전주지방법원 2025타경380. 정읍시 신태인읍 연정리 ‘신태인연가’ 상가동 1층 105호의 근린시설입니다. 감정평가상 소매점 및 기타제1종근린생활시설로 이용되며 현재는 공실 상태입니다. 감정가 62,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 30,380,000원, 감정가의 49%입니다.
권리구조 자체는 비교적 명료합니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2016.07.07. 담양한빛신용협동조합의 채권최고액 360,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 설정된 이희남의 150,000,000원 근저당과 국·광주광역시 서구·국민건강보험공단의 압류, 2025.11.13. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 계산에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경380 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 661 신태인연가 상가동 1층105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점 및 기타제1종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사승승씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 30,380,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 담양한빛신용협동조합 / 327,551,534원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 경매의 핵심은 을구 5번 근저당입니다. 채무자는 배창섭, 근저당권자는 담양한빛신용협동조합, 채권최고액은 360,000,000원입니다. 이후 설정된 이희남의 을구 6번 근저당과 세 건의 압류는 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 앞서 존재했던 김인수·이희남 근저당, 강제경매개시결정, 가처분 등은 이미 말소된 이력입니다.
② 점유·임대관계 — 공실이지만 현장 확인은 필요
| 점유·임대 확인 | 확인 내용 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 현황 | 소매점으로 이용 중이며 현재 공실 상태 | 공실 |
| 임대관계 | 임대관계 미상 | 현장확인 |
| 현황조사 비고 | 소유자를 알 수 없는 물건이 있다고 적혀 있음 | 동산 확인 |
임차인으로 기재된 사람은 없고 현황은 공실이지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 특히 현황조사에는 소유자를 알 수 없는 물건이 있다는 내용이 있으므로, 상가 내부 잔존 동산과 실제 점유 상태는 입찰 전에 직접 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가 30,380,000원은 감정가 62,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 물건은 상가입니다. 제공된 단지 실거래 12건은 전용 69.02㎡·83.73㎡·84.42㎡의 주거 거래이고, 대상면적 31.392㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래들은 상가 105호의 직접 시세 비교자료로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.42㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 84.42㎡ | 11 | 102,000,000원 |
| 2026.05 | 83.73㎡ | 10 | 102,000,000원 |
| 2026.05 | 84.42㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2026.04 | 69.02㎡ | 9 | 86,000,000원 |
| 2026.04 | 84.42㎡ | 1 | 99,000,000원 |
| 2026.03 | 69.02㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2025.12 | 84.42㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2025.09 | 69.02㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2025.09 | 84.42㎡ | 11 | 105,000,000원 |
| 2025.09 | 83.73㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2025.09 | 83.73㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 97,416,666원 |
신태인연가 단지의 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.9회이고 이 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 가격이 많이 낮아졌다는 사실과 실제 상가 가치가 싸다는 판단은 별개의 문제입니다. 공실 근린시설은 임대수요·실제 임대료·관리비·상가 접근성 등을 확인해 별도의 수익가치 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 946,840원 |
| 2. 근저당 · 담양한빛신용협동조합 | 360,000,000원 | 29,433,160원 |
| 3. 근저당 · 이희남 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 담양한빛신용협동조합에 29,433,160원이 배당되고 채권자 미배당은 480,566,840원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감이 생길 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 30,380,000원 | 29,433,160원 | 480,566,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 21,266,000원 | 20,483,212원 | 489,516,788원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 14,886,199원 | 14,218,247원 | 495,781,753원 | 0원 |
유찰이 더 진행되더라도 배당 부족액은 커지지만, 이 부족액이 후순위 근저당권 때문에 낙찰자에게 전가되는 구조는 아닙니다. 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 위험보다 공실 상가 자체의 가치와 환금성이 입찰가를 결정하는 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 신태인농공단지 북서측 인근. 소규모 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상 단지로 차량 접근이 자유롭고 인근에 간선도로와 버스 승강장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 소매점 및 기타제1종근린생활시설로 이용되며 현황 공실입니다.
- 접근. 대상단지 남동측으로 개설된 진·출입로를 통해 접근합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 8,728.8㎡, 지목 대, 공시지가 68,600원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트 단지 내 근린시설이며 현재 공실입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 1.9회이고 본건은 2회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가 시세를 별도로 확인. 제공된 12건은 주거 거래이므로 105호 상가의 직접 비교자료가 아닙니다.
- 공실 원인 확인. 소매점·기타제1종근린생활시설이 현재 공실이므로 실제 임대수요와 재임대 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유·잔존 동산 확인. 임대관계가 미상이고 현황조사에는 소유자를 알 수 없는 물건이 있다고 적혀 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당액이 있는지 원본을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 상가 공동의 위생 및 급·배수설비가 있는 집합건물이므로 관리비 체납 여부를 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건은 2016.07.07. 담양한빛신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·압류·경매개시등기가 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
문제는 권리보다 가격 판단의 기준입니다. 감정가 62,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 30,380,000원까지 낮아졌지만, 대상은 공실 근린시설입니다. 제공된 실거래는 용도와 면적이 다른 주거 거래이므로 이를 근거로 30,380,000원을 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 상가 자체의 임대수요와 실제 거래가치를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
