서울남부지방법원 2026타경4808. 가산대명벨리온 제2층 제207호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 현황 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사월드파트너스이며, 2018.06.08 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 3,840,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘후순위 권리 소멸형’으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기가 명시돼 있습니다. 내용은 을구 1번 지상권설정, 지상권자 금천구, 2017.12.06 제262256호입니다. 이 지상권은 말소기준 근저당보다 앞선 권리이므로, 현재 확인되는 핵심 인수 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4808 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제2층 제207호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 127-33 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 16층 건물 내 제2층 제207호 · 사용승인일 2017.11.27 |
| 소유자 | 주식회사월드파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,906,363,847원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 지상권은 인수
말소기준은 2018.06.08 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이고 공동담보목록 제2018-470호가 기재돼 있습니다. 그 이후 등기된 압류 10건과 2026.04.23 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년에도 임의경매개시결정이 있었지만 2024.08.27 취하돼 2024.08.29 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 대항력 있는 임차인 0명
확인된 임차인은 이인구·박정연·나찬웅·변준영·이영철 등 실제 임차인 5명입니다. 모두 전입일이 2018.06.08 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 미상이며, 박정연·나찬웅·변준영은 배당요구가 확인됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이인구 | 2021.02.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정연 | 2021.01.04 | 미상 | 미상 | 2026.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나찬웅 | 2023.01.18 | 미상 | 미상 | 2026.07.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변준영 | 2022.11.14 | 미상 | 미상 | 2026.07.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영철 | 2021.03.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 신건 208,000,000원, 할인 여부는 별도 검증이 필요
현재 감정가와 최저매각가는 모두 208,000,000원으로 신건입니다. 매수인이 승계하는 것으로 산정된 금액은 0원이므로 금액 기준 실질취득은 208,000,000원입니다. 다만 이는 토지 지상권의 경제적 영향을 금액으로 환산한 값이 아닙니다.
가격 판단에서는 현재 최저가가 감정가의 100%라는 점만 확인됩니다. 동일 물건군의 최근 12개월 거래나 최신 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격 근거가 없으므로, 현 단계에서 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 3,840,000,000원 | 204,288,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 미배당액은 3,635,712,000원입니다. 국세·지방세 압류 10건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 후순위 배당액은 달라질 수 있으며, 임차인 최우선변제도 이 계산에는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역(지하철 1호선 및 7호선) 남서측 인근이며, 주위는 지식산업센터·업무시설·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 2017.11.27 사용승인된 철근콘크리트구조 16층 건물로, 위생·급배수·전기·난방·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 건물 북측으로 폭 약 15미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며, 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 2017.12.06 제262256호 금천구 지상권이 매수인에게 인수됩니다. 지상권의 구체적 대상·범위·존속 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차인 5명 점유 확인. 모두 대항력은 없지만 실제 점유관계와 인도 절차는 별개이므로 현황을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 5명 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 10건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 현황은 오피스텔 이용 중입니다. 현황과 공적 서류를 함께 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가와 같은 208,000,000원입니다. 최근 거래가격과 비교하기 전에는 저가 매수라고 판단하기 어렵습니다.
맺으며 — “금액 인수 0원”만 보면 놓치는 권리가 있다
이 물건은 임차인 5명이 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력 있는 임차인은 0명이고, 근저당 이후의 압류들도 매각으로 소멸합니다. 그래서 보증금 등 확인된 금액 인수는 0원입니다. 하지만 대지권의 목적인 토지에는 말소되지 않는 금천구 지상권 별도등기가 있습니다. 결국 이 사건의 권리분석 핵심은 ‘임차보증금을 얼마나 떠안느냐’가 아니라 토지 지상권을 어떤 조건으로 인수하게 되는지에 있습니다.
가격도 신건 감정가 208,000,000원이 그대로 최저가입니다. 금액 기준 실질취득은 208,000,000원이지만, 별도등기 지상권의 경제적 영향은 여기에 반영되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 후순위 임차인 문제는 정리돼 있지만, 선순위 토지권리 확인이 입찰 판단의 전제가 되는 물건입니다.
