부산지방법원 2025타경5651. 부산 수영구 남천동 상우더헤라우스 12층 1204호 오피스텔입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 15층 건물이고, 해당 물건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2021.02.19 접수된 구포새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 696,000,000원입니다. 이 근저당보다 앞선 사상신용협동조합 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 이후 2025.07.29 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차관계는 숫자만 보면 복잡해 보입니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 사람이 7명이지만, 전입일은 2021.04.08부터 2025.04.02 사이로 모두 말소기준일인 2021.02.19보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 7명 모두 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 내용을 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5651 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 12층 1204호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 15층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 김세훈 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2021.02.19 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 696,000,000원 |
| 신청채권액 | 580,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 뒤 권리가 핵심
등기 흐름에서 주의할 부분은 2021.02.19 민간임대주택등기입니다. 같은 날 구포새마을금고 근저당은 접수번호 8793, 민간임대주택등기는 접수번호 8794로 기재되어 있습니다. 민간임대주택등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 취지가 적혀 있습니다. 현재 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 이 등기의 처리와 매각조건은 원문을 최종 확인하는 것이 안전합니다.
② 임차인 — 7명 모두 말소기준일 후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 확정일자 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경선 | 2021.04.08 | 미상 | 없음 | 2025.08.18 | 미상 |
| 노용주 | 2022.08.03 | 미상 | 없음 | 2025.10.10 | 미상 |
| 손희진 | 2022.08.30 | 미상 | 없음 | 2025.08.06 | 미상 |
| 정인환 | 2024.12.10 | 미상 | 없음 | 2025.09.11 | 미상 |
| 박채형 | 2025.02.24 | 미상 | 없음 | 2025.09.11 | 미상 |
| 이지수 | 2025.02.25 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 미상 |
| 이나윤 | 2025.04.02 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 미상 |
③ 가격 — 시세자료 없이 신건 가격 판단은 보류
감정가와 최저매각가는 모두 217,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 실거래 비교자료는 현재 확인되지 않아, 이 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 구포새마을금고 | 696,000,000원 | 213,162,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 696,000,000원 기준 미배당은 482,838,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남천초등학교 남서측 인근으로 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 남천역과 시내버스정류장이 있어 대중교통사정이 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 사용승인일은 2021.01.28입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·기계식 주차·공동현관·개별난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 8M 폭 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 학교환경 관련 보호구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,911,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 7명 원본 대조. 모두 말소기준권리 후 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구와 점유관계를 원문에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.02.19 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 처리 여부와 매각조건을 등기부·매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 신건 217,000,000원의 시세 대비 수준을 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 오피스텔 실거래를 별도로 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 구포새마을금고 채권최고액 696,000,000원 중 213,162,000원만 배당되고 482,838,000원이 미배당으로 남습니다.
- 매수인 인수. 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 계산상 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증
이 물건의 핵심은 2021.02.19 구포새마을금고 근저당입니다. 현황조사 등에 확인된 임차인 7명은 모두 그 뒤 전입해 제공된 판정상 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차보증금을 떠안는 유형은 아닙니다.
반면 가격 판단은 아직 열려 있습니다. 신건 최저가가 217,000,000원이지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 싸다거나 비싸다고 평가할 근거가 없습니다. 또한 임차인들의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 민간임대주택등기도 존재합니다. 결론적으로 권리구조는 비교적 안정적이지만, 임차관계 원본 확인과 가격 검증을 마친 뒤 접근할 물건입니다.
