서울동부지방법원 2024타경62278. 천호동 힐탑프라자 4층 406호 오피스텔입니다. 감정가 92,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 73,600,000원입니다. 등기부상 근저당과 압류는 없고, 2019년 설정됐던 가처분은 2020.06.15 말소됐습니다. 현재 경매는 2024.10.08 공유물분할을 위한 경매개시결정으로 진행된 구조입니다.
이 물건에서 등기부보다 더 중요하게 확인해야 할 것은 임차관계의 호수 귀속입니다. 접수된 임차인 가운데 김선복은 509호, 고미영은 431호, 이윤세는 1326호, 정영숙은 1524호, 윤재병은 1607호로 기재돼 모두 406호와 호수가 다릅니다. 장가은은 호수가 특정되지 않았습니다. 따라서 이 기록만으로 이들 전부를 406호의 임차인으로 보거나, 반대로 406호와 무관하다고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경62278 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호대로 1073, 4층406호 (천호동,힐탑프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 서미희, 최선아, 최선진, 최준영, 최지영, 최진영 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 73,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 청구액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 현황 | 근저당 0건 · 압류 0건 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차 확인이 핵심
2019.04.24 서미희·최준영·최선아·최지영 지분에 상속재산분할청구권을 피보전권리로 한 가처분이 있었지만 2020.06.15 해제로 말소됐습니다. 이후 2024.10.08 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다. 등기부상 근저당·압류는 없습니다.
임차인 확인표
| 성명 | 표시 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선복 | 509호 | 2019.09.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2024.12.24 |
| 고미영 | 431호 | 2024.07.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2024.12.20 |
| 이윤세 | 1326호 | 2017.05.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2024.12.17 |
| 정영숙 | 1524호 | 2014.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2024.12.12 |
| 윤재병 | 1607호 | 미상 | 5,000,000원 | 미상 | 미상 | 없음 | 2024.12.11 |
| 장가은 | 미상 | 미상 | 5,000,000원 | 미상 | 미상 | 없음 | 2024.12.23 |
보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다. 다만 표시 호수와 대상 406호의 일치 여부, 보증금, 확정일자 및 실제 점유관계가 확인되지 않은 부분이 있어 대항력과 인수 여부를 확정하지 않았습니다.
② 가격 판단 — 80% 유찰가만으로는 싸다고 할 수 없다
감정가 92,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 73,600,000원으로 감정가의 80%입니다. 2회 유찰 시 가격은 58,880,000원, 3회 유찰 시 47,104,000원으로 계산돼 있습니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 사실만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 오피스텔은 동일 건물 안에서도 면적·층·용도·임대조건에 따라 가격 차이가 생길 수 있으므로 실거래 원본 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,724,800원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 최진영(미국명미카엘진영최 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 71,875,200원 |
현재 계산에서는 채권자 총 청구액·배당액과 미배당액이 모두 0원이고, 매수인 인수도 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 강동역 동측 인근으로, 상업·업무시설, 숙박시설, 병원 등 근린생활시설이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 천호대로변 버스정류장과 지하철5호선 강동역·길동역이 위치해 대중교통 이용 편의성은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하5층·지상16층 규모이며 위생·급배수·화재경보· 옥내소화전·엘리베이터·주차시설이 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 대체로 평탄한 2필 일단으로 힐탑프라자 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 천호대로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(천호지구) 등으로 지정돼 있으며, 공시지가는 16,500,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 406호 임차인 특정. 표시 호수가 다른 임차인 5명과 호수 미상 1명이 실제 406호와 어떤 관계인지 매각물건명세서·현황조사 원본에서 먼저 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전입일이 확인되는 경우라도 보증금과 확정일자가 미상인 사람은 대항력을 확정하지 말고 보완자료를 확인해야 합니다.
- 장가은 확인. 주거 이용, 보증금 5,000,000원, 배당요구일 2024.12.23으로 기재됐지만 호수와 전입일이 미상입니다. 대상 406호와의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 73,600,000원이 감정가의 80%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 최근 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 71,875,200원의 소유자 잔여액을 확정액으로 보면 안 됩니다.
맺으며 — “등기는 단순, 임차는 미확정”
이 물건은 근저당 0건·압류 0건이고 과거 가처분도 이미 말소돼 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 대상은 406호인데 임차인 기록의 대부분이 다른 호수이고, 한 명은 호수 자체가 확인되지 않습니다. 일부는 보증금이나 확정일자, 전입일도 알 수 없어 대항력과 매수인 인수액을 확정하기 어렵습니다.
현재 배당 계산상 인수액은 0원이지만 이를 그대로 권리상 확정 0원으로 받아들이기보다, 406호에 실제 귀속되는 임차관계를 먼저 분리·확인하는 것이 핵심입니다. 가격도 1회 유찰로 감정가의 80%까지 내려왔지만 실거래 근거가 없으므로 싸다고 단정할 단계가 아닙니다. 등기는 확인 가능, 임차와 가격은 보완 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 안전합니다.
