76,000,000원
서울동부지방법원 2024타경62278. 강동역 동측 인근의 힐탑프라자 15층 1524호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건은 담보권 실행이 아니라 공유자 사이의 공유물분할을 위한 경매로 시작됐습니다. 등기부에는 근저당권과 압류가 없고, 현재 소유자는 상속으로 지분을 취득한 서미희·최선아·최선진· 최준영·최지영·최진영 등 6명입니다.
등기만 보면 채권 부담이 거의 없어 단순해 보입니다. 그러나 본건의 핵심은 등기부가 아니라 1524호 점유관계입니다. 정영숙은 경매개시결정일인 2024.10.08보다 훨씬 앞선 2014.01.03 전입자로 조사됐고 2024.12.12 배당요구도 했습니다. 다만 보증금·확정일자·임대차 조건이 확인되지 않아 대항력과 우선변제권의 성립 및 잔존 보증금 규모를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경62278 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호대로 1073, 15층 1524호 (천호동, 힐탑프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트조 · 지하 5층 / 지상 16층 중 15층 |
| 소유자 | 서미희, 최선아, 최선진, 최준영, 최지영, 최진영 |
| 공유지분 | 서미희 6.5분의 1.5 · 나머지 공유자 각 6.5분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 76,000,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 경매 원인 | 2024.10.08 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 선행한다
등기부상 근저당권은 0건, 압류도 0건입니다. 2019.04.24 공유지분에 설정됐던 상속재산분할청구권 가처분은 2020.06.15 이미 말소됐습니다. 2024.10.08 갑구 6번 경매개시결정이 현재 매각의 기준점이며, 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 1524호 실제 확인 임차인 1명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정영숙 | 1524호 | 2014.01.03 | 2024.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 가능·금액 미상 |
김선복(509호), 고미영(431호), 이윤세(1326호), 윤재병(1607호)은 본건 1524호와 다른 호수에 관한 조사·문건접수 내역이므로, 1524호의 실제 임차인 수와 보증금에는 합산하지 않았습니다.
정영숙은 배당요구를 했지만, 배당요구만으로 매수인 승계 위험이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 실제 배당액이 보증금 전액에 미치지 못하고 대항력이 인정되면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 확인되지 않으므로 낙찰가 + 인수액으로 계산하는 실질취득비용도 산정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 80%는 시세 80%가 아니다
현재 최저매각가는 76,000,000원으로 감정가 95,000,000원의 80%입니다. 그러나 확인된 최근 실거래가나 최근 12개월 평균이 없으므로, 이 20% 하락을 곧바로 시세 할인으로 해석할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 계산상 소유자 잔여 | 계산상 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 76,000,000원 | 74,232,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 60,800,000원 | 59,305,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 48,640,000원 | 47,364,480원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,768,000원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 최진영 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 74,232,000원 |
집행비용은 매각가의 약 2.3%로 추정됐고, 당해세·임차인 최우선변제 및 정영숙의 보증금·우선순위는 반영되지 않았습니다. 실제 소유자 잔여액과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 강동역 동측 인근으로, 상업·업무시설과 숙박시설, 병원 등 근린생활시설이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 천호대로와 접하고 차량 진출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 강동역·길동역이 있어 대중교통 이용 편의성은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 위생·급배수·화재경보·옥내소화전· 엘리베이터·주차시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·천호지구 지구단위계획구역이며, 토지는 평탄한 2필 일단의 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가와 현재 시장가격의 괴리를 평가할 수 없습니다. 인근 중개사 확인과 동일 건물 거래사례 대조가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정영숙 임대차 원본. 임대차계약서, 보증금, 계약기간, 확정일자, 실제 점유 여부, 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 대항력과 배당순위, 배당으로 소멸하지 않는 보증금 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 낙찰가에 예상 승계보증금·명도비용·체납관리비를 더한 금액으로 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 다른 호수와 혼동 금지. 509호·431호·1326호·1607호 임차인 내역은 본건 1524호와 구분해 판단해야 합니다.
- 가격 조사. 확인된 실거래가가 없으므로 감정가의 80%라는 이유만으로 가격 가점을 주지 말고, 힐탑프라자 동일·유사 호수의 최근 거래와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 공유물분할 경매. 일반 담보권 실행 경매와 사건 배경이 다르므로 공유자 점유·인도 협의와 매각 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부, 현황조사서, 매각물건명세서, 배당요구종기 관련 문건을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “80% 할인보다 먼저 확인할 것은 보증금”
이 물건은 근저당권과 압류가 없고 과거 가처분도 말소돼, 등기부만 보면 단순합니다. 그러나 경매개시결정 전에 전입한 1524호 정영숙의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 한 가지 문제가 등기부의 깔끔함보다 훨씬 중요합니다.
현재 최저가 76,000,000원은 감정가 95,000,000원의 80%이지만, 최근 실거래가가 없어 시세보다 낮은 가격인지 검증할 수 없습니다. 여기에 승계될 수 있는 임차보증금도 계산되지 않았으므로 실질취득비용은 미정입니다. 이 사건의 판단 순서는 임대차 확인 → 승계액 계산 → 시세 조사 → 입찰가 결정입니다. 현재 단계의 결론은 등기는 단순하지만, 임차인 확인 전에는 입찰 보류입니다.
