서울남부지방법원 2026타경4808. 가산대명벨리온 제10층 제1007호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 주식회사월드파트너스이고, 2018.06.08 중소기업은행이 채권최고액 3,840,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2018.08.31 강은서 명의 소유권이전청구권 가등기, 2020.01.03 국 압류, 2022.06.22 국민건강보험공단 압류, 2025.02.21 서울특별시 압류가 이어졌고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2026.04.23 등기됐습니다. 이 권리들은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 이와 별도로 토지에 설정된 금천구 지상권은 매각물건명세서에서 인수 권리로 명시되어 있어 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4808 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제10층 제1007호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 현황 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사월드파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,906,363,847원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준권리 | 2018.06.08 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 3,840,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소권리와 인수권리를 분리해서 봐야 한다
② 점유자 5명 — 모두 말소기준권리 이후 전입
현황조사 등에서 확인된 점유자는 5명입니다. 모두 2018.06.08 말소기준권리보다 늦게 전입신고돼 제공된 분석상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 규모나 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이인구 | 2021.02.10 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박정연 | 2021.01.04 | 없음 | 미상 | 2026.05.27 | 없음 |
| 나찬웅 | 2023.01.18 | 없음 | 미상 | 2026.07.13 | 없음 |
| 변준영 | 2022.11.14 | 없음 | 미상 | 2026.07.03 | 없음 |
| 이영철 | 2021.03.05 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 회차별 금액만 비교
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 217,000,000원이 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 현재는 신건으로 최저매각가가 감정가와 같은 217,000,000원이며, 제공된 회차 시나리오는 1회 유찰 시 173,600,000원, 2회 유찰 시 138,880,000원입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 217,000,000원 | 3,626,838,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 173,600,000원 | 3,669,630,400원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 138,880,000원 | 3,703,864,320원 |
④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 3,840,000,000원 | 213,162,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
217,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 3,838,000원과 근저당 213,162,000원으로 매각대금이 모두 배분됩니다. 근저당 기준 미배당은 3,626,838,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역 남서측 인근으로, 주위는 지식산업센터·업무시설·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역 지하철 1호선 및 7호선이 있습니다.
- 현황 이용. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 현황은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물이며 사용승인일은 2017.11.27입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 지역·규제. 도시지역·준공업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 2017.12.06 제262256호 금천구 지상권의 존속기간·범위·목적과 대지권 이용에 미치는 영향을 반드시 확인하세요.
- 점유자 5명 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유 부분과 임대차관계를 매각물건명세서와 현황조사서로 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 박정연은 2026.05.27, 변준영은 2026.07.03, 나찬웅은 2026.07.13 배당요구 관련 접수 내역이 있습니다.
- 가등기 성격 확인. 2018.08.31 강은서 가등기는 말소기준 이후지만 담보가등기 여부에 대한 주의사항이 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·서울특별시 압류가 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 용도와 현황 비교. 사건상 근린시설이나 현황은 오피스텔 이용이므로 사용·임대·처분 단계의 법적·행정적 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 원본 조사. 비교 실거래 자료가 없어 217,000,000원의 시세상 유불리는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “0원 인수”만 보면 놓치는 사건
이 사건의 말소기준권리는 2018.06.08 중소기업은행 근저당이고, 조사된 5명의 전입은 모두 그 이후라 대항력은 없습니다. 배당표상 매수인이 떠안는 금전도 0원입니다. 여기까지만 보면 단순한 사건처럼 보입니다.
하지만 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 금천구 지상권이 명시돼 있습니다. 여기에 보증금 미상 점유자 5명, 가등기 성격 확인, 국세·지방세 관련 압류까지 겹칩니다. 실거래 자료도 없어 신건 최저가 217,000,000원이 시세 대비 유리한지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 금전 인수액보다 토지 지상권의 내용과 실제 이용 제한을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
