서울남부지방법원 2026타경4808. 등기상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황은 오피스텔로 이용 중인 가산대명벨리온 제4층 제418호입니다. 소유자는 주식회사월드파트너스입니다. 권리분석의 기준점은 2018.06.08 중소기업은행 근저당권으로, 채권최고액은 3,840,000,000원입니다. 이후 등기된 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순한 “후순위 권리 전부 소멸형”으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기가 있고, 그 내용은 2017.12.06 제262256호 을구 1번 지상권설정, 지상권자 금천구입니다. 예상배당표상 금전 인수액은 0원이지만, 이 별도 지상권은 별도로 인수되는 권리이므로 입찰 전에 지상권의 구체적 내용과 이용상 제한을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4808 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제4층 제418호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사월드파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,906,363,847원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인일 | 2017.11.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 소멸, 토지 별도등기 주의
소유권보존 후 2017.12.06 주식회사생보부동산신탁으로 신탁등기가 이루어졌다가 2018.06.08 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 같은 날 중소기업은행 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 금천구·국·용인시·국민건강보험공단·서울특별시의 압류와 2026.04.23 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 5명 모두 말소기준 후 전입
| 성명 | 전입일 | 점유부분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정연 | 2021.01.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.05.27 |
| 이인구 | 2021.02.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 이영철 | 2021.03.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 변준영 | 2022.11.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.07.03 |
| 나찬웅 | 2023.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.07.13 |
5명 모두 전입신고가 말소기준권리인 2018.06.08보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관계는 확정할 수 없습니다. 박정연·변준영·나찬웅은 배당요구 사실이 확인되고, 이인구·이영철은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유자 5명으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 2. 근저당권 · 중소기업은행 | 3,840,000,000원 | 112,590,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 기준 채권자 총 미배당액은 3,727,410,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세에 해당하는 금액이 있으면 우선 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 예상 금액 인수액은 0원입니다.
④ 가격 — 실거래 비교 없이 신건 가격을 평가하면 안 된다
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 115,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 115,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 가격 메리트는 별도의 실거래 확인 후 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 115,000,000원 | 112,590,000원 | 3,727,410,000원 |
| 1회 유찰 시 | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 3,750,056,000원 |
| 2회 유찰 시 | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 3,768,124,800원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 가산디지털단지역 남서측 인근이며 주위는 지식산업센터·업무시설·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역 지하철 1호선·7호선이 있습니다.
- 이용상태. 등기상 용도는 근린시설이고 현황은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물이며 사용승인일은 2017.11.27입니다. 위생·급배수·전기·난방·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역이며 대공방어협조구역·과밀억제권역 등 제한사항이 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 2017.12.06 제262256호 지상권설정의 존속기간·범위·내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 이인구·박정연·나찬웅·변준영·이영철의 실제 점유부분과 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 배당관계와 명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 등기상 근린시설과 현황 오피스텔 이용의 차이를 확인하고 실제 이용 가능 범위를 점검해야 합니다.
- 가격 확인. 최근 실거래 시세를 별도로 확인하기 전에는 신건 115,000,000원의 가격 경쟁력을 단정하지 않는 것이 적절합니다.
맺으며 — 금액 인수 0원과 ‘권리 인수 없음’은 다르다
이 사건에서 임차인 쪽 핵심은 비교적 명확합니다. 5명의 전입일이 모두 말소기준인 2018.06.08 이후라 대항력은 없고, 예상배당 기준 매수인의 금전 인수액도 0원입니다. 그러나 매각물건명세서에 토지의 금천구 지상권이 말소되지 않고 인수되는 권리로 명시되어 있어 일반적인 후순위 소멸형 물건과는 구별해야 합니다. 여기에 점유자 5명의 보증금과 점유부분이 확인되지 않고 실거래 가격 비교도 할 수 없는 만큼, 이 사건의 핵심은 토지 지상권 원문·점유관계·실거래 가격을 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 것입니다.
