서울동부지방법원 2024타경62278. 강동구 길동 일성하이츠오피스텔 5층 509호입니다. 이 사건은 금융기관의 근저당권 실행이 아니라 공유자 사이의 재산을 정리하기 위한 공유물분할 경매입니다. 현재 소유자는 서미희·최선아· 최선진·최준영·최지영·최진영 등 6명의 공유자로 구성돼 있고, 등기부상 현재 존속하는 근저당권이나 압류는 확인되지 않습니다.

다만 이 물건을 단순한 “무담보 안전물건”으로 판단하면 안 됩니다. 509호에는 김선복이 2019.09.06 전입한 것으로 조사됐고 2024.12.24 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최저가보다 보증금이 큰 대항력 임차인이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어날 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 실질취득 상한 자체를 정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 정리됐지만 임차위험은 별도

과거 신한은행 근저당권 19,500,000원은 2010.12.08 말소됐고, 국민은행 근저당권도 2016.07.19 말소됐습니다. 강동구 압류와 상속재산분할청구권을 피보전권리로 한 가처분 역시 이미 말소돼, 현재 등기부에서 낙찰자가 별도로 계산할 담보채권은 없습니다.

② 임차·점유관계 — 509호 김선복이 핵심

조사내역상 실제 임차·점유 신고자는 5명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 매각대상 표시인 509호와 호수가 일치하는 신고자는 김선복 1명이고, 나머지 4명은 431호·1326호·1524호·1607호로 기재돼 있습니다. 다른 호수 신고가 본건과 어떤 관계인지 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 80%만으로는 싸다고 할 수 없다

감정가는 83,000,000원, 현재 최저매각가는 66,400,000원으로 1회 유찰돼 감정가의 80%까지 내려왔습니다. 2회 유찰 시 53,120,000원, 3회 유찰 시 42,496,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.

그러나 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 등 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 66,400,000원이 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 여기에 509호 임차보증금 인수 가능액까지 미상이어서, 감정가 대비 할인율을 가격 가점으로 반영하기 어렵습니다.

④ 계산상 예상배당표 (매각가 66,400,000원 가정)

위 표는 채권액 0원으로 계산된 배당 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 보증금 배당은 반영되지 않았으며, 509호 임차관계가 확인되면 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강동역 동측 인근으로, 상업·업무시설과 숙박시설·병원 등 근린생활시설이 밀집한 상업지대입니다.
• 교통. 천호대로변 버스정류장과 지하철 5호선 강동역·길동역이 인근에 있고 차량 진출입도 용이해 대중교통 이용 편의성은 양호합니다.
• 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 위생·급배수·화재경보·옥내소화전·엘리베이터·주차시설이 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 대체로 평탄한 토지로 천호대로와 접하며, 일반상업지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
• 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장 경쟁력과 매각 후 환금성은 수치로 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 509호 임대차 원본 확인. 김선복의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부와 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 미배당 인수액 계산. 보증금이 확인되면 배당순위와 예상배당을 다시 산출해 최저가 66,400,000원에 더할 인수액을 계산해야 합니다.
• 다른 호수 신고 분리. 431호·1326호·1524호·1607호 점유자가 509호 매각과 어떤 관계인지 매각물건명세서·현황조사 원문으로 구분해야 합니다.
• 공유물분할 매각범위. 6명의 공유지분이 매각 후 어떻게 정리되는지, 매각대상이 509호 전체인지 법원 공고와 물건목록을 대조해야 합니다.
• 매각기일 결과. 2026.07.27 매각기일의 변경·유찰·낙찰 여부를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
• 점유·명도 비용. 낙찰 후 점유자가 퇴거하지 않을 경우 인도명령과 명도협의 기간·비용을 반영해야 합니다.
• 체납 확인. 관리비 공용부분, 당해세, 최우선변제 가능액을 관리사무소와 원본 서류에서 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “무담보 등기부 ≠ 인수위험 없음”

이 사건은 현재 남아 있는 근저당이나 압류가 없어 등기부만 보면 단순합니다. 그러나 경매의 실질 위험은 등기부 밖 점유관계에 있습니다. 509호 김선복은 2019.09.06 전입하고 2024.12.24 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.

따라서 현재 최저가 66,400,000원을 총취득비용으로 보면 안 됩니다. 이 물건의 실질취득액은 66,400,000원에 확인되지 않은 인수 가능액을 더한 금액이며, 실거래 자료도 없어 가격이 싼지 비싼지 판단할 근거가 부족합니다. 등기부는 단순하지만 입찰 판단은 보류. 509호 보증금과 점유관계가 확인되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.