부산지방법원 2025타경5651. 부산 수영구 남천동 상우더헤라우스 12층 1201호 오피스텔입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 141,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 등기상 현재 소유자는 김세훈이며, 2021년 2월 19일 설정된 구포새마을금고 근저당권의 채권최고액은 696,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 2025년 7월 29일 구포새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.
권리의 중심은 임차관계입니다. 손희진·박채형·노용주·정인환·이나윤·김경선과 임차권자 이지수까지 총 7명이 확인되지만, 모두 전입일이 2021년 2월 19일 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 모두 대항력 없음입니다. 이지수는 2026년 4월 8일 주택임차권등기를 마쳤고 보증금은 130,000,000원이지만 역시 전입일이 2025년 2월 25일로 말소기준보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5651 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 12층 1201호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 12층 · 사용승인일 2021.01.28 |
| 소유자 | 김세훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 580,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차관계
② 임차인·점유자 분석
확인된 임차관계는 총 7명입니다. 보증금이 확인되는 사람은 이지수 1명이며, 나머지 6명은 보증금이 확인되지 않습니다. 다만 전입일은 모두 말소기준인 2021.02.19보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손희진 | 2022.08.30 | 미상 | 미상 | 2025.08.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박채형 | 2025.02.24 | 미상 | 미상 | 2025.09.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노용주 | 2022.08.03 | 미상 | 미상 | 2025.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정인환 | 2024.12.10 | 미상 | 미상 | 2025.09.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이나윤 | 2025.04.02 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경선 | 2021.04.08 | 미상 | 미상 | 2025.08.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지수 | 2025.02.25 | 130,000,000원 | 2025.02.11 | 2026.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
이지수의 임차권은 건물 전부를 범위로 하고 있으며, 임대차계약일자는 2025.02.10, 확정일자는 2025.02.11, 주민등록·점유개시는 2025.02.25입니다. 임차보증금은 130,000,000원, 차임은 20,000원입니다. 다만 말소기준보다 전입이 늦으므로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 판정되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,774,000원 |
| 2. 근저당 · 구포새마을금고 | 696,000,000원 | 138,226,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액은 구포새마을금고 근저당권의 채권최고액 기준입니다. 현재 회차 기준 미배당액은 557,774,000원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 141,000,000원 | 138,226,000원 | 557,774,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 112,800,000원 | 110,420,800원 | 585,579,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 90,240,000원 | 88,215,680원 | 607,784,320원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남천초등학교 남서측 인근이며 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 형성된 지역으로 제반 입지조건은 무난합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선 남천역 및 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정이 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 사용승인일은 2021.01.28입니다. 승강기·소화전·화재탐지·기계식주차·개별난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 3필 일단의 등고평탄한 사다리형 토지로 업무시설 부지로 이용 중이며 북동측 약 8m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 절대보호구역과 상대보호구역 관련 지정이 있습니다.
- 공시지가. 3,911,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 대조. 7명의 전입·점유 관계와 각 배당요구 상태를 매각물건명세서·현황조사 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 이지수 외 6명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 실제 점유·명도 협상에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 이지수 임차권. 보증금 130,000,000원, 확정일자 2025.02.11, 전입·점유 2025.02.25, 임차권등기 2026.04.08입니다. 말소기준 이후임을 등기부와 명세서에서 재확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기 기재에 대한 매각 후 처리 내용을 최신 등기 및 매각물건명세서로 확인하세요.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가와 현재 시장가격의 관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비·점유. 오피스텔의 미납 관리비와 실제 점유자를 현장에서 확인해 명도 비용과 기간을 산정하세요.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 임차관계는 단순하지 않다”
이 물건의 등기상 말소기준은 2021.02.19 구포새마을금고 근저당권이고, 확인된 7명의 임차관계는 모두 그 이후 전입입니다. 따라서 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션 기준으로는 매수인이 승계할 금액이 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다.
반면 실제 입찰 난도는 임차관계에서 올라갑니다. 보증금 130,000,000원이 확인되는 이지수 외 6명은 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 여러 명이 배당요구를 했습니다. 대항력 인수 문제와는 별개로 점유관계 확인과 명도 절차가 중요합니다. 또한 최근 실거래 자료가 없어 감정가 141,000,000원의 가격 경쟁력은 판단할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 임차·점유 원본 확인은 필수 — 이 세 가지가 이번 물건의 핵심입니다.
