창원지방법원 2025타경977. 진주시 충무공동 센트럴타워 4층 405호입니다. 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 평가대상 업무시설이 사무소 및 일부 공실로 조사되어 있습니다. 등기상 말소기준은 2017.01.23. 문산농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 2,080,000,000원입니다. 이후 2025.10.14. 임의경매개시결정과 2025.11.17. 진주축산업협동조합 가압류 86,647,498원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기권리만 보면 단순하지만 점유관계는 그렇지 않습니다. 현황조사 등에 확인되는 실제 임차인은 7명이고, 김양수·김향란·이다윤은 전입일이 모두 말소기준일 이후라 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 주식회사 모비젠·주식회사 플랜비·박미경·유퍼스트보험마케팅 주식회사 진주혁신지사는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 4명은 입찰 전에 점유와 대항요건을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경977 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 287-9 센트럴타워 4층405호 |
| 도로명주소 | 경상남도 진주시 에나로128번길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설, 사무소 및 일부 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상9층 · 사용승인일 2017.01.09 |
| 소유자 | 주식회사찬빛 |
| 감정가 / 최저가 | 416,000,000원 / 416,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주문산농업협동조합 / 1,801,383,632원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
말소기준권리는 2017.01.23. 설정된 문산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,080,000,000원이고 공동담보목록 제2017-53호가 기재되어 있습니다. 이후 2025.10.14. 임의경매개시결정과 2025.11.17. 진주축산업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기 자체에서 매수인이 승계하는 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 대항력 미상 4명
| 임차인 | 점유·상호 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김양수 | 김양수세무회계사무소 | 2023.07.26 | 30,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김향란 | — | 2024.03.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다윤 | — | 2023.02.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 모비젠 | 주식회사 모비젠 | 미상 | 20,000,000원 / 800,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 플랜비 | 주식회사 플랜비 | 미상 | 10,000,000원 / 600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박미경 | 정도안전기술 | 미상 | 10,000,000원 / 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유퍼스트보험마케팅 주식회사 진주혁신지사 | 유퍼스트보험마케팅 주식회사 진주혁신지사 | 미상 | 10,000,000원 / 550,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김양수·김향란·이다윤은 전입일이 모두 2017.01.23. 말소기준 이후이므로 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 반면 주식회사 모비젠·주식회사 플랜비·박미경·유퍼스트보험마케팅 주식회사 진주혁신지사는 전입신고일이 미상입니다. 따라서 이 4명은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 하며, 승계 여부 역시 확인 전에는 닫을 수 없습니다.
③ 가격과 유찰 시나리오 — 신건 416,000,000원
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 416,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 감정가의 80%인 332,800,000원, 2회 유찰 시에는 64%인 266,240,000원입니다. 다만 비교할 실거래 자료가 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 416,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,560,000원 |
| 1. 근저당 · 문산농업협동조합 | 2,080,000,000원 | 409,440,000원 |
| 2. 가압류 · 진주축산업협동조합 | 86,647,498원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 2,166,647,498원 중 409,440,000원이 배당되고, 미배당액은 1,757,207,498원입니다. 배당표 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대항력 미상 임차인 4명의 실제 승계 여부 역시 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 충무공동 한국토지주택공사 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층/지상9층 건물이며 사용승인일은 2017.01.09입니다. 위생·급배수·소화전·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고, 남서측 및 북동측으로 건물 출입구가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 3,681,000원/㎡입니다.
- 규제. 혁신도시개발예정지구·가축사육제한구역에 포함되고 중로1류와 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 4명 확인. 주식회사 모비젠·주식회사 플랜비·박미경·유퍼스트보험마케팅 주식회사 진주혁신지사의 전입신고일과 대항요건을 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금 승계 여부 확인. 배당표상 인수 0원과 실제 임차보증금 승계는 별개입니다. 대항력이 인정되는 임차인이 있는지 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 보증금 미상 임차인 확인. 김향란·이다윤은 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 신건 가격 판단 보류. 현재 최저가는 감정가와 같은 416,000,000원이나 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 인수관계는 변동될 수 있습니다.
- 현황 확인. 감정평가에는 평가대상 업무시설의 사무소 이용과 일부 공실이 함께 조사되어 있으므로 405호의 현재 점유상태를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순, 임차관계는 미확정”
이 물건의 말소기준은 명확합니다. 2017.01.23. 문산농업협동조합 근저당 이후의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖의 임차관계입니다. 실제 임차인 7명 중 김양수·김향란· 이다윤은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 나머지 4명은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
따라서 배당표에 찍힌 매수인 인수 0원을 곧바로 최종 인수액으로 받아들이기보다, 미상 임차인 4명의 대항요건과 보증금 승계 여부를 먼저 닫는 것이 순서입니다. 현재 최저가 416,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격이고, 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트를 별도로 인정할 근거가 없습니다. 권리의 승부처는 후순위 등기가 아니라 임차인 확인입니다.
