부산지방법원 2025타경5651. 수영구 남천동 ‘상우더헤라우스’ 12층 1205호 오피스텔입니다. 권리의 기준점은 2021.02.19. 구포새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 696,000,000원입니다. 앞선 사상신용협동조합 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 2025.07.29. 임의경매개시결정과 2026.03.19. 정인환의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계는 단순하지 않습니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서 등에 확인되는 실제 임차인은 7명이고, 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 다만 이들의 전입일은 가장 빠른 김경선의 2021.04.08.부터 시작해 모두 말소기준일 2021.02.19.보다 늦습니다. 따라서 확인된 자료 기준으로는 대항력 없음·매수인 승계 없음으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5651 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 12층 1205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건물 내 12층 · 사용승인일 2021.01.28. |
| 소유자 | 김세훈 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 214,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 580,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부상 사상신용협동조합 근저당 2건은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.02.19. 구포새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025.07.29. 임의경매개시결정과 2026.03.19. 정인환의 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경선 | 2021.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노용주 | 2022.08.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손희진 | 2022.08.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정인환 | 2024.12.10 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박채형 | 2025.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지수 | 2025.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이나윤 | 2025.04.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
가장 빠른 전입일도 말소기준권리보다 뒤이므로 현재 확인된 자료에서는 대항력이 없습니다. 정인환은 보증금 50,000,000원, 건물 전부를 범위로 하는 임차권등기가 2026.03.19. 접수됐지만, 전입일과 점유개시일이 2024.12.10.으로 말소기준일보다 늦습니다. 나머지 6명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당 순위와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 214,000,000원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 214,000,000원입니다. 다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 비교할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 214,000,000원 | 210,204,000원 | 485,796,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 171,200,000원 | 168,003,200원 | 527,996,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 136,960,000원 | 134,242,560원 | 561,757,440원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,796,000원 |
| 1. 근저당 · 구포새마을금고 | 696,000,000원 | 210,204,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 구포새마을금고 채권최고액 696,000,000원 중 210,204,000원이 배당되고 485,796,000원이 미배당으로 남습니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남천초등학교 남서측 인근에 위치하며, 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재해 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 남천역 및 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정이 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 사용승인일은 2021.01.28.이며, 승강기·소화전·화재탐지·기계식 주차·개별난방·도시가스설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 학교환경 관련 절대보호구역 및 상대보호구역 조건이 포함됩니다. 공시지가는 3,911,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측으로 약 8m 폭 도로에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 7명 재확인. 전입일은 모두 말소기준일 이후이지만, 6명의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 최신 매각물건명세서와 현황조사 내용을 다시 대조하세요.
- 정인환 임차권등기. 보증금 50,000,000원, 전입·점유개시 2024.12.10., 임차권등기 2026.03.19.입니다. 말소기준 이후이므로 매수인 인수는 없으나 배당 및 점유 상태 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 자료에는 최근 실거래 비교값이 없습니다. 신건 214,000,000원이 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 별도 시세 조사가 필요합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
- 점유·명도. 권리상 인수 0원과 실제 인도 난도는 별개의 문제입니다. 현 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당요구 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 임차관계는 단순하지 않다”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.02.19. 구포새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 7명의 임차인은 모두 그 뒤에 전입했습니다. 정인환의 50,000,000원 임차권등기도 말소기준 이후라 현재 자료 기준 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 다만 임차인이 7명으로 많고 6명의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼, 권리표만 보고 ‘간단한 물건’으로 취급해서는 안 됩니다. 더구나 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 214,000,000원의 가격 매력도 역시 검증되지 않았습니다. 권리 인수는 0원, 임차관계와 가격은 확인이 필요한 물건입니다.
