창원지방법원 2025타경977. 진주시 충무공동 센트럴타워 4층 406호입니다. 등기상 소유자는 주식회사찬빛이고, 2017년 1월 23일 설정된 문산농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,080,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 경매개시결정과 진주축산업협동조합 가압류는 모두 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 밖 점유관계입니다. 현황조사에서 실제 임차인 7명이 확인됩니다. 김양수·김향란·이다윤은 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없다고 정리돼 있지만, 주식회사 모비젠·주식회사 플랜비·박미경·유퍼스트보험마케팅 주식회사 진주혁신지사는 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 4명은 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서와 점유·사업자등록 관계를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경977 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 287-9 센트럴타워 4층 406호 |
| 도로명주소 | 경상남도 진주시 에나로128번길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설 · 현황 사무소 |
| 소유자 | 주식회사찬빛 |
| 감정가 / 최저가 | 456,000,000원 / 456,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,801,383,632원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층/지상9층 · 사용승인일 2017.01.09 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2017.01.23. 문산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,080,000,000원이고 공동담보목록 제2017-53호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.10.14. 임의경매개시결정과 2025.11.17. 진주축산업협동조합 가압류 86,647,498원은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김양수 · 김양수세무회계사무소 | 2023.07.26 | 30,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김향란 | 2024.03.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이다윤 | 2023.02.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 모비젠 | 미상 | 20,000,000원 | 800,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 플랜비 | 미상 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 박미경 · 정도안전기술 | 미상 | 10,000,000원 | 400,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 유퍼스트보험마케팅 주식회사 진주혁신지사 | 미상 | 10,000,000원 | 550,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
보증금이 확인된 임차인은 김양수 30,000,000원, 주식회사 모비젠 20,000,000원, 주식회사 플랜비 10,000,000원, 박미경 10,000,000원, 유퍼스트보험마케팅 주식회사 진주혁신지사 10,000,000원입니다. 김향란과 이다윤은 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인 수는 7명 그대로입니다.
③ 배당표와 회차별 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,960,000원 |
| 2. 근저당권 · 문산농업협동조합 | 2,080,000,000원 | 449,040,000원 |
| 3. 가압류 · 진주축산업협동조합 | 86,647,498원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 456,000,000원 가정. 채권 총액은 2,166,647,498원, 예상 배당 합계는 449,040,000원이고 미배당은 1,717,607,498원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 감정가 100%, 비교 실거래 없이 신건
현재 최저매각가는 감정가와 같은 456,000,000원으로, 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “시세 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 현재 회차 | 456,000,000원 · 감정가 100% · 미배당 1,717,607,498원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 364,800,000원 · 감정가 80% · 미배당 1,807,754,698원 |
| 2회 유찰 시 | 291,840,000원 · 감정가 64% · 미배당 1,879,693,258원 |
유찰 시 최저매각가는 낮아지지만, 이 사건은 근린·업무시설이고 임차관계가 복수로 얽혀 있습니다. 따라서 최저가 하락 자체를 투자 메리트로 해석하기보다, 먼저 임차 리스크와 실제 공실·점유 상태, 해당 호실의 현금흐름을 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 진주시 충무공동 한국토지주택공사 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 업무시설이며 현황 사무소로 이용 중입니다. 가벽 설치로 일부 사무소로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층/지상9층, 사용승인일은 2017.01.09입니다. 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고, 남서측 및 북동측에 건물 출입구가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 중로1류와 접합니다. 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 3,681,000원/㎡이며 토지면적은 1,139.5㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 임차인 4명 확인. 주식회사 모비젠·주식회사 플랜비·박미경·유퍼스트보험마케팅 주식회사 진주혁신지사의 전입신고 시점을 확인해 말소기준일 전후를 확정해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 김향란·이다윤의 보증금이 확인되지 않으므로 최종 매각물건명세서와 현장 계약관계를 대조해야 합니다.
- 점유구획 확인. 여러 사업자·사무소가 함께 확인되는 만큼 406호 내부에서 실제 누가 어느 부분을 점유하는지 현장 확인이 필요합니다.
- 가벽 설치 상태 확인. 일부 사무소 이용을 위해 가벽이 설치된 것으로 조사돼 내부 구조와 원상복구 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 최저가는 감정가 100%인 456,000,000원이며 비교 실거래 자료가 없어, 임대수익·공실률·현장 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 0원”만으로 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2017년 문산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 실제 입찰 판단에서는 7명의 임차인이 더 중요합니다. 세 명은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 네 명은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 신건 최저가가 감정가 100%이고 시세를 검증할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기권리보다 임차확인과 가격검증이 승부처입니다. 현 단계 평가는 “등기상 인수 0원, 그러나 임차관계 확인 전에는 보수적으로 접근”이 맞습니다.
