부산지방법원 2025타경102193. 감천동 노블리안3 2층 202호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가 이용상태는 주거용으로 사용 가능한 오피스텔로 기재되어 있습니다. 등기상 소유자는 이유림이고, 2013.07.19. 설정된 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 채권총액은 746,000,000원, 현재 회차 예상 배당은 91,908,000원으로 미배당액이 654,092,000원에 이르지만, 이 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않았습니다. 반면 가격 측면에서는 동일 물건과 직접 비교할 실거래 자료가 없어 최저가 94,000,000원의 시장 할인 여부를 검증할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102193 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 감천동 478 노블리안3 2층 202호 · 감천로117번길 22 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용으로 사용 가능한 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 이유림 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 232,051,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2013.07.19. 남부산농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 732,000,000원으로 등기됐고, 2017.03.15. 340,000,000원, 2017.08.08. 285,000,000원으로 변경된 이력이 있습니다. 별도의 후순위 근저당인 최현욱의 14,000,000원 근저당과 사하구·국의 압류, 현 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 3명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장덕순 | 2017.10.16 | 미상 | 2026.01.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종율 | 2022.07.14 | 미상 | 2025.12.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원건 | 2018.06.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 3명입니다. 세 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2013.07.19.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 권리분석상 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당에서의 우선변제 범위는 확정하기 어렵습니다.
② 가격 비교 — 신건 94,000,000원이 싸다는 근거는 없다
노블리안Ⅲ는 12세대, 2013.07.10. 준공으로 파악됩니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이나 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 동일한 94,000,000원을 두고 시세 대비 할인율을 계산하거나, ‘시세보다 싸다’고 판단하는 것은 근거가 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 94,000,000원 | 91,908,000원 | 654,092,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 75,200,000원 | 73,446,400원 | 672,553,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 60,160,000원 | 58,677,120원 | 687,322,880원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 채권자의 손실과 매수인의 승계 부담을 혼동하면 안 됩니다. 다만 유찰 시나리오가 있다고 해서 해당 가격이 곧 시세보다 저렴하다는 뜻도 아닙니다. 실거래 비교가 없는 만큼 가격 판단은 별도로 보수적으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,092,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 732,000,000원 | 91,908,000원 |
| 2. 근저당 · 최현욱 | 14,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,092,000원을 제외한 91,908,000원이 남부산농업협동조합에 배당되는 시뮬레이션입니다. 채권총액 746,000,000원 중 654,092,000원이 미배당으로 남고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서천초등학교 동측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 2층 202호는 주거용으로 사용 가능한 오피스텔로 평가됐으며, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층입니다.
- 도로·주차. 서측으로 폭 약 5~8미터 포장도로에 접하고 주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 근린상업지역·제2종일반주거지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당하고, 공시지가는 1,116,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 노블리안Ⅲ는 12세대 규모이고 최근 실거래·낙찰금액을 통한 가격 검증이 어려워 매도 가능 가격은 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 재확인. 세 임차인의 전입일은 말소기준 이후지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당 및 점유관계를 최신 매각물건명세서와 문건으로 다시 대조해야 합니다.
- 이원건 배당요구 여부 확인. 장덕순·김종율은 배당요구 사실이 확인되지만 이원건은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 용도 확인. 사건상 분류는 근린시설이고 감정 이용상태는 주거용으로 사용 가능한 오피스텔입니다. 실제 이용상태와 공부상 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 이력 대조. 남부산농업협동조합 근저당은 2017년 채권최고액 변경 이력이 있으므로 등기 원본과 실제 배당요구 채권액을 입찰 전에 대조할 필요가 있습니다.
- 압류·조세 배당 확인. 사하구 및 국의 압류가 있고 배당 시뮬레이션에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 동일 물건의 실거래 비교가 확인되지 않으므로 감정가·최저가만 보고 가격 메리트를 판단하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 이야기
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2013.07.19. 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 3명은 모두 그 뒤에 전입했습니다. 후순위 근저당과 압류도 매각으로 정리되며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재는 신건 94,000,000원이고 동일 물건을 비교할 실거래나 최근 낙찰금액이 없어 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 여기에 12세대 규모, 근린시설 분류와 주거용 사용 가능한 오피스텔이라는 이용 특성, 임차인 3명의 보증금·확정일자 미상까지 함께 확인해야 합니다. 이 물건은 권리 인수 부담은 0원이지만, 가격과 점유관계는 확인을 더 해야 하는 신건으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
