최저가는 감정가 대비 49%까지 하락해 가격 메리트가 있으나 근린시설 공실 상태와 낮은 거래성 때문에 보수적 접근 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리관계는 단순합니다. 말소기준 근저당 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고 인수권리 0원입니다. 다만 주거용이 아닌 근린시설 상가이며 현재 공실 상태입니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실제 수익화 가능성과 환금성을 확인해야 하는 물건입니다.
감정가 / 최저가
60,000,000원 / 29,400,000원
2회 유찰
최근 거래 평균
97,416,666원
최근 12건
최저가 ÷ 시세
30.2%
가격 메리트 구간
매수인 인수
0원
인수권리 없음
전주지방법원 2025타경380. 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 661 신태인연가 상가동 1층 104호 근린시설입니다. 현재 소매점 및 기타 제1종근린생활시설로 이용되었으나 조사 시점에는 공실 상태입니다. 권리 분석상 핵심은 2016년 7월 7일 설정된 담양한빛신용협동조합 근저당권이며, 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격 측면에서는 2회 유찰 후 최저매각가가 2,940만원까지 떨어졌습니다. 최근 신태인연가 거래 평균은 9,741만원 수준으로 최저가는 평균 대비 낮지만, 비교 거래는 주택 거래가 포함된 자료로 대상 상가와 직접 비교에는 한계가 있습니다. 상가는 결국 임대 가능성과 실제 영업성 확인이 핵심입니다.
최근 거래 평균은 97,416,666원, 최신 거래는 2026.07 100,000,000원입니다. 다만 해당 거래는 신태인연가 내 주택 거래 표본이며 대상 물건은 상가입니다. 따라서 단순 가격 할인보다 실제 임대수요와 공실 해소 가능성을 우선 검토해야 합니다.
⚠️ 상가 물건의 핵심 리스크 감정가 대비 가격은 낮아졌지만 현재 공실 상태입니다. 낙찰 후 직접 운영 또는 임대 계획이 없다면 낮은 낙찰가만으로 투자성을 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,400,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
929,200원
담양한빛신용협동조합 근저당
360,000,000원
28,470,800원
이희남 근저당
150,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
가격 비교
최저가는 감정가 대비 49%, 거래 평균 대비 30.2% 수준
✅ 권리 관점 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 정리되며 매수인이 인수할 권리는 없습니다.
⛔ 운영 관점 공실 상가이므로 낙찰 이후 임대수요 확보 여부가 가장 중요합니다. 가격보다 활용 계획이 없는 경우 환금성 위험이 남습니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 신태인농공단지 북서측 인근으로 소규모 아파트단지·단독주택·근린시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로와 버스 승강장이 위치합니다.
이용상태. 소매점 및 기타 제1종근린생활시설로 현황 공실 상태입니다.
환금성. 상가 특성상 주택보다 거래층이 제한적이며 임대 가능성 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
공실 확인. 현재 공실 상태이므로 낙찰 후 임대 또는 직접 운영 계획 필요.
권리 확인. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음.
세금 리스크. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부 확인 필요.
상가 가치 판단. 주택 거래가격과 별도로 상권·임대료 수준 확인 필요.
원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인 필요.
맺으며 — “싸게 사는 것과 좋은 상가는 다르다”
이 물건은 권리관계만 보면 깔끔합니다. 인수 부담도 없고 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌습니다. 하지만 근린시설은 낙찰가격보다 이후 활용성이 중요합니다. 공실 상태를 해소할 수 있는 임대수요와 운영 계획이 있다면 검토 가능한 가격대이며, 반대로 단순 할인율만 보고 접근하기에는 환금성 확인이 필요한 물건입니다.
