부산지방법원 2025타경102193. 부산 사하구 감천동 노블리안3 5층 501호로, 사건상 용도는 다세대이며 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 가장 먼저 볼 권리는 2013.07.19 설정된 남부산농업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이므로 그 뒤에 들어온 알려진 임차인들의 전입과 한국토지주택공사 임차권등기, 최현욱 근저당은 원칙적으로 후순위 소멸 구조에 놓입니다.
다만 이 사건은 “말소기준이 빠르니 인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 임차인 중 지주택은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정 자체가 불가능합니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 확인된 권리만 놓고 본 계산값이고, 실제 입찰 전에는 이 미상 임차인의 전입·점유·보증금 관계를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102193 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 감천동 478 노블리안3 5층 501호 · 도로명 부산광역시 사하구 감천로117번길 22 |
| 용도 | 다세대 · 감정 이용상태상 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 이유림 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 232,051,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 참고 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 · 노블리안3 · 주차장·도시가스·난방·공동현관기 등 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년
말소기준은 2013.07.19 남부산농업협동조합 근저당입니다. 2021.07.13 한국토지주택공사의 주택임차권 55,000,000원과 2021.09.01 최현욱 근저당 14,000,000원은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 2020년 한국토지주택공사 가압류와 2021년 임옥춘의 강제경매개시결정은 각각 해제·취하되어 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 승계 신고 1건
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장덕순 | 2017.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 2026.01.15 · 말소기준 이후 전입 |
| 이원건 | 2018.06.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 김종율 | 2022.07.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 2025.12.17 · 말소기준 이후 전입 |
| 한국토지주택공사 | 2021.05.25 | 2018.10.15 | 55,000,000원 | 없음 | 미상 | 대위·승계 장덕순 보증금 승계 · 중복합산 제외 |
| 지주택 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 주거 · 전입일 미상으로 판정 불가 |
한국토지주택공사는 별도의 실제 임차인으로 보증금을 더하는 대상이 아닙니다. 자료상 장덕순 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 55,000,000원을 실제 임차보증금 총액에 중복 합산해서는 안 됩니다. 따라서 실제 임차인 수는 장덕순·이원건·김종율·지주택 4명이고, 한국토지주택공사는 승계 신고 1건으로 구분해야 합니다.
③ 가격 판단 — 비교 실거래가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
노블리안Ⅲ은 12세대, 준공일은 2013.07.10입니다. 그러나 대상 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가이자 최저가인 95,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,110,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 732,000,000원 | 92,890,000원 |
| 2. 근저당 · 최현욱 | 14,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 총 채권액 746,000,000원 중 92,890,000원이 배당되고, 미배당은 653,110,000원입니다. 신청채권 232,051,109원도 전액 충족되지 않습니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 전입·보증금 미상 임차인에 대한 실체 확인 전까지는 법률상 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 95,000,000원 | 92,890,000원 | 653,110,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 76,000,000원 | 74,232,000원 | 671,768,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 60,800,000원 | 59,305,600원 | 686,694,400원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 감천동 서천초등학교 동측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물이며, 위생·급배수·난방·화재탐지 및 경보·도시가스·공동현관기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·주차. 서측으로 폭 약 5~8미터 포장도로에 접하고 주차장이 있습니다.
- 규제. 근린상업지역·제2종일반주거지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당하며, 공시지가는 1,116,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 노블리안Ⅲ은 12세대 규모입니다. 직접 비교할 최근 실거래가 없어 매각가 95,000,000원의 시장 적정성과 향후 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지주택의 전입·보증금 확인. 이 사건의 가장 큰 권리분석 변수입니다. 전입일과 실제 점유개시 시점, 임대차계약, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 한국토지주택공사 보증금 중복 금지. 55,000,000원은 장덕순 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 실제 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 근저당 변경 이력 대조. 732,000,000원 → 340,000,000원 → 285,000,000원 변경 이력과 현재 배당 시뮬레이션의 732,000,000원 기준 사이를 등기 원문과 채권계산서로 확인하세요.
- 파산선고 후 경매 진행 확인. 2025.12.03 파산선고 결정이 있으므로 매각기일 전 경매기록의 최신 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 가격은 시세 검증 후. 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 신건 95,000,000원이 저렴하다고 볼 근거가 없습니다. 현장 중개 시세와 실거래 원본 확인이 선행돼야 합니다.
- 배당 부족은 인수와 별개. 653,110,000원의 채권 미배당은 그 자체로 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 다만 별도 대항력 임차권이 존재하면 그 부분은 달라질 수 있습니다.
- 관리비·점유 상태 확인. 현재 실제 점유자와 미납 관리비를 현장에서 확인하고 명도 비용을 별도 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·경매기록을 매각기일 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “후순위가 많아도, 미상 1명이 결론을 바꿀 수 있다”
이 사건의 장점은 말소기준이 2013.07.19로 오래 앞서 있다는 점입니다. 장덕순·이원건·김종율의 전입과 한국토지주택공사 임차권등기, 최현욱 근저당은 모두 그 뒤라 알려진 권리만 놓고 보면 매수인 인수 위험은 낮습니다. 특히 한국토지주택공사의 55,000,000원은 장덕순 보증금에 대한 대위·승계이므로 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
그러나 지주택의 전입일과 보증금이 미상이라는 한 가지 변수가 남습니다. 이 부분이 확인되지 않은 상태에서 배당표의 “인수 0원”만 믿고 실질취득가를 95,000,000원으로 확정하는 것은 위험합니다. 게다가 비교 가능한 최근 실거래가도 없어 신건 가격 자체의 매력도 검증되지 않았습니다. 이 물건의 핵심은 말소기준보다 앞선 숨은 점유관계가 없는지 확인하고, 그 다음에야 95,000,000원의 가격을 평가하는 것입니다.
