부산지방법원 2025타경5651. 부산 수영구 남천동 상우더헤라우스 12층 1203호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 143,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 김세훈이며, 말소기준은 2021.02.19 구포새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 사상신용협동조합 근저당 2건은 이미 말소됐고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차관계는 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 이름이 확인되는 사람이 모두 7명입니다. 다만 가장 빠른 전입일도 2021.04.08로 말소기준일인 2021.02.19보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입일만 기준으로 보면 7명 모두 대항력 없음으로 판단됩니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5651 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 12층 1203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 김세훈 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 580,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.19 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 696,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2021.02.19 근저당
을구 1번·2번 사상신용협동조합 근저당권은 2021.02.19 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 을구 3번 구포새마을금고 근저당권 696,000,000원입니다. 이후 2025.07.29 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 7명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 보증금 / 확정일자 |
|---|---|---|---|---|
| 김경선 | 2021.04.08 | 배당요구 2025.08.18 | 대항력 없음 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
| 노용주 | 2022.08.03 | 배당요구 2025.10.10 | 대항력 없음 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
| 손희진 | 2022.08.30 | 배당요구 2025.08.06 | 대항력 없음 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
| 정인환 | 2024.12.10 | 배당요구 2025.09.11 | 대항력 없음 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
| 박채형 | 2025.02.24 | 배당요구 2025.09.11 | 대항력 없음 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
| 이지수 | 2025.02.25 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
| 이나윤 | 2025.04.02 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
7명 모두 전입신고가 말소기준권리인 2021.02.19보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입일을 기준으로는 매수인에게 보증금 반환책임이 승계되는 대항력 있는 선순위 임차인은 없습니다. 다만 각 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 배당순위와 최우선변제 여부까지 확정하려면 관련 원문을 반드시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 2. 근저당 · 구포새마을금고 | 696,000,000원 | 140,198,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
구포새마을금고 채권최고액 696,000,000원 가운데 140,198,000원만 배당되는 시나리오로, 미배당액은 555,802,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 143,000,000원 | 140,198,000원 | 555,802,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 114,400,000원 | 111,998,400원 | 584,001,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 91,520,000원 | 89,472,640원 | 606,527,360원 | 0원 |
유찰되어 매각가가 낮아질수록 구포새마을금고의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액과 매수인의 인수채무를 혼동해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.01.28입니다.
- 입지. 부산 수영구 남천동 남천초등학교 남서측 인근으로, 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 부산도시철도 2호선 남천역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정이 양호합니다.
- 도로. 북동측으로 약 8M 폭 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지는 평지·사다리형, 주상용으로 이용되고 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역과 학교 관련 보호구역이 확인됩니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 기계식 주차, 공동현관, 개별난방, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 7명 원문 대조. 모두 말소기준 이후 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 현재 효력과 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 143,000,000원의 적정성은 본 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 기준 근저당 미배당은 555,802,000원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 최우선변제 확인. 배당 시뮬레이션에는 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임차관계 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 정리되지만, 임차관계 확인이 관건
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2021.02.19 구포새마을금고 근저당이고, 확인된 7명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 따라서 현재 확인된 자료상 대항력 있는 선순위 임차인은 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 7명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 갑구에는 민간임대주택등기도 기재되어 있습니다. 여기에 실거래 시세 자료까지 없어 신건 143,000,000원의 가격 적정성을 평가할 근거도 부족합니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮지만, 임차관계와 가격은 추가 확인이 필요한 물건”입니다.
