말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 인수액은 없지만, 근린시설 공실 상태와 상가 거래 환금성 리스크를 반영해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근저당·압류 등 선순위 권리는 매각으로 정리되는 구조라 인수 위험은 0원입니다. 다만 이 물건은 주거가 아닌 근린시설 상가이며 현재 공실 상태입니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 낮은 가격만 보고 접근하기보다 임대 가능성과 환금성을 먼저 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
60,000,000원 / 29,400,000원
2회 유찰
최근 거래 평균
97,416,666원
최근 12개월 12건
최저가 ÷ 거래 평균
30.2%
단, 면적 차이 존재
매수인 인수
0원
인수권리 해당 없음
전주지방법원 2025타경380. 전북 정읍시 신태인읍 연정리 ‘신태인연가’ 상가동 1층 101호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사승승씨앤디이며, 2016년 설정된 담양한빛신용협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 권리가 아니라 상가로서의 활용성입니다. 감정가는 6,000만원, 현재 최저가는 2,940만원까지 하락했지만 감정평가상 이용상태는 소매점 및 기타제1종근린생활시설이며 현재 공실 상태입니다.
물건 개요
사건번호
전주지방법원 2025타경380 (임의경매)
소재지
전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 661 신태인연가 상가동 1층101호
물건종류 / 이용
근린시설 · 소매점 및 기타제1종근린생활시설 · 현황 공실
소유자
주식회사승승씨앤디
감정가 / 최저가
60,000,000원 / 29,400,000원
신청채권자 / 청구
담양한빛신용협동조합 / 327,551,534원
매각기일
2026.08.31
① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다
말소기준권리는 2016.07.07 설정된 담양한빛신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 이희남 근저당권, 정읍시·국민건강보험공단 등의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없습니다.
② 시세 비교 — 저가는 매력적이나 상가 조건 확인 필요
동일 단지 거래 자료는 주거 세대 거래가 포함되어 있어 대상 상가와 완전 동일 비교는 어렵습니다. 최근 거래 흐름은 8,000만원~1억500만원 수준이며 최근 12개월 평균은 97,416,666원입니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.07
84.42㎡
11
100,000,000원
2026.06
84.42㎡
11
102,000,000원
2026.05
83.73㎡
10
102,000,000원
2026.04
69.02㎡
9
86,000,000원
최근 12개월 평균
12건
-
97,416,666원
⚠️ 상가 투자 판단 포인트 최저가는 감정가 대비 49% 수준이지만, 주거용처럼 단순 시세 비교하기 어렵습니다. 현재 공실 상태이므로 낙찰 후 임차 수요와 운영 가능성을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,400,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
929,200원
담양한빛신용협동조합 근저당
360,000,000원
28,470,800원
이희남 근저당
150,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 최근 거래 평균
최저가는 낮지만 대상 상가와 거래 표본 차이가 있어 현장 확인이 필요합니다.
✅ 권리 관점 매각으로 소멸하는 권리 구조이며 매수인이 승계하는 권리는 없습니다. 임차인 인수 부담도 없습니다.
⛔ 사업성 관점 근린시설 공실 상태라는 점이 핵심입니다. 낙찰 후 임대 가능성, 상권, 관리비 부담을 확인하지 않으면 저가 낙찰이 곧 좋은 투자가 되지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 신태인농공단지 북서측 인근으로 소규모 아파트단지·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근은 가능하고 인근 간선도로와 버스 승강장이 위치해 교통은 보통 수준입니다.
규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 사항이 있습니다.
환금성. 신태인연가는 130세대 규모이며 상가 수요층이 제한적일 수 있어 주거 물건 대비 환금성은 낮게 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
공실 확인. 현재 공실 상태이므로 실제 임대 가능 업종과 수요를 확인하세요.
권리 확인. 인수권리는 없지만 당해세 등 배당 관련 사항은 원본 확인이 필요합니다.
상권 확인. 주변 상가 공실률과 임대료 수준을 조사해야 합니다.
가격 전략. 최저가가 낮아졌더라도 상가 특성상 환금성과 운영 가능성을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 상가는 운영이 가격을 결정한다”
이 물건은 권리분석만 보면 단순합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 근린시설 경매의 핵심은 권리가 아니라 낙찰 후 활용성입니다. 현재 공실인 상가라는 점을 고려하면 낮은 최저가 자체보다 임대 가능성과 환금성을 검토하는 것이 우선입니다. 권리는 합격, 사업성 검토가 필요한 물건입니다.
