부산지방법원 2025타경5651. 부산 수영구 남천동 ‘상우더헤라우스’ 12층 1202호 오피스텔입니다. 현 소유자는 김세훈이고, 2021.02.19. 소유권을 이전받은 날 구포새마을금고가 채권최고액 696,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2025.07.29. 같은 구포새마을금고가 임의경매를 신청했고, 청구액은 580,000,000원입니다.
등기부에는 그보다 앞선 사상신용협동조합 근저당 2건이 보이지만, 두 권리는 2021.02.19. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 실질적으로 봐야 할 것은 구포새마을금고 근저당과 그 뒤에 형성된 임차관계입니다. 확인된 점유·임차관계는 7명으로 적지 않지만, 전입일은 모두 2021.02.19. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5651 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 12층 1202호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 12층 · 사용승인일 2021.01.28 |
| 소유자 | 김세훈 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 580,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2021.02.08. 사상신용협동조합 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 2021.02.19. 구포새마을금고 근저당이 현재의 말소기준입니다. 이후 2025.07.29. 임의경매개시결정, 2025.12.01. 손희진의 주택임차권등기가 이어집니다. 손희진의 임차권은 보증금 60,000,000원, 계약일 2022.07.21. 및 2024.11.28., 주민등록·점유개시 2022.08.30.로 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 7명 모두 말소기준 이후 전입
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지수 | 2025.02.25 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박채형 | 2025.02.24 | 미상 | 2025.09.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노용주 | 2022.08.03 | 미상 | 2025.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정인환 | 2024.12.10 | 미상 | 2025.09.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이나윤 | 2025.04.02 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경선 | 2021.04.08 | 미상 | 2025.08.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손희진 | 2022.08.30 | 60,000,000원 | 2025.12.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차관계는 7명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 특히 가장 이른 김경선의 전입일도 2021.04.08.로 말소기준일 2021.02.19.보다 늦습니다. 따라서 확인된 7명 전부 대항력 없음으로 정리됩니다. 손희진은 건물 전부에 대한 주택임차권등기를 마쳤지만 전입·점유일 자체가 말소기준 이후이므로 60,000,000원의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 배당구조 — 신건에서도 근저당 전액 회수 불가
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 구포새마을금고 | 696,000,000원 | 140,198,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 143,000,000원 가정. 구포새마을금고 근저당의 채권최고액 696,000,000원 중 140,198,000원이 배당되고 555,802,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 이 미배당액은 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 자금·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 143,000,000원 | 140,198,000원 | 555,802,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 114,400,000원 | 111,998,400원 | 584,001,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 91,520,000원 | 89,472,640원 | 606,527,360원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가와 연동해 늘어나는 인수형이 아닙니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일합니다. 다만 시세 자료가 없어 143,000,000원, 114,400,000원, 91,520,000원 중 어느 가격이 시장 대비 유리한지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 환금성과 수요를 판단해야 합니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 남천동 남천초등학교 남서측 인근으로, 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선 남천역 및 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 도로. 북동측으로 약 8m 폭 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·방화지구이며 3필 일단의 평탄한 사다리형 토지를 업무시설 부지로 이용중입니다.
- 설비. 승강기·소화전·화재탐지 및 경보·기계식 주차·공동현관·개별난방·도시가스 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 임차관계 7명 중 다수의 보증금이 확인되지 않았고 전입일도 서로 다릅니다. 현재 실제 점유자를 현황조사와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 손희진 임차권. 보증금 60,000,000원, 주민등록·점유개시 2022.08.30.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 임차권등기와 실제 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.02.19. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 내용과 현재 상태를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 143,000,000원의 시장 적정성을 이 자료만으로 평가할 수 없습니다.
- 용도 확인. 업무시설(오피스텔)인 만큼 주거용 아파트와 동일한 환금성·대출·임대수요를 전제하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 임차관계 확인은 필수”
권리의 뼈대는 명확합니다. 2021.02.19. 구포새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 7명의 전입일은 모두 그 뒤입니다. 손희진의 보증금 60,000,000원 임차권등기도 후순위여서 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 이 점만 보면 권리 인수 위험은 낮습니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘깨끗한 오피스텔’로만 보면 부족합니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 여러 명이고, 민간임대주택등기 이력이 있으며, 시세를 검증할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격과 점유 정리는 별도 검증입니다. 신건 최저가 143,000,000원을 그대로 응찰할지는 권리분석이 아니라 실제 시세와 현 점유관계 확인 뒤 결정해야 합니다.
