부산지방법원 2025타경102193. 부산 사하구 감천동 노블리안3 5층 502호입니다. 감정평가상 기호 2~기호 6은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있고, 이 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물입니다. 권리분석의 기준점은 2013.07.19 설정된 남부산농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 최현욱 근저당, 현재의 임의경매개시결정, 한국토지주택공사 임차권등기는 모두 기준권리보다 후순위입니다.
임차관계는 숫자만 보면 4건으로 보이지만 그대로 합산하면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 장덕순 보증금의 대위·승계 신고로 확인되므로 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 실제 임차인은 장덕순·김종율·이원건 3명이며, 세 사람 모두 전입일이 2013.07.19 이후여서 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 배당 여부와 별개로 매수인이 떠안을 대항력 보증금은 현재 분석상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102193 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 감천동 478 노블리안3 5층 502호 · 감천로117번길 22 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 이유림 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 232,051,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 2013.07.19 근저당이 기준
최초 근저당은 2013.07.19 채권최고액 732,000,000원으로 설정됐고, 이후 2017.03.15 340,000,000원, 2017.08.08 285,000,000원으로 변경등기가 이어집니다. 금액 변경과 관계없이 말소기준일은 최초 설정일인 2013.07.19입니다. 2021.09.01 설정된 최현욱 근저당 14,000,000원과 2026.06.09 한국토지주택공사 임차권은 모두 그보다 뒤에 있습니다.
② 임차인 — 실제 3명, LH는 대위·승계
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장덕순 | 2017.10.16 | 확인 필요 | 2026.01.15 | 대항력 없음 우선변제 별도 확인 |
| 김종율 | 2022.07.14 | 확인 필요 | 2025.12.17 | 대항력 없음 우선변제 별도 확인 |
| 이원건 | 2018.06.26 | 확인 필요 | — | 대항력 없음 우선변제 별도 확인 |
| 한국토지주택공사 | 2018.06.26 / 2018.06.25 | 60,000,000원 | 2026.06.09 | 대항력 없음 우선변제 후순위 장덕순 승계·대위 |
한국토지주택공사의 임차권등기는 건물 전부를 범위로 하고 임차보증금은 60,000,000원입니다. 다만 이는 장덕순 보증금에 대한 보증기관의 대위·승계이므로 장덕순과 한국토지주택공사의 보증금을 각각 별도로 더하면 중복 계산이 됩니다. 실제 임차인 수는 3명으로 보아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 732,000,000원 | 94,854,000원 |
| 2. 근저당 · 최현욱 | 14,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 97,000,000원 기준 채권 총액은 746,000,000원, 채권자 배당액은 94,854,000원, 미배당액은 651,146,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 97,000,000원 | 94,854,000원 | 651,146,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 77,600,000원 | 75,803,200원 | 670,196,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 62,080,000원 | 60,562,560원 | 685,437,440원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 내려가면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 추가 인수하는 구조가 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 실질취득은 신건 97,000,000원, 1회 유찰 시 77,600,000원, 2회 유찰 시 62,080,000원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서천초등학교 동측 인근으로 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물이며 위생·급배수·난방·화재탐지 및 경보·도시가스·공동현관기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·주차. 서측으로 폭 약 5~8미터 포장도로에 접하고 주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 근린상업지역·제2종일반주거지역·방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당하며 공시지가는 1,116,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 노블리안Ⅲ는 12세대, 2013.07.10 준공으로 집계돼 있습니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 60,000,000원은 장덕순 보증금의 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인은 3명으로 봅니다.
- 임차인 보증금 확인. 장덕순·김종율·이원건은 대항력은 없지만 보증금 액수와 우선변제 관계는 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 남부산농업협동조합 근저당은 732,000,000원에서 340,000,000원, 285,000,000원으로 변경된 내역이 있어 최신 권리금액을 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 최초 근저당에는 공동담보목록 제2013-167호가 기재되어 있으므로 이 호실 단독 채무액과 공동담보 전체 채권관계를 구분해 확인하세요.
- 파산선고 후속절차. 2025.12.11 파산선고 등기가 있으므로 경매·파산 절차의 진행 상태와 관련 서류를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 97,000,000원이 감정가와 같으므로 권리 안전성과 별개로 주변 거래가·호가·임대수익을 대조해 응찰 상한을 정하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “배당부족이 커도 인수는 0원”
이 사건의 핵심은 채권 미배당과 매수인 인수를 혼동하지 않는 것입니다. 신건 97,000,000원에서 채권 미배당은 651,146,000원에 달하지만, 실제 임차인 3명의 전입은 모두 2013.07.19 말소기준보다 늦고, 한국토지주택공사 60,000,000원 역시 장덕순 보증금에 대한 대위·승계 중복신고입니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 최초 근저당의 채권최고액 변경 이력과 배당 계산 기준액 사이에는 확인이 필요한 차이가 있고, 실제 임차인 3명의 보증금도 입찰 전 원문 대조가 필요합니다. 신건 최저가는 감정가와 같은 97,000,000원이므로, 권리가 비교적 정리돼 있다는 이유만으로 가격 경쟁력을 별도로 가정해서는 안 됩니다. 이 물건은 권리 인수 위험은 낮지만, 최종 입찰가는 별도의 가격 검증이 필요한 유형입니다.
