부산지방법원 2025타경102193. 사하구 감천동 노블리안3 4층 401호로, 감정평가 이용상태상 기호 2~6은 도시형생활주택(원룸형)입니다. 등기상 소유자는 이유림이고, 말소기준은 2013.07.19 설정된 남부산농업협동조합 근저당입니다. 이 기준권리보다 뒤에 설정된 하상일 전세권 55,000,000원과 최현욱 근저당 14,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 현재의 남부산농업협동조합 임의경매개시결정도 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건을 단순히 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 장덕순·이원건·김종율의 전입일은 각각 2017.10.16, 2018.06.26, 2022.07.14로 모두 말소기준일 2013.07.19보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 기사항전은 주거 점유로 기재돼 있으면서 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 사람을 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보는 것이 정확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102193 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 감천동 478 노블리안3 4층401호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 감천로117번길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 노블리안3 6층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 이유림 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 232,051,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐지만, 점유 확인이 핵심
말소기준권리는 2013.07.19 남부산농업협동조합 근저당입니다. 최초 설정 당시 채권최고액은 732,000,000원이었고, 2017.03.15에는 340,000,000원, 2017.08.08에는 285,000,000원으로 변경된 이력이 있습니다. 후순위 하상일 전세권과 최현욱 근저당은 매각으로 소멸합니다. 2021년 임옥춘의 강제경매개시결정은 취하되어 2021.09.02 말소됐고, 현재 진행 중인 것은 2025.11.21 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정입니다.
② 임차·점유 관계 — 3명은 대항력 없음, 1명은 미상
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장덕순 | 2017.10.16 | 신청 2026.01.15 | 없음 | 미상 | 보증금 미상 |
| 이원건 | 2018.06.26 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 보증금 미상 |
| 김종율 | 2022.07.14 | 신청 2025.12.17 | 없음 | 미상 | 보증금 미상 |
| 기사항전 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 주거 · 보증금 미상 |
장덕순·이원건·김종율은 말소기준일보다 늦게 전입했으므로 대항력이 없습니다. 이들의 보증금은 확인되지 않았지만, 선순위 대항력으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 반면 기사항전은 전입일 자체가 확인되지 않으므로 별도입니다. 이 점유자는 대항력 가능·미상 상태로 남겨 두고 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 신건 가격의 우열은 보류
노블리안Ⅲ는 12세대, 2013.07.10 준공으로 확인되지만, 현재 확보된 단지 거래자료에는 이 사건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 없습니다. 확인된 면적 자료 38.3㎡도 본건과 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가 95,000,000원이 시세보다 낮다거나 높다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 732,000,000원 | 92,890,000원 |
| 2. 전세권 · 하상일 | 55,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 최현욱 | 14,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 801,000,000원, 배당액은 92,890,000원, 미배당은 708,110,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 등기에는 근저당 채권최고액 변경 이력이 있으므로 실제 배당채권액은 원본 서류 대조가 필요합니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 95,000,000원 | 92,890,000원 | 708,110,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 76,000,000원 | 74,232,000원 | 726,768,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 60,800,000원 | 59,305,600원 | 741,694,400원 | 0원 |
회차가 내려가도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이것은 현재 확인된 권리와 배당 전제에 따른 수치이고, 전입일 미상 점유자의 대항력 여부를 대신해 주지는 않습니다. 유찰된다는 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 판단해서도 안 됩니다. 비교 가능한 최근 실거래가 확인돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서천초등학교 동측 인근이며, 주위는 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통 상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물로, 위생·급배수·난방·화재탐지 및 경보·도시가스·공동현관 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·주차. 서측으로 노폭 약 5~8미터 포장도로에 접하고 주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 264.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 1,116,000원/㎡이며 근린상업지역·제2종일반주거지역·방화지구 등에 걸쳐 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래자료. 노블리안Ⅲ는 12세대, 2013.07.10 준공이지만 본건과 직접 비교 가능한 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 기사항전 점유관계. 전입일·보증금·점유원인을 확인해 대항력 여부를 먼저 확정해야 합니다.
- 배당요구 확인. 장덕순은 2026.01.15, 김종율은 2025.12.17 배당요구가 확인됩니다. 이원건과 기사항전은 배당요구 여부를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 근저당 변경 이력. 남부산농업협동조합 근저당은 2013.07.19 732,000,000원 설정 후 2017.03.15 340,000,000원, 2017.08.08 285,000,000원 변경 이력이 있으므로 실제 피담보채권·배당액을 확인해야 합니다.
- 파산선고. 2025.12.03 의정부지방법원 파산선고 결정에 따른 등기가 있으므로 매각절차와 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 12개월 평균·최신 거래 등 직접 비교 가능한 실거래를 확보하기 전에는 95,000,000원이 싸다고 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
등기 순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2013.07.19 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 전세권·근저당·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 장덕순·이원건·김종율도 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
그러나 기사항전의 전입일과 보증금은 확인되지 않았습니다. 이 점유자는 대항력이 없다고 단정할 수 없으므로, 입찰 전 가장 먼저 풀어야 할 변수입니다. 동시에 비교 가능한 실거래 자료가 없어 신건 95,000,000원의 가격 매력도 역시 판단을 보류해야 합니다. 결론적으로 이 물건은 확정 권리의 인수액은 0원이지만, 미상 점유자의 대항력 확인과 시세 검증이 선행돼야 하는 사건입니다.
