72,000,000원
서울동부지방법원 2024타경62278. 강동역 동측 인근 힐탑프라자 4층 431호 오피스텔입니다. 이 사건은 금융기관의 담보권 실행이 아니라 공유자들이 공유관계를 정리하기 위해 진행한 공유물분할을 위한 경매입니다. 등기부상 근저당권과 압류는 각각 0건이며, 2019년 일부 공유지분에 설정됐던 가처분도 2020.06.15 이미 말소됐습니다. 등기만 보면 단순하지만, 권리분석의 결론을 좌우하는 것은 등기부 밖의 431호 임차관계입니다.
고미영의 전입일은 2024.07.08로 경매개시결정일 2024.10.08보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 배당요구는 2024.12.20 접수됐지만 배당받을 보증금과 우선순위를 계산할 수 없어, 낙찰 후 남는 보증금의 승계 여부와 금액도 현재로서는 확정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경62278 · 공유물분할을 위한 경매 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호대로 1073, 4층431호 (천호동, 힐탑프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 4층 431호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하5층 / 지상16층 |
| 공유자 | 서미희, 최선아, 최선진, 최준영, 최지영, 최진영 |
| 공유지분 | 서미희 6.5분의 1.5 · 나머지 공유자 각 6.5분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 72,000,000원 (1회 유찰) |
| 권리 기준시점 | 2024.10.08 갑구 6번 경매개시결정 |
| 청구액 | 채권액 미상 · 배당계산상 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
1994년과 2016년의 소유권이전을 거쳐, 2018.07.18 상속을 원인으로 2019.01.31 현재의 6인 공유관계가 형성됐습니다. 일부 공유지분에 설정된 가처분은 2020.06.15 해제로 말소됐고, 이후 2024.10.08 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다. 담보권·압류 등 별도의 금전채권 등기는 확인되지 않습니다.
431호 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고미영 | 431호 | 2024.07.08 | 미상 | 미상 | 2024.12.20 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능 |
본 호실 기준 임차인은 1명입니다. 동일 사건에서 조사된 다른 호실의 임차신고는 431호의 인수금액에 합산하지 않았습니다.
전입일만 보면 경매개시결정 전에 주민등록을 갖춘 형태이지만, 대항력은 실제 점유와 유효한 주민등록 등 요건을 함께 충족해야 합니다. 또한 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 알 수 없고, 보증금이 확인되지 않아 배당 후 남는 금액도 계산할 수 없습니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 80%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 72,000,000원으로 감정가 90,000,000원의 80%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 대비 가격 메리트와 같은 의미가 아닙니다. 이 물건은 임차보증금이 확인되지 않아 낙찰가 외 추가 부담을 계산할 수 없으므로, 72,000,000원만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 계산상 미배당 | 공유자 잔여 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 72,000,000원 | 0원 | 70,304,000원 | 72,000,000원 + 미배당 임차보증금 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 57,600,000원 | 0원 | 56,163,200원 | 57,600,000원 + 미배당 임차보증금 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 46,080,000원 | 0원 | 44,850,560원 | 46,080,000원 + 미배당 임차보증금 |
③ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,000원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 최진영 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 공유자 교부 | - | 70,304,000원 |
위 표는 집행비용과 확인된 금액만 반영한 계산입니다. 431호 임차보증금·확정일자·우선순위와 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 공유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 강동역 동측 인근이며, 주위는 상업·업무시설, 숙박시설, 병원 등 근린생활시설이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 천호대로변 버스정류장과 지하철 5호선 강동역·길동역이 인근에 있어 대중교통 이용 편의성은 양호합니다.
- 이용. 본 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. 건물에는 위생·급배수·화재경보·옥내소화전, 승용 엘리베이터 2대, 비상용 엘리베이터 1대와 주차시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·천호지구 지구단위계획구역이며, 남서측으로 간선도로인 천호대로와 접합니다. 토지 공시지가는 16,500,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 가격 확인. 감정가 대비 할인율과 별개로, 입찰 전 힐탑프라자 동일 용도·유사 호실의 최근 거래와 임대조건을 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 431호 임대차계약서 확인. 고미영의 보증금, 계약기간, 임대인, 실제 점유 개시일을 확인하세요.
- 대항력 요건 재검증. 2024.07.08 전입신고와 실제 431호 점유가 함께 유지됐는지 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 확정일자가 확인되지 않으면 우선변제 순위와 미배당액을 계산할 수 없습니다.
- 승계액 산정. 예상 낙찰가별 배당액을 다시 계산하고, 배당 후 남는 보증금을 실질취득액에 합산하세요.
- 다른 호실과 구분. 동일 사건에서 조사된 다른 호실 임차인을 431호의 임차보증금으로 합산하지 않도록 목적물별 문서를 대조하세요.
- 공유물분할 경매 확인. 매각 대상이 431호 전체 소유권인지, 공유자 전원의 지분이 매각 범위에 포함되는지 원본 문서에서 확인하세요.
- 점유·명도. 낙찰 후 임차인과의 인도 협의, 인도명령 가능 여부, 임차보증금 반환관계를 함께 검토하세요.
- 관리비 체납. 관리주체를 통해 공용부분 관리비와 장기 미납 내역을 확인하세요.
- 매각결과 확인. 매각기일 2026.07.27의 진행 결과와 이후 기일을 법원 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “80% 할인보다 미상 보증금이 먼저다”
이 물건은 근저당권과 압류가 없고, 과거 가처분도 이미 말소돼 등기부 자체는 단순합니다. 그러나 431호 임차인 고미영이 경매개시결정 전에 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 한 가지 문제가 권리분석의 결론을 뒤집습니다. 현재 최저가 72,000,000원은 감정가의 80%지만, 미배당 보증금이 승계되면 실질취득액은 그보다 커집니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이라면 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 총비용이 보증금 수준에 머물 수 있습니다.
등기부는 합격, 임차관계는 미확정, 가격 판단은 보류. 임대차계약서·보증금·확정일자와 매각물건명세서의 인수 문구가 확인되기 전에는 72,000,000원을 총취득비용으로 보아서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐보다, 낙찰 후 얼마를 추가로 부담하는지를 먼저 확정하는 것입니다.
