부산지방법원 2024타경109303. 부산 사상구 감전동 사상로146번길 5의 토지·건물 관련 경매입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설, 주택, 사무실 용도로 이용되었고 일부 층은 현황 공실로 탐문됐습니다. 등기상 현재 소유자는 감전동지역주택조합이며, 본건의 말소기준권리는 2024.08.16. 김정인의 가압류 79,000,000원입니다. 그 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 “후순위 등기 소멸”만으로 안전하다고 볼 수 없습니다. 현황조사상 6명의 점유관계가 확인되고, 그중 감동우와 강인식은 각각 10,000,000원·20,000,000원의 보증금이 확인되며 배당표상 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 나머지 점유자 중 상당수는 보증금이 확인되지 않아 실제 취득원가가 최저매각가만으로 확정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109303 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 사상로146번길 5 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설·주택·사무실 |
| 토지 | 대 · 170.9㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 감전동지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 721,025,300원 / 721,025,000원 (신건) |
| 청구액 | 83,664,246원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준 가압류 이후는 소멸
현재 유효한 말소기준은 2024.08.16. 김정인 가압류 79,000,000원입니다. 같은 날 김정훈의 가압류 86,000,000원이 뒤따르고, 2024.09.02. 김정인의 강제경매개시결정, 2024.10.08. 추인순의 가압류 462,700,000원, 이후 손미화·김나영·홍은주·정영호·윤병옥의 가압류가 차례로 등기됐습니다. 이 후순위 권리들은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 확인 인수 3,000만원 + 미상 위험
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동영 | - | 2022.07.05 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 이태진 | 해동빌딩 2층,1층일부 | 2021.09.30 | 미상 | 1,181,818원 | 대항력 가능·미상 |
| 주식회사 태흥홀딩스 김대영 | 4층 | 2022.01.21 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 |
| 감동우 | - | 2008.04.07 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 인수 10,000,000원 |
| 강인식 | - | 1999.01.15 | 20,000,000원 | - | 대항력 배당요구 인수 20,000,000원 |
| 이대형 | - | 1996.03.04 | 미상 | 300,000원 | 대항력 가능·미상 |
배당표에서는 감동우 10,000,000원과 강인식 20,000,000원이 배당 없이 매수인에게 인수되는 것으로 계산되어 확인된 인수액은 30,000,000원입니다. 반면 김동영·이태진·주식회사 태흥홀딩스 김대영·이대형은 보증금이 확인되지 않아, 이들의 실제 임대차관계가 인정되는 경우 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 거래 시세 없이 가격 메리트 판단 보류
동일 물건 또는 인근 비교대상의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 721,025,300원이나 최저매각가 721,025,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 확인된 인수 30,000,000원과 미상 임차보증금 가능성이 있으므로, 가격 판단은 최저매각가가 아니라 실질취득 부담을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 721,025,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 9,610,250원 |
| 임차인 감동우 보증금 | 10,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 임차인 강인식 보증금 | 20,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 갑구 11번 가압류 · 김정인 | 79,000,000원 | 79,000,000원 |
| 갑구 12번 가압류 · 김정훈 | 86,000,000원 | 86,000,000원 |
| 갑구 13번 가압류 · 김정인 | 미상 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 추인순 | 462,700,000원 | 462,700,000원 |
| 갑구 15번 가압류 · 손미화 | 331,800,000원 | 83,714,750원 |
| 갑구 16번 가압류 · 김정경 | 미상 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 김나영 | 517,600,000원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 홍은주 | 851,900,000원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 정영호 | 62,600,000원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 윤병옥 | 1,202,600,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,594,200,000원 중 예상 배당액은 711,414,750원이며, 미배당액은 2,882,785,250원입니다. 감동우·강인식 보증금 합계 30,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도시철도2호선 감전역 북서측 인근으로 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 섞인 주상혼용 및 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 감전역이 있어 대중교통시설은 보통입니다.
- 이용상태. 일부 건물은 1층 근린생활시설·사무실·점포, 상층 주택 등으로 이용됐고, 일부 층은 현황 공실로 탐문됐습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 대 170.9㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면이며 공시지가는 2,055,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일 1976.10.18. 및 1991.02.18. 건물이 포함되고, 철근콘크리트·벽돌조 등으로 구성돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확정. 김동영·이태진·주식회사 태흥홀딩스 김대영·이대형의 보증금 및 실제 임대차관계를 매각물건명세서와 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 확인 인수 반영. 감동우 10,000,000원과 강인식 20,000,000원은 배당표상 매수인 인수이므로 입찰가와 별도로 취득 부담에 반영해야 합니다.
- 배당요구 확인. 김동영은 2024.09.28., 강인식은 2024.09.27. 배당요구가 확인되지만, 배당요구 여부만으로 인수 위험이 자동 소멸하는 것은 아닙니다.
- 현황 공실과 점유정보 대조. 감정평가에서는 일부 층이 공실로 탐문됐지만 현황조사에는 다수 점유자가 확인되므로 실제 인도상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되므로 매각대상 토지·건물·제시외 건물의 범위를 원본 목록과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인수액을 포함한 실질취득 부담을 기준으로 별도 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — 등기는 정리돼도 점유관계는 남는다
이 사건의 후순위 가압류는 매각으로 소멸하지만, 그것이 곧 “인수 0원”을 뜻하지는 않습니다. 감동우·강인식의 확인된 보증금만 30,000,000원이 매수인 인수로 계산되고, 다른 선순위 전입 점유자들의 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 최저가 721,025,000원 자체보다 중요한 것은 실제 임차보증금과 인수범위를 확정하는 것입니다. 실거래 시세 자료도 없는 만큼, 권리와 가격 모두 원본 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
