부산지방법원 2025타경5651. 부산 수영구 남천동 ‘상우더헤라우스’ 12층 1206호 오피스텔입니다. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 사용승인일은 2021.01.28입니다. 현재 소유자는 김세훈이고, 2021.02.19 소유권을 이전받은 같은 날 구포새마을금고가 채권최고액 696,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
등기부에는 앞서 사상신용협동조합의 근저당 2건이 있었지만 2021.02.19 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2025.07.29 구포새마을금고의 임의경매개시결정이 들어왔고, 2025.12.12에는 김경선의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 김경선의 전입일은 2021.04.08로 말소기준일보다 늦으며, 확인된 다른 점유자들 역시 모두 말소기준 이후 전입입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5651 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 12층 1206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 김세훈 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 구포새마을금고 / 580,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.19 구포새마을금고 근저당 · 채권최고액 696,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차관계
핵심은 2021.02.19 구포새마을금고 근저당입니다. 등기된 김경선의 임차권은 2025.12.12 설정됐고 전입일도 2021.04.08이므로 말소기준권리보다 늦습니다. 현황조사에서 확인된 다른 점유자 6명도 전입일이 모두 2022년 이후 또는 2024~2025년으로, 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 확인된 7명 모두 대항력은 없습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 7명
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지수 | 미상 | 2025.02.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 손희진 | 미상 | 2022.08.30 | 미상 | 2025.08.06 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박채형 | 미상 | 2025.02.24 | 미상 | 2025.09.11 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 노용주 | 미상 | 2022.08.03 | 미상 | 2025.10.10 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 정인환 | 미상 | 2024.12.10 | 미상 | 2025.09.11 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이나윤 | 미상 | 2025.04.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김경선 | 건물 전부 | 2021.04.08 | 200,000,000원 | 2025.12.12 | 대항력 없음우선변제 판정 미상승계 없음 |
김경선은 건물 전부에 대해 임차보증금 200,000,000원, 차임 150,000원으로 임차권등기가 되어 있습니다. 임대차계약일은 2021.02.26, 점유개시일은 2021.04.05, 주민등록일은 2021.04.08, 확정일자는 2024.05.08입니다. 모두 말소기준권리 설정일 2021.02.19 뒤의 임차관계이므로 선순위 대항력 인수형은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 210,000,000원인 신건입니다. 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 210,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단하기 어렵습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 구포새마을금고 | 696,000,000원 | 206,260,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
구포새마을금고 채권최고액 696,000,000원 중 206,260,000원이 배당되고 489,740,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남천초등학교 남서측 인근이며 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선 남천역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건이 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 12층이며 사용승인일은 2021.01.28입니다. 승강기·소화전·화재탐지 및 경보·기계식 주차·공동현관·개별난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 3,911,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 이지수·손희진·박채형·노용주·정인환·이나윤·김경선의 실제 점유 여부와 호실 내 점유 범위를 확인하세요.
- 김경선 임차권. 임차보증금 200,000,000원, 임차권등기, 확정일자 2024.05.08, 배당요구 2025.12.12 내용을 원문과 대조하세요.
- 후순위 임차관계. 확인된 전입일은 모두 2021.02.19 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없지만, 보증금과 배당관계는 별도로 확인하세요.
- 가격. 최근 실거래 비교가 없는 상태에서 210,000,000원을 저가로 단정하지 말고, 현장 시세를 별도로 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 168,000,000원, 2회 유찰 시 134,400,000원이며 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 후순위, 승부처는 점유와 가격
이 사건의 말소기준은 구포새마을금고의 2021.02.19 근저당입니다. 실제 임차인 7명 모두 전입일이 그보다 늦고, 김경선의 200,000,000원 임차권도 후순위라 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체는 선순위 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다.
다만 점유자가 다수이고 일부 임대차 조건은 확인이 더 필요합니다. 여기에 최근 실거래 비교값이 없어 신건 210,000,000원의 가격 우위도 입증되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 점유관계 확인과 가격 검증을 끝낸 뒤 접근해야 하는 오피스텔로 보는 것이 적절합니다.
