부산지방법원 2024타경109303. 부산 사상구 감전동 113-23, 도로명 부산광역시 사상구 사상로 116 소재 물건입니다. 사건 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태에는 근린생활시설·사무실·주택이 혼재한 건물이 기재돼 있습니다. 매각물건명세서 비고는 “건물에 대한 매각임 · 제시외 건물 포함”으로 되어 있어, 실제 입찰 전 매각대상 범위를 원문과 현장에서 정확히 맞춰보는 것이 중요합니다.
등기부만 보면 말소기준은 2024.06.05. 김성현의 가압류 54,600,000원이고, 이후 다수의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2015.10.07. 설정됐던 국민은행 근저당권 384,000,000원은 2021.07.08. 이미 말소됐습니다. 문제는 등기부 밖의 점유·임차관계입니다. 실제 임차인으로 파악된 사람은 6명이며 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109303 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 감전동 113-23 · 부산광역시 사상구 사상로 116 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설·사무실·주택 이용 건물 |
| 소유자 | 감전동지역주택조합 · 단독소유 |
| 토지 | 대 320.4㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 · 제3종일반주거지역 |
| 공시지가 | 2,356,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 439,502,160원 / 439,502,000원 (신건) |
| 청구금액 | 83,664,246원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 관련 비고 | 건물에 대한 매각 · 제시외 건물 포함 · 이 사건 건물을 위한 법정지상권 성립여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 등기상 가압류는 소멸, 점유관계는 별도
말소기준권리는 2024.06.05. 접수된 김성현의 가압류입니다. 그 뒤 김정희·김정인·김정훈·추인순 외 채권자들, 이세영·정영호·윤병옥의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기된 가압류 채무를 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 6명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동영 | 미상 | 2022.07.05 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 배당요구 2024.09.28 |
| 이태진 | 해동빌딩 2층, 1층 일부 | 2021.09.30 | 보증금 미상 / 1,181,818원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
| 주식회사 태흥홀딩스 김대영 | 4층 | 2022.01.21 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
| 감동우 | 미상 | 2008.04.07 | 10,000,000원 / 600,000원 | 대항력 有 | 없음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 강인식 | 미상 | 1999.01.15 | 20,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 없음 | 20,000,000원 인수 배당요구 2024.09.27 |
| 이대형 | 미상 | 1996.03.04 | 보증금 미상 / 300,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
전입일만 놓고 보면 6명 모두 2024.06.05. 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 4명은 그 사실만으로 확정적인 대항력·인수액을 단정해서는 안 됩니다. 반대로 감동우와 강인식은 배당 시뮬레이션에서 각각 10,000,000원, 20,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 439,502,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,795,020원 |
| 인수 · 임차인 감동우 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 강인식 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 김성현 | 54,600,000원 | 54,600,000원 |
| 3. 가압류 · 김정희 | 86,000,000원 | 86,000,000원 |
| 4. 가압류 · 김정인 | 79,000,000원 | 79,000,000원 |
| 5. 가압류 · 김정훈 | 86,000,000원 | 86,000,000원 |
| 6. 강제경매 · 김정인 | 미상 | 0원 |
| 7. 가압류 · 추인순 외 | 462,700,000원 | 127,106,980원 |
| 8. 가압류 · 이세영 | 57,600,000원 | 0원 |
| 9. 강제경매 · 김정경 외 | 미상 | 0원 |
| 10. 가압류 · 정영호 | 62,600,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 윤병옥 외 | 1,202,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,091,100,000원 중 예상 배당액은 432,706,980원, 미배당액은 1,658,393,020원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 확인된 매수인 인수액은 30,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 감전동 도시철도2호선 감전역 북서측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주상혼용 및 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 감전역이 있으며, 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(1)는 1층 근린생활시설, 2층~5층은 폐문으로 출입 제한됐으나 공실로 탐문됐습니다. 기호(3)는 1층 점포 2개호, 2층·3층 주택부분이 공실이며, 기호(5)는 1층 근린생활시설·2층 사무실·3층 주택으로 이용됐으나 현황 공실입니다.
- 건물 구조. 기호(1)는 사용승인일 1991.02.18. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 5층, 기호(2)는 1976.10.18. 철근콘크리트 보강 블록 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층, 기호(3)는 1991.02.18. 철근콘크리트조 및 블록조 슬래브지붕 3층입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각대상 확인. 사건 용도는 대지로 표시되지만 매각물건명세서에는 건물 매각 및 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다. 토지·건물·제시외 건물의 매각범위와 법정지상권 관계를 원문 기준으로 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 439,502,000원에 확인 인수 30,000,000원을 더한 최소 부담은 469,502,000원입니다. 미상 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 4명 확인. 김동영·이태진·주식회사 태흥홀딩스 김대영·이대형의 임대차계약서, 실제 점유, 보증금, 확정일자와 배당관계를 매각물건명세서 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 법정지상권 확인. 매각물건명세서에 이 사건 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있습니다. 토지와 건물의 소유관계 및 매각범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 건물·제시외 범위 확인. 명세서에는 건물 매각 및 제시외 건물 포함이라고 적혀 있으므로 감정평가서 도면·목록과 현황을 맞춰야 합니다.
- 점유·명도 계획. 감정평가상 공실 탐문 부분이 있는 한편 임차인·점유자 6명이 조사되어 있으므로 실제 점유 현황을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 관련 문건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “소멸권리보다 인수·지상권 확인이 먼저다”
이 사건은 겉으로 보면 가압류가 많아 복잡해 보이지만, 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 핵심 위험은 오히려 그 바깥에 있습니다. 감동우·강인식의 보증금 30,000,000원은 매수인 인수로 반영돼 있고, 나머지 4명은 보증금이 확인되지 않아 추가 인수액을 계산할 수 없습니다. 그래서 현재 최저가 439,502,000원을 기준으로도 최소 실질취득액은 469,502,000원+입니다.
여기에 매각물건명세서가 이 사건 건물을 위한 법정지상권 성립 여부를 불분명하다고 적시하고, 건물 매각·제시외 건물 포함이라는 범위 확인 문제까지 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 싸 보이는지보다 미상 임대차와 토지·건물 권리관계를 얼마만큼 확정할 수 있는지가 먼저인 사건입니다. 확인되지 않은 인수액을 0원으로 보고 입찰가를 계산해서는 안 됩니다.
