전주지방법원 2025타경380. 정읍시 신태인읍 연정리 신태인연가 상가동 1층 102호로, 감정평가상 소매점 및 기타제1종근린생활시설이며 현재는 공실 상태입니다. 감정가 60,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 29,400,000원까지 내려왔습니다. 권리구조의 기준점은 2016.07.07 설정된 담양한빛신용협동조합의 채권최고액 360,000,000원 근저당입니다. 그 뒤에 설정된 이희남 근저당과 국세·지방세·국민건강보험공단 압류, 2025.11.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 권리가 깨끗하다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하기 어려운 상가입니다. 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 대입하기 어렵고, 현재 확인되는 단지 실거래도 69.02㎡·83.73㎡·84.42㎡ 규모의 주거 거래로 대상 면적 30.672㎡와 맞지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율은 눈에 띄지만, 그것을 곧바로 ‘시세의 49%’로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경380 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 661 신태인연가 상가동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점 및 기타제1종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 중 1층 |
| 대상 면적 | 30.672㎡ |
| 소유자 | 주식회사승승씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 29,400,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 327,551,534원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 확인되지 않았고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 말소기준권리는 2016.07.07 담양한빛신용협동조합 근저당입니다. 이후 2017.06.22 이희남 근저당, 2022년의 압류 3건과 2025.11.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 존재했던 김인수·이희남 근저당, 강제경매개시결정, 가처분, 이화섭 가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율보다 ‘상가 시세’가 중요
현재 최저가는 29,400,000원으로 감정가 60,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 20,580,000원, 그 다음은 14,406,000원으로 제시되어 있습니다. 하지만 이 숫자만으로 가격이 싸다고 판단하면 안 됩니다. 대상은 30.672㎡ 근린시설인 반면, 확인되는 신태인연가 실거래는 69.02㎡·83.73㎡·84.42㎡ 주거 거래라 직접 비교 대상이 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.42㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 84.42㎡ | 11 | 102,000,000원 |
| 2026.05 | 83.73㎡ | 10 | 102,000,000원 |
| 2026.05 | 84.42㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2026.04 | 69.02㎡ | 9 | 86,000,000원 |
| 2026.04 | 84.42㎡ | 1 | 99,000,000원 |
| 2026.03 | 69.02㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2025.12 | 84.42㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2025.09 | 69.02㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2025.09 | 84.42㎡ | 11 | 105,000,000원 |
| 2025.09 | 83.73㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2025.09 | 83.73㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 97,416,666원 |
최근 12개월 평균은 97,416,666원이고 최신 거래는 2026.07의 100,000,000원이지만, 이 거래들은 대상 상가와 면적·용도가 일치하지 않아 가격 메리트 판정에 직접 사용할 수 없습니다. 최저가 29,400,000원이 이 평균의 30.2%라는 숫자 역시 동일한 이유로 상가의 저평가 근거가 되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 929,200원 |
| 1. 근저당 · 담양한빛신용협동조합 | 360,000,000원 | 28,470,800원 |
| 2. 근저당 · 이희남 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 510,000,000원 중 28,470,800원이 배당되고 481,529,200원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격과 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 29,400,000원 | 28,470,800원 | 481,529,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 20,580,000원 | 19,809,560원 | 490,190,440원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 14,406,000원 | 13,746,692원 | 496,253,308원 | 0원 |
유찰이 더 진행되더라도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 대신 매각대금이 낮아질수록 담양한빛신용협동조합 등 채권자의 미배당액은 커집니다. 이는 채권자의 미회수 문제이지, 현재 제시된 권리구조상 매수인이 그 미배당 채권을 승계한다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 소매점 및 기타제1종근린생활시설로 이용되었으며 조사일 현재 공실 상태입니다.
- 주위환경. 신태인농공단지 북서측 인근으로 소규모 아파트단지·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상 단지로 차량 접근이 자유롭고, 인근 간선도로와 버스 승강장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 대상단지 남동측으로 개설된 진·출입로를 통해 접근합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 공시지가 68,600원/㎡, 토지면적 8,728.8㎡이며 아파트 및 부대시설부지로 이용 중입니다.
- 단지. 신태인연가는 130세대, 사용승인일은 2012.12.18입니다.
- 경매 흐름. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회, 낙찰률은 7.14%로 제시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 실거래 확인. 현재 확인되는 실거래는 대상과 면적·용도가 일치하지 않습니다. 1층 상가의 실제 매매 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 현재 공실이므로 주변 1층 근린시설의 보증금·월세·공실기간을 확인한 뒤 적정 매입가를 역산해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 소유자를 알 수 없는 물건이 있다는 현황조사 기재를 바탕으로 내부 잔존물과 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공실 상가의 관리비 체납 여부와 공용부분 부담을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 49%라는 숫자만 기준으로 응찰하지 말고 상가의 실제 임대·매매 가치로 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 아직 검증 전”
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2016.07.07 담양한빛신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰로 최저가도 29,400,000원까지 내려왔습니다.
하지만 대상은 현재 공실인 1층 근린시설입니다. 제공된 신태인연가 실거래 12건은 대상 상가가 아니라 면적이 일치하지 않는 주거 거래이므로, 그 평균 97,416,666원과 현재 최저가를 단순 비교해 ‘70% 싸다’고 해석할 수 없습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 1.9회이고 낙찰률은 7.14%로 제시되어 있어 가격이 내려왔다는 사실과 환금성이 좋다는 사실은 별개입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 상가 시세를 확인한 뒤 판단입니다.
