부산지방법원 2025타경102193. 사하구 감천동 노블리안3 5층 503호입니다. 감정평가 이용상태상 기호 2~6은 도시형생활주택(원룸형)이고, 사건 용도는 다세대로 분류돼 있습니다. 권리분석의 출발점은 2013.07.19. 설정된 남부산농업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후에 설정된 최현욱의 근저당, 박장호의 주택임차권, 2025년 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
다만 이 사건은 “근저당 뒤의 권리는 다 지워지니 끝”이라고 단순화하면 안 됩니다. 현황조사·문건접수 등에 등장하는 점유자가 여러 명이고, 그중 4명은 전입일이 확인되어 대항력 없음으로 정리되지만, ‘기사항전’은 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 보증금도 알 수 없어, 이 점유자에 대해서는 대항력과 매수인 인수 가능성을 미상으로 남겨 두는 것이 정확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102193 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 감천동 478 노블리안3 5층 503호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 감천로117번길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 · 대상 호수 5층 503호 |
| 소유자 | 이유림 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 232,051,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당
말소기준권리는 2013.07.19. 남부산농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 732,000,000원으로 등기됐고, 이후 2017.03.15. 340,000,000원, 2017.08.08. 285,000,000원으로 변경 등기가 이어집니다. 2021.09.01. 최현욱 근저당 14,000,000원, 2023.02.14. 박장호 주택임차권 60,000,000원은 모두 말소기준 이후입니다. 현재 경매는 남부산농업협동조합이 신청한 임의경매입니다.
② 임차인·점유자 — 4명은 대항력 없음, 1명은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장덕순 | 2017.10.16 | 미상 | 2026.01.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종율 | 2022.07.14 | 미상 | 2025.12.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원건 | 2018.06.26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박장호 | 2018.04.30 | 60,000,000원 | 2023.02.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
전입일이 확인된 장덕순(2017.10.16), 박장호(2018.04.30), 이원건(2018.06.26), 김종율(2022.07.14)은 모두 2013.07.19. 말소기준 이후 전입이므로 대항력이 없습니다. 박장호는 보증금 60,000,000원의 임차권등기가 있으나 전입일 역시 말소기준보다 뒤입니다.
③ 가격 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 94,000,000원으로 신건입니다. 다만 이 사건 자료에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 94,000,000원이 주변 시세보다 낮은지 높은지를 근거 있게 판단할 수 없고, 신건 가격에 가격 가점을 부여할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,092,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 732,000,000원 | 91,908,000원 |
| 2. 근저당 · 최현욱 | 14,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 채권총액 746,000,000원 중 91,908,000원이 배당되고, 미배당액은 654,092,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 전입일·보증금 미상 점유자의 실제 권리관계는 별도 확인해야 합니다.
유찰 시 매각가가 75,200,000원, 60,160,000원으로 내려가면 채권자 총배당액도 각각 73,446,400원, 58,677,120원으로 감소하고 미배당액은 672,553,600원, 687,322,880원으로 늘어납니다. 신청채권자 청구액 232,051,109원은 현재 회차와 두 유찰 시나리오 모두 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 감천동 서천초등학교 동측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통 상황은 무난합니다.
- 이용. 기호 2~6은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용됩니다. 대상 호수는 노블리안3 5층 503호입니다.
- 도로·주차. 서측으로 폭 약 5~8m 포장도로에 접하고 주차장을 갖추고 있습니다.
- 규제. 근린상업지역·제2종일반주거지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 264.0㎡, 공시지가 1,116,000원/㎡이며 부정형 토지입니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 원본 확인. ‘기사항전’의 정확한 인적사항, 전입일, 보증금, 점유개시일을 매각물건명세서·현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 장덕순·김종율·이원건은 보증금이 확인되지 않으므로 최우선변제 가능 여부와 실제 배당관계를 원문으로 재검토해야 합니다.
- 박장호 임차권. 보증금 60,000,000원, 전입·확정일자 2018.04.30.이지만 말소기준 2013.07.19.보다 뒤라는 점을 확인하세요.
- 파산선고 확인. 2025.12.03. 파산선고결정 관련 사건기록이 경매절차와 배당에 미치는 영향을 원문에서 점검하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래가 확인되지 않으므로 감정가 94,000,000원을 시세로 간주하지 말고 별도 거래사례를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용·근저당 중심 계산이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 알려진 권리는 단순하지만, 한 명의 ‘미상’이 결론을 바꾼다
이 사건의 말소기준은 분명합니다. 2013.07.19. 남부산농업협동조합 근저당 이후의 권리와, 전입일이 확인된 네 명의 점유자는 모두 기준보다 뒤에 있습니다. 그래서 확인된 범위만 보면 권리구조는 비교적 단순합니다.
하지만 매각물건명세서상 주거 점유자로 나타난 ‘기사항전’은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 이 사람까지 대항력이 없다고 단정할 근거가 없으므로, 배당표의 계산상 인수 0원과 실제 법률상 인수 위험을 동일시해서는 안 됩니다. 여기에 최근 실거래 자료도 없어 신건 94,000,000원의 가격 메리트 역시 검증되지 않았습니다. 이 물건은 확인된 권리보다 ‘미확인 점유관계’를 먼저 닫아야 하는 사건입니다.
