부산지방법원 2024타경109303. 현재 소유자는 감전동지역주택조합이고, 등기상 현존 권리의 기준은 2023.07.10 이미선의 가압류 49,900,000원입니다. 이 기준 이후 설정된 장경실·하미옥·윤옥자·신지은·박봉숙·박영숙 등 다수의 가압류와 이후 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 따라서 등기부 후순위 채권 자체를 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
문제는 말소기준일보다 먼저 전입한 점유자들입니다. 현황조사상 실제 임차·점유자로 잡힌 사람은 6명이고, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 그중 감동우와 강인식은 보증금이 각각 10,000,000원과 20,000,000원으로 확인되며, 배당 계산에서는 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 반면 다른 점유자들은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아 인수액의 상한을 지금 단계에서 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109303 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 감전동 113-28 · 부산광역시 사상구 사상로104번길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 근린생활시설·주택·사무실 혼용 |
| 소유자 | 감전동지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 455,084,280원 / 455,084,000원 (신건) |
| 청구금액 | 83,664,246원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 건물 일부 파손 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 선순위 점유가 핵심
② 임차인 분석 — 확인 인수 30,000,000원 + 미상 위험
보증기관 승계·대위 신고는 없어 중복을 제외할 대상은 없고, 실제 임차·점유자로 파악된 인원은 6명입니다. 감동우·강인식의 보증금은 배당 시나리오에 전액 인수로 반영되어 있습니다. 그 외 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 권리관계를 별도로 확인해야 합니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동영 | - | 2022.07.05 | 보증금 미상 | 2024.09.28 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 아님 |
| 이태진 | 해동빌딩 2층,1층일부 | 2021.09.30 | 보증금 미상 / 1,181,818원 | - | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 아님 |
| 주식회사 태흥홀딩스 김대영 | 4층 | 2022.01.21 | 보증금 미상 | - | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 아님 |
| 감동우 | - | 2008.04.07 | 10,000,000원 / 600,000원 | - | 대항력 있음우선변제 없음10,000,000원 인수승계 아님 |
| 강인식 | - | 1999.01.15 | 20,000,000원 | 2024.09.27 | 대항력 있음우선변제 없음20,000,000원 인수승계 아님 |
| 이대형 | - | 1996.03.04 | 보증금 미상 / 300,000원 | - | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 아님 |
③ 가격 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
현재 최저매각가는 455,084,000원입니다. 그러나 배당 시나리오에서 매수인이 인수하는 것으로 확인된 임차보증금은 30,000,000원이므로, 현재 회차의 최소 실질취득액은 485,084,000원입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 점유자의 인수금이 추가될 가능성이 남아 있으므로 이 숫자가 최종 총액이라고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 455,084,000원 | 30,000,000원 | 485,084,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 364,067,200원 | 30,000,000원 | 394,067,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 291,253,760원 | 30,000,000원 | 321,253,760원 |
위 실질취득액은 확인된 30,000,000원 인수만 반영한 최소치입니다. 보증금 미상 점유자의 실제 인수액은 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 455,084,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,950,840원 |
| 갑구 20번 가압류 · 이미선 | 49,900,000원 | 49,900,000원 |
| 갑구 21번 가압류 · 장경실 | 79,000,000원 | 79,000,000원 |
| 갑구 22번 가압류 · 하미옥 | 67,200,000원 | 67,200,000원 |
| 갑구 23번 가압류 · 윤옥자 | 67,200,000원 | 67,200,000원 |
| 갑구 24번 가압류 · 신지은 | 75,600,000원 | 75,600,000원 |
| 갑구 25번 가압류 · 박봉숙 | 60,600,000원 | 60,600,000원 |
| 갑구 26번 가압류 · 박영숙 | 100,000,000원 | 48,633,160원 |
| 전체 채권 총액 | 4,461,364,246원 | 448,133,160원 |
| 미배당 | - | 4,013,231,086원 |
확인된 임차보증금 30,000,000원은 배당대금에서 지급되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도시철도2호선 감전역 북서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 주상혼용 및 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 감전역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설·점포·사무실·주택이 함께 이용된 건물이며, 일부 층은 공실로 탐문됐습니다.
- 건물연혁. 감정평가에 기재된 건물 중 사용승인일은 1991.02.18 및 1976.10.18로 확인됩니다.
- 하자·현황. 매각물건명세서 비고에는 건물 일부 파손이 기재돼 있고, 지반 고저차 때문에 인접 도로에서 공부상 지상1층이 지하1층처럼 보일 수 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 134.8㎡, 공시지가 1,324,000원/㎡이며 사다리형 평지로 조사됐습니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고 소로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 점유자부터 확인. 김동영·이태진·주식회사 태흥홀딩스 김대영·이대형의 임대차계약서, 실제 보증금, 확정일자, 현재 점유 여부를 확인해야 인수 상한이 정해집니다.
- 확인 인수 30,000,000원 반영. 감동우 10,000,000원과 강인식 20,000,000원은 현재 배당 시나리오상 매수인 인수로 계산돼 있으므로 입찰가에 반드시 더해야 합니다.
- 배당요구만으로 안전하다고 보지 않기. 강인식은 2024.09.27, 김동영은 2024.09.28 배당요구가 확인되지만, 실제 배당 가능 여부와 잔존보증금은 별도 확인이 필요합니다.
- 현장 점유 대조. 감정평가의 공실 탐문과 현황조사의 전입·점유 기록이 함께 존재하므로 폐문·공실이라는 표현만으로 점유가 끝났다고 판단하지 마세요.
- 건물 상태 확인. 일부 파손, 제시외 건물 포함, 고저차에 따른 층 인식 차이가 있으므로 현장 구조와 수선범위를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 최근 실거래 비교 근거가 없는 상태이므로 최저가 자체를 시세 할인으로 해석하지 말고, 최소 실질취득액과 미상 인수액을 기준으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “후순위 채권은 소멸해도, 선순위 점유는 남을 수 있다”
이 사건의 등기 구조만 보면 2023.07.10 이미선 가압류가 말소기준이고 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 중심은 그 앞에 있는 임차·점유입니다. 감동우 10,000,000원, 강인식 20,000,000원은 배당 시나리오상 매수인 인수로 잡혀 있고, 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자도 남아 있습니다.
따라서 현재 최저가 455,084,000원만 보는 것은 위험합니다. 확인된 인수까지 더한 최소 실질취득액부터 485,084,000원이며, 보증금 미상 부분이 추가되면 총 취득부담은 더 올라갑니다. 여기에 일부 파손, 근린생활시설·주택·사무실이 섞인 이용상태와 공실 탐문·점유기록의 불일치까지 있어, 입찰 전 임차보증금과 실제 점유관계를 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
