말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만 최근 거래 평균 대비 최저가가 높고 상가 환금성이 낮아 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 인수 0원 구조입니다. 다만 이 물건은 주거가 아닌 근린시설이고 현재 공실 상태입니다. 최저가는 감정가 대비 49%까지 떨어졌지만 최근 거래 평균 대비 127.3% 수준으로, 가격보다 환금성과 임대 가능성이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
253,000,000원 / 123,970,000원
2회 유찰
최근 거래 평균
97,416,666원
최근 12건
최저가 ÷ 거래평균
127.3%
최근 시세 이상
매수인 인수
0원
인수권리 없음
전주지방법원 2025타경380. 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 661 신태인연가 상가동 2층201호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사승승씨앤디이며, 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없습니다. 말소기준은 2016년 7월 7일 설정된 담양한빛신용협동조합 근저당권이며, 이후 압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
다만 상가 경매는 권리보다 수익성과 출구 전략이 중요합니다. 현재 이용상태는 소매점 및 기타 제1종근린생활시설 공실 상태이며, 동일 단지 거래도 주거 평형과 혼재되어 있어 개별 임대 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
사건번호
전주지방법원 2025타경380 (임의경매)
소재지
전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 661 신태인연가 상가동 2층201호
물건종류 / 용도
근린시설
소유자
주식회사승승씨앤디
감정가 / 최저가
253,000,000원 / 123,970,000원
신청채권자 / 청구액
담양한빛신용협동조합 / 327,551,534원
매각기일
2026.08.31
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리인 담양한빛신용협동조합 근저당권 이후 설정된 압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위는 확인이 필요합니다.
② 가격 비교 — 유찰 후에도 수익성 검토 필요
최근 거래 12건 기준 평균 거래금액은 97,416,666원이며 최근 거래는 2026년 7월 100,000,000원입니다. 현재 최저매각가 123,970,000원은 최근 12개월 평균 대비 127.3%입니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.07
84.42㎡
11
100,000,000원
2026.06
84.42㎡
11
102,000,000원
2026.05
83.73㎡
10
102,000,000원
2026.05
84.42㎡
3
105,000,000원
2026.04
69.02㎡
9
86,000,000원
평균
12건
-
97,416,666원
⚠️ 가격 판단 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 최근 거래 평균과 비교하면 여전히 높은 수준입니다. 근린시설은 주택처럼 단순 비교가 어렵기 때문에 임차 수요와 실제 영업 가능성을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,970,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,535,580원
근저당권 · 담양한빛신용협동조합
360,000,000원
121,434,420원
근저당권 · 이희남
150,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
최저가 vs 최근 거래
최저가는 최근 거래 평균보다 높아 수익성 검토가 필요합니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험은 없고 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조입니다.
⛔ 사업성 관점 현재 공실 근린시설이며, 최근 거래 평균 대비 최저가가 높습니다. 낙찰 후 임대 또는 매각 전략이 확보되지 않으면 장기 보유 위험이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 신태인농공단지 북서측 인근으로 소규모 아파트단지·단독주택·근린시설이 혼재합니다.
교통. 차량 접근은 가능하며 인근 간선도로와 버스 승강장이 위치합니다.
이용상태. 소매점 및 기타 제1종근린생활시설로 현황 공실 상태입니다.
환금성. 신태인연가 단지 내 물건이나 상가 수요는 주거보다 제한적일 수 있어 임차 가능성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
공실 확인. 현재 공실 상태이므로 낙찰 후 임대 가능성을 사전에 검토해야 합니다.
가격 검토. 최저가가 최근 거래 평균 대비 높아 단순 할인 매수로 보기 어렵습니다.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부를 확인해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 승부는 운영”
이 물건은 권리분석 자체는 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고 매수인이 인수할 권리는 없습니다. 하지만 근린시설 경매의 핵심은 권리가 아니라 수익성과 환금성입니다. 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 최근 거래 평균 대비 높은 수준이며, 현재 공실이라는 점을 감안하면 임대 가능성을 확인한 뒤 접근하는 것이 안전합니다.
