인수권리 없음과 최근 거래 대비 낮은 최저가는 장점이나 근린시설 공실 상태와 당해세 가능성 등 사업성 리스크를 반영해 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리상 인수 부담은 없지만, 근린시설은 아파트처럼 가격만으로 판단하면 안 됩니다. 현재 최저가는 2,940만원으로 최근 거래 평균 9,741만원 대비 낮은 수준입니다. 다만 매각물건명세서상 소매점 이용 후 공실 상태이고 지방 소형 상가의 환금성과 임대 가능성을 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
60,000,000원 / 29,400,000원
2회 유찰
최근 거래 평균
97,416,666원
최근 12건
최저가 ÷ 시세
30.2%
최근 평균 대비
매수인 인수
0원
인수권리 없음
전주지방법원 2025타경380. 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 신태인연가 상가동 1층 103호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2016년 설정된 담양한빛신용협동조합 근저당권이며 이후 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 낙찰자가 직접 승계하는 권리는 없습니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리보다 상가 자체의 운영 가능성입니다. 감정가 6,000만원에서 두 차례 유찰되어 최저가는 2,940만원까지 내려왔지만, 현황은 소매점 이용 후 공실 상태로 조사되어 실제 임대수요와 재판매 가능성을 따져야 합니다.
물건 개요
사건번호
전주지방법원 2025타경380
소재지
전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 661 신태인연가 상가동 1층103호
물건종류 / 이용상태
근린시설 · 소매점 및 기타제1종근린생활시설 · 공실 상태
소유자
주식회사승승씨앤디
감정가 / 최저가
60,000,000원 / 29,400,000원
신청채권자 / 청구
담양한빛신용협동조합 / 327,551,534원
매각기일
2026.08.31
① 권리 흐름 — 인수권리 없음
말소기준권리 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸합니다. 근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단·국·광주광역시 압류, 임의경매개시결정은 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 다만 국세·지방세 압류가 존재하므로 실제 배당 과정에서는 당해세 여부 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 상가 기준 판단 필요
신태인연가 관련 최근 거래는 12건이며 최근 12개월 평균 거래가는 97,416,666원입니다. 현재 최저매각가 29,400,000원은 최근 평균 대비 30.2% 수준으로 가격 자체는 낮습니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.07
84.42㎡
11
100,000,000원
2026.06
84.42㎡
11
102,000,000원
2026.05
83.73㎡
10
102,000,000원
2026.04
69.02㎡
9
86,000,000원
평균
—
12건
97,416,666원
⚠️ 상가 물건의 핵심 리스크 주거용처럼 실거래 평균만으로 판단하기 어렵습니다. 현재 물건은 소매점 이용 후 공실 상태이며, 실제 임차 수요와 업종 적합성을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,400,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
929,200원
담양한빛신용협동조합 근저당
360,000,000원
28,470,800원
이희남 근저당
150,000,000원
0원
근로복지공단 가압류
5,096,610원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
최저가 vs 최근 거래 평균
최저가는 최근 거래 평균 대비 낮지만 상가 특성상 환금성 검토가 필요합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸하고 매수인 인수 부담은 0원입니다.
⛔ 사업성 관점 낮은 낙찰가는 장점이지만, 현재 공실 상태인 근린시설은 임대 가능성과 재매각 수요가 핵심입니다. 권리 안전성과 별개로 운영·환금성 검토가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 신태인농공단지 북서측 인근으로 소규모 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로 및 버스 승강장이 위치합니다.
용도. 제1종일반주거지역 내 근린시설이며 소매점 및 기타제1종근린생활시설로 이용되었습니다.
환금성. 신태인연가는 130세대 규모이며, 소형 지역 상가 특성상 배후수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
공실 확인. 현재 소매점 이용 후 공실 상태이므로 실제 점유·관리 상태 확인이 필요합니다.
임대 가능성. 낙찰 후 예상 임대료와 주변 상권 수요를 확인해야 합니다.
세금 권리. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최저가는 낮지만 상가는 거래량과 수요가 더 중요합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 상가는 수요가 답이다”
이 물건은 권리분석만 보면 인수 위험 없는 안전한 구조입니다. 두 차례 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고 최근 거래 평균 대비 가격 메리트도 있습니다. 하지만 근린시설은 주택과 달리 낙찰가가 낮다는 이유만으로 성공을 보장하지 않습니다. 공실 상태인 만큼 실제 임대 가능성과 환금성을 확인한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.
