창원지방법원 2025타경977. 진주시 충무공동 센트럴타워 4층 401호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 업무시설·현황 사무실입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층·지상 9층이며, 사용승인일은 2017.01.09입니다. 소유자는 주식회사찬빛입니다.
등기만 보면 기준점은 명확합니다. 2017.01.23 설정된 문산농업협동조합의 채권최고액 2,080,000,000원 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 들어온 2025년 경매개시결정, 진주축산업협동조합 가압류, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 문제는 등기 밖의 점유·임차 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경977 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 287-9 센트럴타워 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설 · 현황 사무실 |
| 소유자 | 주식회사찬빛 |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 439,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,801,383,632원 |
| 말소기준권리 | 2017.01.23 문산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
2017.01.13 주식회사찬빛 명의로 소유권이 보존됐고, 열흘 뒤인 2017.01.23 문산농업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2025.10.14 임의경매개시결정, 2025.11.17 진주축산업협동조합의 86,647,498원 가압류, 2025.11.26 국민건강보험공단 압류가 이어졌으며, 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인·점유 관계 — 7명 중 4명은 대항력 판단 미상
| 임차인·점유자 | 점유 표시 | 보증금 / 월세 | 신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김양수 | 김양수세무회계사무소 | 30,000,000원 / 800,000원 | 2023.07.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김향란 | - | 미상 | 2024.03.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이다윤 | - | 미상 | 2023.02.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 모비젠 | 주식회사 모비젠 | 20,000,000원 / 800,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 플랜비 | 주식회사 플랜비 | 10,000,000원 / 600,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박미경 | 정도안전기술 | 10,000,000원 / 400,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유퍼스트보험마케팅 주식회사 진주혁신지사 | 유퍼스트보험마케팅 주식회사 진주혁신지사 | 10,000,000원 / 550,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김양수·김향란·이다윤은 신고일이 모두 2017.01.23 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 주식회사 모비젠, 주식회사 플랜비, 박미경(정도안전기술), 유퍼스트보험마케팅 주식회사 진주혁신지사는 신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 4건의 알려진 보증금만 합쳐도 50,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 439,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,790,000원 |
| 1. 근저당 · 문산농업협동조합 | 2,080,000,000원 | 432,210,000원 |
| 2. 가압류 · 진주축산업협동조합 | 86,647,498원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 6,790,000원을 제외한 432,210,000원이 문산농업협동조합 근저당에 배당되고, 진주축산업협동조합 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권액 대비 미배당액은 1,734,437,498원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 판단 — 신건 439,000,000원이 싸다는 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 439,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 동일 조건의 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “신건이라 싸다” 또는 “감정가 대비 매력적이다”라고 평가할 근거가 없는 상태로 보는 것이 안전합니다.
| 현재 회차 | 439,000,000원 · 감정가 100% |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 351,200,000원 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 280,960,000원 · 감정가 64% |
다만 유찰 시 가격이 내려간다는 사실과, 실제 시장가격보다 싸다는 판단은 서로 다른 문제입니다. 특히 이 물건은 업무시설·사무실로 이용되는 근린시설이므로 입찰 전 동일 건물 또는 인근 유사 업무시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 대조해야 응찰가 상한을 정할 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 진주시 충무공동 한국토지주택공사 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 업무시설이며 현황 사무실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층·지상 9층, 사용승인일 2017.01.09. 외벽은 알루미늄 복합판넬·강화유리·대리석 붙임 등이며 승강기·급배수·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고, 남서측과 북동측에 건물 출입구가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역, 상업용 건부지이며 공시지가는 3,681,000원/㎡입니다.
- 규제. 혁신도시개발예정지구와 가축사육제한구역에 포함되고 중로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신고일 미상 4건 확인. 주식회사 모비젠·주식회사 플랜비·박미경(정도안전기술)· 유퍼스트보험마케팅 주식회사 진주혁신지사의 점유시점과 사업자등록 관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 인수 가능성 점검. 대항력 미상 4건의 알려진 보증금은 합계 50,000,000원입니다. 대항력 여부와 배당·미배당 여부가 확정돼야 실제 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 보증금 미상 2명 확인. 김향란·이다윤은 말소기준 이후 신고라 대항력은 없지만, 보증금 규모 자체는 확인되지 않았습니다.
- 우선변제 여부 확인. 조사된 7명 모두 확정일자·배당요구 여부가 확정적으로 정리되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 점유 명도 계획. 현황 사무실로 사용되고 다수 점유자가 조사됐으므로 낙찰 후 실제 점유관계, 인도 범위와 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 439,000,000원 자체만으로는 시장 대비 할인 여부를 판단할 수 없으므로 동일 건물·인근 유사업무시설 거래 및 임대 수준을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 등기는 단순하지만 점유가 아직 닫히지 않았다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2017.01.23 문산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당표도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 권리분석의 결론을 거기서 끝내면 안 됩니다. 조사된 7명의 점유·임차 관계 가운데 4명은 신고일이 미상이라 대항력 가능 여부 자체가 열려 있습니다. 알려진 보증금만 50,000,000원이고, 이들의 우선변제·배당 관계도 확정적으로 닫혀 있지 않습니다. 따라서 현재 단계의 핵심은 “등기상 인수 0원”이 아니라 “점유관계 확인 후에도 실제 인수 0원인지 검증하는 것”입니다.
가격 또한 마찬가지입니다. 신건 최저가 439,000,000원이 감정가와 같다는 사실 외에 실제 시장가격과 비교할 근거가 충분하지 않으므로 싸다고 평가할 수 없습니다. 등기부는 정리되지만, 임차관계와 가격은 확인 전 보류. 이 물건은 그 두 가지를 해결한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
