서울남부지방법원 2026타경4808. 서울 금천구 가산동 가산대명벨리온 제4층 제416호입니다. 공부상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 주식회사월드파트너스이며, 2018.06.08 설정된 중소기업은행 근저당권의 채권최고액은 3,840,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 압류·임차권등기·현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로만 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 매수인이 인수하는 별도등기가 명시되어 있고, 그 내용은 2017.12.06 제262256호 을구 1번 지상권설정, 지상권자 금천구입니다. 금액으로 계산된 인수액은 0원이지만 권리 자체는 남기 때문에, 낙찰 전 토지 등기와 지상권 내용을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4808 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제4층 제416호 |
| 공부상 용도 / 현황 | 근린시설 / 현황 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 16층 건물 · 사용승인일 2017.11.27 |
| 소유자 | 주식회사월드파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업의 양수인 에이치에프아이삼이에이유동화전문 유한회사 / 1,906,363,847원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 토지 지상권은 별도
2017.12.06 주식회사생보부동산신탁 앞으로 소유권이전 신탁이 이루어졌으나, 2018.06.08 신탁재산의 귀속으로 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 중소기업은행 근저당권 3,840,000,000원이 설정됐고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 금천구·국·용인시·국민건강보험공단·서울특별시의 압류와 이예진의 임차권등기, 2026.04.23 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦습니다.
② 임차·점유 관계 — 6명은 후순위, 1건은 판정 미상
| 성명·표시 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이인구 | 2021.02.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정연 | 2021.01.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나찬웅 | 2023.01.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변준영 | 2022.11.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영철 | 2021.03.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예진 · 건물 전부 | 2022.07.15 | 2022.07.15 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 등기사항 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
이름이 확인되는 6명의 전입일은 모두 말소기준일인 2018.06.08 이후입니다. 따라서 확인된 전입일만 놓고 보면 대항력이 없습니다. 특히 이예진은 2022.07.15 전입·확정일자를 갖고 임차보증금 30,000,000원의 임차권등기를 2024.03.11 마쳤지만, 역시 말소기준권리보다 후순위입니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,840,000,000원 | 112,590,000원 |
| 미배당 | - | 3,727,410,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,410,000원을 제외한 112,590,000원이 중소기업은행 근저당권에 배당되는 추정입니다. 채권최고액 기준 미배당은 3,727,410,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인에게 계산된 금액상 인수액은 0원이지만, 토지의 별도 지상권 인수는 이 금액 계산과 별개입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 115,000,000원 | 112,590,000원 | 3,727,410,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 3,750,056,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 3,768,124,800원 |
④ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 용도. 공부상 용도 표시는 근린시설이지만 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 가산디지털단지역(지하철 1호선 및 7호선) 남서측 인근이며, 주위는 지식산업센터·업무시설·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있으며, 감정요항상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물로 사용승인일은 2017.11.27이며, 위생·급배수·전기·난방·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 본건 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며, 감정요항에 가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 2017.12.06 제262256호 을구 1번 지상권설정이 말소되지 않고 인수되는 것으로 명시되어 있으므로 토지 등기와 권리내용을 직접 확인해야 합니다.
- 미상 점유관계 확인. 주거 사용으로 기재됐으나 전입일·보증금이 확인되지 않은 1건은 대항력 가능성을 배제하지 말고 매각물건명세서와 현황을 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류가 여러 건 존재합니다. 당해세에 해당하면 배당표에서 선순위 차감이 발생할 수 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설이지만 현황은 오피스텔 이용입니다. 실제 이용과 공부상 용도의 차이를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 115,000,000원 또는 유찰 후 가격이 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·토지 등기와 배당요구 관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “0원 인수”와 “무부담”은 다르다
이 사건은 배당추정상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 이름이 확인되는 6명의 전입일도 모두 말소기준권리 뒤여서 선순위 대항력 임차인으로 보이지 않습니다. 그러나 토지에는 금천구의 지상권이 말소되지 않고 남고, 별도로 주거 사용이 기재된 1건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판단이 끝나지 않았습니다.
또한 현재는 실거래 비교자료가 없어 감정가 115,000,000원이 시장가격보다 높은지 낮은지도 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 토지 지상권의 실제 내용과 미상 점유관계의 확정입니다. 이 두 부분을 해소하기 전에는 ‘권리상 안전한 신건’으로 단정하기 어렵습니다.
