창원지방법원 2025타경977. 진주시 충무공동 센트럴타워 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 업무시설·사무소가 확인됩니다. 매각물건명세서 비고에는 가벽이 설치돼 일부가 사무소로 이용되고 일부는 공실로 조사됐다고 기재돼 있습니다.
등기권리의 기준점은 단순합니다. 주식회사찬빛 소유권보존 뒤 2017.01.23 설정된 문산농업협동조합의 채권최고액 2,080,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 진주세무서 압류, 임의경매개시결정, 진주축산업협동조합 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부보다 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경977 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 287-9 센트럴타워 4층 402호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 업무시설 · 현황 사무소, 일부 공실 |
| 소유자 | 주식회사찬빛 |
| 감정가 / 최저가 | 549,000,000원 / 549,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,801,383,632원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 말소기준 | 2017.01.23 문산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,080,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준 이후의 압류·경매개시결정·가압류는 모두 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리 자체를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 임차인 — 실제 7명, 3명은 대항력 없음·4곳은 미상
| 임차인 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김양수 · 김양수세무회계사무소 | 2023.07.26 | 30,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김향란 | 2024.03.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다윤 | 2023.02.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 모비젠 | 미상 | 20,000,000원 | 800,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 플랜비 | 미상 | 10,000,000원 | 600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박미경 · 정도안전기술 | 미상 | 10,000,000원 | 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유퍼스트보험마케팅 주식회사 진주혁신지사 | 미상 | 10,000,000원 | 550,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김양수·김향란·이다윤은 전입일이 모두 2017.01.23 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 나머지 4곳은 전입신고일이 미상입니다. 이 4곳에서 확인된 보증금만 합하면 50,000,000원이므로, 현재 배당표의 ‘인수 0원’ 숫자만 보고 명도를 단순하게 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 549,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,890,000원 |
| 2. 근저당 · 문산농업협동조합 | 2,080,000,000원 | 541,110,000원 |
| 3. 가압류 · 진주축산업협동조합 | 86,647,498원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,890,000원을 제외한 541,110,000원이 근저당권에 배당되고, 채권자 총 미배당은 1,625,537,498원입니다. 이 미배당 채권은 그 자체로 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 충무공동 한국토지주택공사 남서측 인근으로, 주위는 근린생활시설·업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층·지상9층 건물이며 사용승인일은 2017.01.09입니다.
- 현황. 가벽이 설치돼 일부가 사무소로 이용되고 일부 공실로 조사됐습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,681,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 남서측·북동측에 건물 출입구가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 임차 4곳 확인. 주식회사 모비젠·주식회사 플랜비·박미경·유퍼스트보험마케팅 주식회사 진주혁신지사의 전입·사업자등록·점유개시일을 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 7명 모두 우선변제 관련 자료가 확정돼 있지 않으므로 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 가벽·점유구획 확인. 가벽으로 나뉜 실제 사용구역과 임차인별 점유부분이 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 549,000,000원이 시장가 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다.
- 회차별 구조. 1회 유찰 시 매각가 439,200,000원·미배당 1,734,239,498원, 2회 유찰 시 매각가 351,360,000원·미배당 1,821,006,538원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·사업자등록과 점유현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 임차 확인 전엔 닫을 수 없다”
이 물건의 등기부만 보면 구조는 명확합니다. 2017.01.23 문산농업협동조합 근저당이 기준이고 뒤의 권리들은 모두 소멸합니다. 그러나 실제 점유자를 펼치면 이야기가 달라집니다. 임차인 7명 중 3명은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 4곳은 전입 시점 자체가 미상입니다. 현재 배당표는 매수인 인수 0원을 표시하지만, 이 숫자는 미상 임차인의 대항력 여부를 대신 확정해 주지 않습니다.
권리등기 구조는 합격, 임차 확인은 보류. 특히 근린·업무시설은 주거용 전입만이 아니라 실제 사업자 점유와 임대차 시점을 함께 확인해야 합니다. 실거래 시세 자료도 없어 가격 메리트를 판정할 근거가 부족하므로, 이 사건은 임차관계 원본 확인과 현장 점유 확인이 선행돼야 하는 C등급 확인형 물건으로 보는 것이 타당합니다.
