서울동부지방법원 2024타경62278. 강동역 동측 인근의 힐탑프라자 16층 1607호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건은 금융기관의 근저당 실행이 아니라, 상속으로 형성된 6명의 공유관계를 정리하기 위한 공유물분할 경매입니다. 등기상 근저당권과 압류는 없으며, 과거 상속재산분할청구권을 보전하기 위해 설정된 가처분도 2020년 이미 말소됐습니다.
등기부만 보면 단순하지만 점유관계는 별도입니다. 본건 1607호의 임차 신고인 윤재병은 보증금 5,000,000원으로 배당요구를 했으나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음”이나 “전액 소멸”로 단정할 수 없고, 매수인의 실질취득비용은 최저가 기준 76,000,000원에서 최대 81,000,000원까지 열어 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경62278 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호대로 1073, 16층1607호 (천호동, 힐탑프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 지하5층/지상16층 중 16층 |
| 소유자 | 서미희, 최선아, 최선진, 최준영, 최지영, 최진영 |
| 소유 형태 | 서미희 6.5분의 1.5 · 나머지 공유자 각 6.5분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 76,000,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 경매 원인 | 2024.10.08 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 담보권은 없고, 과거 가처분은 말소
등기상 근저당권은 0건, 압류도 0건입니다. 2019.04.24 상속재산분할청구권을 피보전권리로 한 가처분이 일부 공유지분에 설정됐지만 2020.06.15 해제로 말소됐습니다. 현재 경매의 기준점은 2024.10.08 공유물분할을 위한 경매개시결정이며, 그 이후 추가된 별도 담보권이나 압류는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차 신고인 1명, 대항력은 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤재병 | 1607호 | 5,000,000원 | 미상 | 미상 | 2024.12.11 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 본건 1607호의 실제 임차 신고인은 1명입니다. 같은 사건 조사에 포함된 509호·431호·1326호·1524호 신고인은 본건 주소인 1607호와 호수가 다르므로 본건 임차인 수와 보증금, 인수액에는 합산하지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 20% 유찰됐지만 시세 우위는 확인 불가
감정가는 95,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 76,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 2회 유찰 시 60,800,000원, 3회 유찰 시 48,640,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 임차보증금 승계 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·80%) | 76,000,000원 | 0원 | 76,000,000~81,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 60,800,000원 | 0원 | 60,800,000~65,800,000원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 48,640,000원 | 0원 | 48,640,000~53,640,000원 |
다만 감정가 대비 할인율은 시세 할인율이 아닙니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않으므로 최저가 76,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 임차보증금 전액 승계 시 현재 회차의 실질취득비용은 81,000,000원까지 올라갑니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,768,000원 |
| 임차보증금 · 윤재병 | 5,000,000원 | 미정 |
| 경매개시결정 · 최진영 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 74,232,000원 |
배당 계산상 집행비용 1,768,000원을 제외한 74,232,000원이 소유자 교부액으로 표시돼 있습니다. 다만 윤재병의 임차보증금 배당과 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로, 실제 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 지하5층·지상16층 규모 힐탑프라자의 16층 1607호입니다.
- 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 강동역 동측 인근으로, 상업·업무시설, 숙박시설, 병원 등 근린생활시설이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 천호대로변 버스정류장과 지하철 5호선 강동역, 길동역이 위치해 대중교통 이용 편의성은 양호합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 건물로 위생·급배수·화재경보·옥내소화전, 승용 엘리베이터 2대, 비상용 엘리베이터 1대 및 주차시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 부정형 평탄지이며, 남서측으로 간선도로인 천호대로와 접하고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(천호지구)·과밀억제권역 등에 포함되며, 공시지가는 15,110,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤재병의 전입일 확인. 경매개시결정 전 점유·전입 여부에 따라 보증금 5,000,000원의 승계 가능성이 달라집니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 배당요구는 2024.12.11 접수됐지만 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 실질취득가 기준. 현재 회차 응찰가는 낙찰가뿐 아니라 최대 5,000,000원의 임차보증금 승계 가능성을 합산해 판단해야 합니다.
- 호수별 서류 분리 확인. 같은 사건에 여러 호수의 임차 신고가 포함돼 있으므로, 1607호에 해당하는 현황조사서·매각물건명세서·배당요구 서류를 구분해 확인하세요.
- 공유물분할 매각범위 확인. 등기상 6명의 공유자가 있으므로 1607호 전부가 매각되는지, 매각목록과 등기 지분 표시를 원본에서 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 현재 실제 점유자, 임대차 존속 여부와 인도 조건을 현장에서 확인하세요.
- 시세 대조. 감정가 대비 20% 하락만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물 오피스텔의 최근 거래·임대 사례를 확인하세요.
- 관리비 체납. 오피스텔 공용부분 관리비와 주차 관련 비용의 미납 여부를 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 실질취득가는 아직 확정되지 않았다
이 물건은 근저당과 압류가 없고 과거 가처분도 말소돼, 등기부만 보면 비교적 단순한 공유물분할 경매입니다. 그러나 본건 1607호에는 보증금 5,000,000원의 임차 신고인이 있고, 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 배당 여부를 확정할 수 없습니다.
현재 최저가는 76,000,000원이지만 보증금 전액을 승계하면 실질취득비용은 81,000,000원입니다. 여기에 최근 실거래 비교도 확인되지 않으므로 1회 유찰만을 근거로 “싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 결론은 등기 권리는 단순, 임차 권리는 확인 필요, 가격 판단은 보류입니다. 입찰 전 윤재병의 전입일·확정일자·배당 가능액을 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
