창원지방법원 2025타경977. 진주시 충무공동 센트럴타워 4층 404호입니다. 등기상 구조만 보면 기준은 명확합니다. 소유자는 주식회사찬빛이고, 2017.01.23 문산농업협동조합이 채권최고액 2,080,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 말소기준입니다. 2025.10.14 임의경매개시결정과 2025.11.17 진주축산업협동조합의 86,647,498원 가압류는 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다. 현황조사상 임차·점유관계는 7건입니다. 김양수는 2023.07.26, 김향란은 2024.03.13, 이다윤은 2023.02.10 전입으로 모두 2017.01.23 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 나머지 4건은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 최저가가 감정가와 같은 신건이라는 사실보다, 이 4건의 실제 사업자등록·점유개시 시점과 보증금 관계를 확인하는 것이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경977 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 287-9 센트럴타워 4층404호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 업무시설 · 현황 사무소 |
| 소유자 | 주식회사찬빛 |
| 감정가 / 최저가 | 396,000,000원 / 396,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,801,383,632원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 등기 발급일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
② 임차·점유관계 — 7건 중 4건은 대항력 판정 미완료
| 임차·점유자 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김양수 | 김양수세무회계사무소 | 2023.07.26 | 30,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김향란 | 미상 | 2024.03.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다윤 | 미상 | 2023.02.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 모비젠 | 주식회사 모비젠 | 미상 | 20,000,000원 | 800,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 플랜비 | 주식회사 플랜비 | 미상 | 10,000,000원 | 600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박미경 | 정도안전기술 | 미상 | 10,000,000원 | 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유퍼스트보험마케팅 주식회사 진주혁신지사 | 유퍼스트보험마케팅 주식회사 진주혁신지사 | 미상 | 10,000,000원 | 550,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김양수·김향란·이다윤은 전입일 자체가 말소기준일인 2017.01.23보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반대로 주식회사 모비젠·주식회사 플랜비·박미경·유퍼스트보험마케팅 주식회사 진주혁신지사는 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 이 4건은 현재 단계에서 대항력 없음으로 처리하면 안 됩니다. 보증금이 확인된 경우에도 점유개시·사업자등록 시점이 말소기준보다 앞서는지 확인해야 승계 여부를 확정할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 396,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,344,000원 |
| 2. 근저당 · 문산농업협동조합 | 2,080,000,000원 | 389,656,000원 |
| 3. 가압류 · 진주축산업협동조합 | 86,647,498원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,166,647,498원 중 배당모델상 채권자 배당은 389,656,000원, 미배당액은 1,776,991,498원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 대항력 판정이 끝나지 않은 임차·점유관계 4건은 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당모델상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 396,000,000원 | 389,656,000원 | 1,776,991,498원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 316,800,000원 | 311,564,800원 | 1,855,082,698원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 253,440,000원 | 249,091,840원 | 1,917,555,658원 | 0원 |
유찰 시 매각가는 316,800,000원, 253,440,000원으로 내려가지만 이는 어디까지나 배당 시나리오상의 가격 변화입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 현재 396,000,000원이 시장가보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 또한 전입일 미상 4건에 대한 대항력 확인은 유찰 여부와 관계없이 계속 필요한 핵심 권리분석 항목입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 업무시설이며 현황 사무소로 조사됐습니다.
- 주위환경. 한국토지주택공사 남서측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설·업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층·지상9층 건물이며 사용승인일은 2017.01.09입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 남서측·북동측에 건물 출입구가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,681,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4건 확인. 주식회사 모비젠·주식회사 플랜비·박미경·유퍼스트보험마케팅 주식회사 진주혁신지사의 실제 점유개시·사업자등록 시점을 말소기준일 2017.01.23과 대조해야 합니다.
- 김양수·김향란·이다윤. 확인된 전입일은 모두 말소기준 뒤이므로 대항력은 없습니다.
- 보증금 미상 점유자. 김향란·이다윤은 보증금도 확인되지 않아 최종 명세서에서 계약관계를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 396,000,000원 자체를 시장가로 간주하거나 신건이 싸다고 판단하지 마세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 사무소 점유·명도. 복수 점유관계가 확인된 만큼 낙찰 뒤 인도·명도 범위와 실제 사용 구획을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기부는 단순하지만, 점유관계가 결론을 늦춘다
이 사건의 등기부만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 2017.01.23 문산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당모델도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 실제 입찰 판단에서는 그 숫자를 그대로 확정값으로 받아들이기 어렵습니다. 7건의 임차·점유관계 중 3건은 말소기준 뒤 전입으로 정리가 되지만, 나머지 4건은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실거래 자료도 없어 신건 최저가 396,000,000원의 가격 메리트를 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리는 비교적 단순하지만, 임차관계 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 근린시설·사무소형 경매로 보는 것이 맞습니다.
