 명도 비용과 일정을 산정하세요.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 미반영돼 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 검증. 감정가 대비 64%라는 비율만 사용하지 말고 동일 건물·동일 용도·유사 면적 거래와 임대수익, 관리비, 공실 상태를 확인해 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 별도등기 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “64% 할인보다 인수권리 확인이 먼저”
이 물건은 두 차례 유찰돼 최저가가 148,480,000원까지 낮아졌지만, 권리구조가 단순한 할인형 물건은 아닙니다. 말소기준 이후의 경매개시결정과 압류는 소멸하고, 2022.11.16 전입한 법인 임차인도 대항력이 없다는 점은 명확합니다. 반면 1토지 을구 18번 구분지상권은 매수인이 인수하고, 전입일이 확인되지 않은 500,000원 보증금 점유는 대항력 가능·미상으로 남습니다.
여기에 509호 점유 표기와 511호~513호 통합 사용 기재가 함께 존재해 실제 점유구획도 확인해야 합니다. 따라서 결론은 가격 판단 보류, 권리·점유 확인 우선입니다. 구분지상권 원등기와 미상 점유의 전입일, 통합 사용 범위를 확인해 인수 부담을 확정한 뒤에야 148,480,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다.
