서울동부지방법원 2024타경62278. 강동구 천호동 힐탑프라자 13층 1326호, 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부에는 근저당권과 압류가 없고, 2019.04.24 설정됐던 가처분도 2020.06.15 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 등기는 2024.10.08 접수된 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다. 등기만 보면 비교적 단순하지만, 이 물건의 실질적인 권리분석 포인트는 등기부 밖의 1326호 임차관계입니다.
1326호에는 이윤세가 2017.05.29 전입한 것으로 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타나고, 2024.12.17 배당요구도 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입시점이 2024.10.08보다 앞서더라도 보증금·확정일자 및 점유관계가 불완전하므로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경62278 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호대로 1073, 13층1326호 (천호동,힐탑프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 지하5층/지상16층 중 13층 |
| 공유자 | 서미희, 최선아, 최선진, 최준영, 최지영, 최진영 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 106,240,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 경매개시 | 2024.10.08 · 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 핵심은 임차관계
1995.02.03 박영수, 2010.02.17 황화자, 2016.10.11 최연호로 소유권이 이전됐고, 2019.01.31 상속을 원인으로 현재 6명의 공유자가 등기됐습니다. 2019.04.24 공유지분에 설정된 가처분은 2020.06.15 이미 말소됐습니다. 등기상 근저당은 0건, 압류도 0건입니다. 2024.10.08 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 1326호 실제 임차인 1명
| 임차인 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이윤세 | 1326호 | 2017.05.29 | 미상 | 2024.12.17 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
사건에 함께 나타나는 509호·431호·1524호·1607호 신고자는 본건 주소인 1326호와 호수가 다르므로 1326호의 인수보증금에 합산하지 않습니다. 본 호수에 직접 대응되는 실제 임차인은 이윤세 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,287,360원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 최진영(미국명미카엘진영최 | - | 0원 |
| 기계상 잔여 · 소유자 교부 | - | 103,952,640원 |
위 배당계산은 제공된 배당 시나리오의 숫자를 그대로 사용한 것입니다. 이윤세의 보증금이 미상이라 임차보증금 배당 또는 미배당 인수분이 반영되지 않았으므로, 103,952,640원을 실제 소유자 잔여액으로 확정하거나 매수인 인수를 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 가격 판단 — 64% 할인율보다 실질취득 확인이 먼저
감정가는 166,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저가는 106,240,000원으로 감정가의 64%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 84,992,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 67,993,600원입니다. 그러나 본건은 실거래 비교 없이 임차보증금까지 미상인 상태이므로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 106,240,000원 · 감정가 64% |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 84,992,000원 · 감정가 51% |
| 4회 유찰 시 | 67,993,600원 · 감정가 41% |
| 실질취득 기준 | 낙찰가 + 미배당 인수보증금 · 현재 인수보증금 미상 |
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 강동역 동측 인근으로, 주위는 상업·업무시설, 숙박시설, 병원 등 근린생활시설이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 천호대로변 버스정류장 및 지하철5호선 강동역·길동역이 위치해 대중교통 이용 편의성이 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하5층/지상16층 규모이며, 엘리베이터 승용 2대·비상용 1대와 주차시설 등이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(천호지구)이며, 토지면적은 2,315.0㎡, 공시지가는 16,500,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1326호 임차보증금 확인. 이윤세의 보증금이 미상입니다. 이 금액 없이는 매수인 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 2017.05.29로 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 “대항력 가능·미상”으로 판단해야 합니다.
- 배당요구 확인. 이윤세는 2024.12.17 배당요구를 접수했지만, 우선변제 여부는 확정일자 미상으로 판단할 수 없습니다.
- 다른 호수와 분리. 509호·431호·1524호·1607호 신고자는 1326호와 호수가 다르므로 본건 인수보증금에 합산하지 않습니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 106,240,000원은 감정가의 64%지만, 실거래 비교와 인수보증금 확정 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 공유관계 확인. 현재 소유자는 서미희, 최선아, 최선진, 최준영, 최지영, 최진영의 6인 공유이며 경매 원인은 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다.
맺으며 — “64%”보다 먼저 확인할 것은 임차보증금
이 사건은 등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 근저당 0건, 압류 0건이고, 과거 가처분도 이미 말소됐습니다. 하지만 본건 1326호에는 2017.05.29 전입한 이윤세가 있고 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 매수인 인수액도 미상이며, 현재 최저가 106,240,000원을 실질취득비용으로 그대로 볼 수 없습니다.
감정가 166,000,000원에서 2회 유찰돼 64%까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띄지만, 이 사건에서는 할인율보다 임차보증금 확인이 선행돼야 합니다. 임차인의 대항력과 미배당 인수가 확인되는 순간 실질취득비용의 기준이 달라질 수 있기 때문입니다. 등기는 단순, 가격은 미확정, 임차관계가 승부처. 현재 단계에서 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하기 어려운 사건입니다.
