부산지방법원 2024타경109303. 이 사건의 핵심은 등기부에 쌓인 가압류 개수보다 말소기준일보다 앞선 임차인입니다. 등기상 말소기준은 2023.07.05. 갑구 4번 신원균 가압류 89,600,000원이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 6명의 전입일은 모두 2023.07.05.보다 앞섭니다. 특히 감동우·강인식은 보증금이 각각 10,000,000원과 20,000,000원으로 확인되고 배당표에서 우선변제권 없이 매수인 전액 인수로 처리되어 있습니다.
더 큰 문제는 나머지 4명입니다. 김동영, 이태진, 주식회사 태흥홀딩스 김대영, 이대형은 전입일은 선순위이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 단순히 “대항력 있음”으로 금액까지 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상 및 승계액 미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 즉 30,000,000원은 전체 인수액의 상한이 아니라 현재 금액이 확인된 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109303 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 감전동 114-8 · 부산광역시 사상구 사상로 134-4 |
| 용도 | 연립/다세대 · 공부상 주택 및 점포, 매각물건명세서상 현황은 전부 주택으로 추정 |
| 소유자 | 감전동지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 455,319,000원 / 455,319,000원 (신건) |
| 청구액 | 83,664,246원 |
| 말소기준 | 2023.07.05. 갑구 4번 가압류 · 신원균 · 89,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 6명
등기상 후순위 가압류는 많지만 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 문제는 별개입니다. 실제 임차인 6명 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 임차인 수를 중복 계산할 요소도 없습니다. 감동우·강인식의 보증금 합계 30,000,000원은 배당표상 매수인이 인수하고, 나머지 4명의 금액은 확인 전까지 추가 부담 가능성을 열어둬야 합니다.
임차인 분석 — 30,000,000원은 ‘확인된 부분’일 뿐
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이대형 | — | 1996.03.04 | 보증금 미상 차임 300,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 |
| 강인식 | — | 1999.01.15 | 20,000,000원 차임 — | 대항력 有 우선변제 無 20,000,000원 인수 |
| 감동우 | — | 2008.04.07 | 10,000,000원 차임 600,000원 | 대항력 有 우선변제 無 10,000,000원 인수 |
| 이태진 | 해동빌딩 2층, 1층 일부 | 2021.09.30 | 보증금 미상 차임 1,181,818원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 |
| 주식회사 태흥홀딩스 김대영 | 4층 | 2022.01.21 | 보증금 미상 차임 — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 |
| 김동영 | — | 2022.07.05 | 보증금 미상 차임 — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 |
② 가격 판단 — 최저가보다 실질취득 구조가 먼저
이 사건은 실거래 비교보다 권리·인수 구조를 먼저 확정해야 합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 455,319,000원이지만, 확인된 임차보증금 인수 30,000,000원을 더하면 실질취득액은 최소 485,319,000원입니다. 보증금 미상 임차인 4명의 금액이 확정되기 전에는 최저가 자체를 근거로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 455,319,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 6,953,190원 |
| 인수 · 임차인 감동우 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 강인식 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 신원균 | 89,600,000원 | 89,600,000원 |
| 3. 가압류 · 김성재 | 89,600,000원 | 89,600,000원 |
| 4. 가압류 · 하미옥 | 67,200,000원 | 67,200,000원 |
| 5. 가압류 · 윤옥자 | 67,200,000원 | 67,200,000원 |
| 6. 가압류 · 신지은 | 75,600,000원 | 75,600,000원 |
| 7. 가압류 · 박봉숙 | 60,600,000원 | 59,165,810원 |
| 8. 가압류 · 박영숙 | 100,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 최린 | 99,600,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 하선옥 | 57,800,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 추인순 | 462,700,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 이시무 | 86,000,000원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 강병철 | 82,800,000원 | 0원 |
| 14. 경매개시결정 · 최동길 | 83,664,246원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 손미화 | 331,800,000원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 이미선 | 49,900,000원 | 0원 |
| 17. 가압류 · 김정경 | 미상 | 0원 |
| 18. 가압류 · 김나영 | 517,600,000원 | 0원 |
| 19. 가압류 · 홍은주 | 851,900,000원 | 0원 |
| 20. 가압류 · 정영호 | 62,600,000원 | 0원 |
| 21. 가압류 · 박노택 | 60,200,000원 | 0원 |
| 22. 가압류 · 윤병옥 | 1,202,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 4,498,964,246원, 배당액은 448,365,810원, 미배당은 4,050,598,436원입니다. 감동우·강인식의 보증금 30,000,000원은 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 감전동, 도시철도2호선 감전역 북서측 인근입니다. 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 섞인 주상혼용 및 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 감전역이 있으며, 대중교통시설은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 매각물건명세서에는 공부상 주택 및 점포이나 현황은 전부 주택으로 추정된다고 기재되어 있습니다. 감정 이용상태에는 기호별로 근린생활시설·점포·사무실·주택 및 일부 공실이 기록되어 있어 실제 점유·이용 상태의 현장 대조가 중요합니다.
- 건물·토지. 감정요항표에는 1976.10.18. 및 1991.02.18. 사용승인 건물이 포함되어 있고, 위생·급배수·개별난방설비가 기재되어 있습니다. 토지는 제3종일반주거지역, 지목 대, 면적 159.3㎡, 공시지가 1,114,000원/㎡, 평지·세로장방·세로한면(불)입니다.
- 규제·하자. 가축사육제한구역과 제3종일반주거지역에 포함되며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 4명부터 확정. 김동영·이태진·주식회사 태흥홀딩스 김대영·이대형의 계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 매각물건명세서와 현장조사로 대조해야 합니다.
- 30,000,000원을 별도 자금으로 반영. 감동우 10,000,000원과 강인식 20,000,000원은 현재 배당표상 매수인 인수입니다. 최저가 외 별도 부담으로 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위를 확인. 감정 이용상태가 기호별 근린생활시설·사무실·주택·공실로 나뉘어 있으므로 토지·건물의 일괄매각 범위와 현황을 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유관계와 명도를 별도 계산. 임차인 6명의 점유 부분이 모두 명확한 것은 아니므로 실제 사용층·호실과 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족을 인수액과 혼동하지 않기. 현재 채권 미배당 4,050,598,436원 자체가 곧 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 매수인이 직접 부담할 핵심은 소멸하지 않는 임차보증금 등입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약 관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘미상 인수액’이 먼저다
이 사건의 등기 구조 자체는 복잡해 보여도 기준은 분명합니다. 2023.07.05. 가압류가 말소기준이고 그 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 승부처는 등기부가 아니라 그보다 먼저 전입한 6명의 임차관계입니다.
확인된 보증금만으로도 감동우 10,000,000원과 강인식 20,000,000원, 합계 30,000,000원이 매수인 인수입니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득액은 최소 485,319,000원입니다. 여기에 보증금 미상 임차인 4명이 남아 있어 실제 부담액은 더 커질 수 있습니다. 신건 최저가 455,319,000원이라는 숫자만 보고 가격을 평가할 사건이 아닙니다. 미상 보증금을 먼저 확정한 뒤에야 총취득비용과 응찰 여부를 계산할 수 있는 물건입니다.
