부산지방법원 2025타경102193. 부산 사하구 감천동 노블리안3 4층 402호로, 사건상 용도는 다세대이며 감정 이용상태상 기호 2~6은 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자는 이유림이고, 2013.07.19 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 최현욱 근저당, 김종율 전세권·주택임차권, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기 흐름 자체보다 더 중요한 부분은 점유관계입니다. 장덕순은 2017.10.16, 이원건은 2018.06.26, 김종율은 2022.07.14 전입으로 모두 2013.07.19 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘기사항전’으로 기재된 주거 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 기준

말소기준권리는 2013.07.19 남부산농업협동조합 근저당입니다. 원설정 채권최고액은 732,000,000원이고, 2017.03.15에는 340,000,000원, 2017.08.08에는 285,000,000원으로 변경된 내역이 함께 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 남부산농업협동조합 채권을 732,000,000원 기준으로 계산하고 있습니다.

이후 설정된 최현욱 근저당 5,000,000원, 김종율 전세권 60,000,000원, 김종율 주택임차권 60,000,000원 및 2025.11.21 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 2025.12.03 파산선고 결정도 등기에 확인되므로 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 함께 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인·점유 관계 — 알려진 3명은 대항력 없음, 1명은 미상

③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리·점유 확인이 먼저

노블리안Ⅲ는 2013.07.10 준공, 총 12세대이고 대상 면적은 39.0513㎡입니다. 다만 대상 면적과 일치하는 거래 비교가 성립하지 않아, 현재 자료만으로는 최저가 97,000,000원이 최근 시세보다 높은지 낮은지를 판정하기 어렵습니다. 따라서 이 사건에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.

현재 회차는 신건으로 감정가와 최저가가 모두 97,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 77,600,000원, 2회 유찰 시 62,080,000원으로 제시되어 있으나, 실거래 근거 없이 이를 곧바로 ‘싸다’고 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)

현재 회차에서 채권총액 797,000,000원 중 94,854,000원이 배당되고, 미배당은 702,146,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서천초등학교 동측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물이며, 위생·급배수·난방·화재탐지 및 경보·도시가스·공동현관기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로·주차. 서측으로 폭 약 5~8미터 포장도로에 접하고 주차장이 있습니다.
• 용도지역. 근린상업지역·제2종일반주거지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 규모. 노블리안Ⅲ는 총 12세대, 준공일은 2013.07.10입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 점유 확인. 기사항전의 전입일·보증금·점유개시일을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
• 김종율 권리 구분. 전세권 60,000,000원과 주택임차권 60,000,000원은 동일한 김종율 명의이므로 별개의 보증금 2건처럼 중복 합산하지 말아야 합니다.
• 근저당 변경내역 대조. 남부산농업협동조합 근저당은 732,000,000원 원설정 뒤 340,000,000원, 285,000,000원 변경 내역이 있으므로 최신 등기 원문과 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
• 파산선고 확인. 2025.12.03 의정부지방법원 파산선고 결정이 등기에 있으므로 매각절차와 관련된 최신 진행상태를 원본에서 확인해야 합니다.
• 가격 판단 보류. 대상 면적과 일치하는 실거래 비교가 성립하지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 매각기일 전 최신본으로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 미상 점유 확인이 먼저

이 사건의 기본 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013.07.19 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 장덕순·이원건·김종율의 전입과 김종율의 전세권·주택임차권은 모두 그 뒤에 위치합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산합니다.

그러나 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유자가 별도로 존재합니다. 이 항목의 대항력은 현재 상태에서 판정할 수 없으므로, 권리상 완전한 무위험 물건으로 단정하기는 이릅니다. 여기에 대상 면적과 맞는 실거래 비교도 성립하지 않아 가격 우위 역시 별도로 입증되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 미상 점유관계의 해소와 가격 근거 확인입니다.