창원지방법원 2025타경977. 진주시 충무공동 센트럴타워 4층 403호로, 근린시설이면서 감정상 업무시설·사무소 계열의 집합건물입니다. 등기부만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 2017.01.23 문산농업협동조합의 채권최고액 2,080,000,000원 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 임의경매개시결정과 진주축산업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다.
현황조사에는 김양수·김향란·이다윤·주식회사 모비젠·주식회사 플랜비·박미경·유퍼스트보험마케팅 주식회사 진주혁신지사까지 7명이 확인됩니다. 이 중 김양수·김향란·이다윤은 신고일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 나머지 4명은 신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 동시에 매각물건명세서에는 업무시설이며 현황 ‘공실’로 조사됐다는 기재가 있어, 현재 점유 상태를 서류만으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경977 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 287-9 센트럴타워 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설 · 현황 공실 기재 |
| 소유자 | 주식회사찬빛 |
| 감정가 / 최저가 | 487,000,000원 / 487,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주문산농업협동조합 / 1,801,383,632원 |
| 말소기준 | 2017.01.23 문산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2017.01.23 접수된 문산농업협동조합 근저당입니다. 2025.10.14 임의경매개시결정과 2025.11.17 진주축산업협동조합의 86,647,498원 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 7명 중 4명은 신고일 확인이 핵심
| 임차인 / 점유명칭 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김양수 김양수세무회계사무소 | 2023.07.26 | 30,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김향란 | 2024.03.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다윤 | 2023.02.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 모비젠 | 미상 | 20,000,000원 | 800,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 플랜비 | 미상 | 10,000,000원 | 600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박미경 정도안전기술 | 미상 | 10,000,000원 | 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유퍼스트보험마케팅 주식회사 진주혁신지사 | 미상 | 10,000,000원 | 550,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증금이 확인된 임차인들의 보증금 합계는 80,000,000원입니다. 다만 이 금액 전체가 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 김양수는 신고일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 신고일 미상인 4명만 별도 확인이 필요합니다. 김향란과 이다윤은 보증금 액수도 확인되지 않은 상태여서, 이 부분 역시 입찰 전 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 487,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,270,000원 |
| 1. 근저당 · 문산농업협동조합 | 2,080,000,000원 | 479,730,000원 |
| 2. 가압류 · 진주축산업협동조합 | 86,647,498원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 시뮬레이션이며 집행비용 7,270,000원을 제외한 479,730,000원이 문산농업협동조합 근저당에 배당됩니다. 총 채권 미배당액은 1,686,917,498원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과 같은 개념이 아니며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 충무공동 한국토지주택공사 남서측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 업무시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층·지상 9층 건물의 4층에 위치하며 사용승인일은 2017.01.09입니다. 위생·급배수·소화전·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고, 남서측과 북동측에 건물 출입구가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발 예정지구에 포함됩니다. 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 상업용 건부지로 이용 중이고, 공시지가는 3,681,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 점검. 업무시설이고 현황 공실 기재가 있으므로 실제 임대수요와 현재 점유·공실 상태 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신고일 미상 4명 확인. 주식회사 모비젠·주식회사 플랜비·박미경·유퍼스트보험마케팅 주식회사 진주혁신지사의 신고일을 확인해 말소기준일과 선후를 확정해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 매각물건명세서의 공실 기재와 현황조사의 임차인 기록이 엇갈리므로 현재 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 김향란·이다윤의 보증금이 확인되지 않아 임대차계약서와 관련 자료 확인이 필요합니다.
- 배당표와 인수 위험 구분. 채권자 미배당 1,686,917,498원이 곧 매수인의 인수액은 아닙니다. 배당표상 인수는 0원이지만 임차인 권리 확인은 별개의 문제입니다.
- 신건 가격 판단. 최저가 487,000,000원은 감정가 100%입니다. 가격이 저렴하다고 단정하지 말고 업무시설의 실제 거래·임대수요를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 점유는 아직 끝나지 않았다”
이 물건의 등기부 구조는 복잡하지 않습니다. 2017.01.23 문산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하며 배당표도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 그러나 현황조사상 7명 가운데 신고일 미상 임차인이 4명이고, 매각물건명세서에는 현황 공실이라는 별도 기재가 있습니다. 권리분석의 승부처는 등기부가 아니라 이 점유관계를 확정하는 것입니다. 최저가도 감정가와 같은 487,000,000원의 신건이므로, 임차인 확인이 끝나기 전에는 가격과 권리 모두 보수적으로 접근하는 편이 타당합니다.
