부산지방법원 2024타경109303. 부산 사상구 감전동 222-5, 도로명 사상로104번길 12에 있는 연립/다세대 용도의 경매물건입니다. 감정평가 현황상 1층은 근린생활시설·점포, 일부 층은 사무실 또는 주택으로 이용됐고 일부 층은 현황 공실로 탐문됐습니다. 등기부상 현재 소유자는 감전동지역주택조합입니다.
권리 구조의 기준점은 근저당이 아니라 2023.07.06. 신혜량의 가압류 51,200,000원입니다. 1988년 설정된 사상단위농업협동조합 근저당 2건은 2022.10.17. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 말소기준 역할을 하는 것은 갑구 3번 가압류이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 뒤가 아니라 그보다 먼저 점유를 시작한 사람들입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109303 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 감전동 222-5 · 부산광역시 사상구 사상로104번길 12 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 · 근린생활시설·점포·사무실·주택 혼용 |
| 소유자 | 감전동지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 528,371,000원 / 528,371,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 청구액 | 83,664,246원 |
| 토지 | 155.0㎡ · 대 · 제3종일반주거지역 · 공시지가 1,409,000원/㎡ |
| 특기사항 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 건물 일부 파손 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 남는다
말소기준 이후 등기된 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차·점유 관계는 별개입니다. 확인된 6명 모두 말소기준일인 2023.07.06.보다 이른 전입·점유일을 갖고 있습니다. 이 중 감동우와 강인식은 보증금이 각각 10,000,000원과 20,000,000원으로 확인되고, 배당표에서는 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 6명 모두 확인이 핵심
| 점유자 | 점유 부분 | 전입·점유일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동영 | - | 2022.07.05 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태진 | 해동빌딩 2층, 1층 일부 | 2021.09.30 | 미상 | 1,181,818원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 태흥홀딩스 김대영 | 4층 | 2022.01.21 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 감동우 | - | 2008.04.07 | 10,000,000원 | 600,000원 | 인수 가능 | 미상 | 해당 없음 |
| 강인식 | - | 1999.01.15 | 20,000,000원 | - | 인수 가능 | 미상 | 해당 없음 |
| 이대형 | - | 1996.03.04 | 미상 | 300,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김동영은 2024.09.28., 강인식은 2024.09.27. 배당요구가 확인됩니다. 다만 배당요구 여부와 별개로 매수인 인수 여부는 대항력·보증금·배당액을 함께 봐야 합니다. 특히 나머지 점유자들의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최종 인수금액을 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 528,371,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,683,710원 |
| 인수 · 감동우 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 강인식 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신혜량 | 51,200,000원 | 51,200,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 김종섭 | 79,000,000원 | 79,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 하미옥 | 67,200,000원 | 67,200,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 윤옥자 | 67,200,000원 | 67,200,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신지은 | 75,600,000원 | 75,600,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 박봉숙 | 60,600,000원 | 60,600,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 박영숙 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 최린 | 99,600,000원 | 19,887,290원 |
| 후순위 채권 | 미배당 발생 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,596,228,492원 중 배당되는 채권액은 520,687,290원이고, 미배당액은 4,075,541,202원입니다. 별도로 감동우·강인식 보증금 30,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
④ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도시철도2호선 감전역 북서측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주상혼용 및 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 감전역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 일부 건물은 1층 근린생활시설·점포, 상층은 사무실·주택으로 이용됐으며 여러 층이 현황 공실로 탐문됐습니다.
- 건물. 사용승인일 1991.02.18.인 5층·3층 건물과 1976.10.18.인 3층 건물이 포함돼 있고, 매각물건명세서에는 건물 일부 파손이 기재돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 4명 확인. 김동영·이태진·주식회사 태흥홀딩스 김대영·이대형의 보증금과 실제 점유관계를 매각물건명세서 및 원본 조사자료로 대조해야 합니다.
- 30,000,000원 인수 반영. 감동우 10,000,000원·강인식 20,000,000원은 배당표상 매수인 인수로 계산돼 있으므로 응찰가와 별도 비용으로 봐야 합니다.
- 부분별 실제 점유 확인. 감정평가에서는 일부 층이 공실로 탐문됐지만 현황조사에는 다수 점유자가 나타납니다. 각 층·점포·주택의 현재 점유를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 건물 파손 확인. 건물 일부 파손이 기재돼 있으므로 보수 범위와 비용을 현장 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 토지·건물·제시외 부분의 실제 경계와 이용관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기가 지워져도, 점유관계는 따로 봐야 한다”
이 사건은 말소기준 이후 가압류가 많이 붙어 있어 겉으로 복잡해 보이지만, 등기 자체의 원칙은 단순합니다. 2023.07.06. 신혜량 가압류 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 난도는 선순위 점유 6명에서 생깁니다. 확인된 보증금만 30,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있고, 4명의 보증금은 아직 금액을 확정할 수 없습니다.
따라서 신건 최저가 528,371,000원만 보고 자금계획을 세우는 것은 위험합니다. 현재 확인 가능한 최소 부담만 해도 528,371,000원에 인수 30,000,000원이 더해지고, 미상 보증금이 추가될 수 있습니다. 여기에 건물 일부 파손과 복수의 점유관계까지 확인해야 하므로, 이 물건의 핵심은 낙찰가를 얼마나 낮추느냐보다 인수범위를 먼저 확정하는 것입니다.
