서울남부지방법원 2026타경4808. 등기상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황은 오피스텔 이용인 가산대명벨리온 417호입니다. 말소기준권리는 2018.06.08 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 3,840,000,000원입니다. 이후 금천구·국·용인시·국민건강보험공단·서울특별시의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계는 단순하지 않습니다. 이인구·박정연·나찬웅·변준영·이영철 등 5명이 현황조사 등에 확인되지만, 전입일은 2021년 이후로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계상 대항력은 없고 보증금 승계도 발생하지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않은 사람이 있어 배당관계와 실제 점유·명도 상황은 매각물건명세서 원본과 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4808 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제4층 제417호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 오피스텔로 이용 중 · 16층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 주식회사월드파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2018.06.08 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 3,840,000,000원 |
| 경매채권자 | 중소기업의 양수인 에이치에프아이삼이에이유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 1,906,363,847원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도등기 지상권은 인수
등기상 현재 말소기준 근저당 이후의 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 관련 압류가 여러 건 존재하고, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 단계에서 선순위로 차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 이는 매수인에게 임차보증금이 승계된다는 의미와는 별개의 배당 문제입니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 5명, 대항력은 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이인구 | 2021.02.10 | 미상 | 기재 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정연 | 2021.01.04 | 미상 | 2026.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나찬웅 | 2023.01.18 | 미상 | 2026.07.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변준영 | 2022.11.14 | 미상 | 2026.07.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영철 | 2021.03.05 | 미상 | 기재 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
다섯 사람 모두 전입이 2018.06.08 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 매수인이 그 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 만큼 우선변제 여부는 단정하지 않았습니다. 박정연·나찬웅·변준영은 배당요구 사실이 확인되고, 이인구·이영철은 배당요구 기재가 확인되지 않습니다.
③ 가격 구조 — 신건 1.15억, 시세 메리트 판단은 유보
현재 최저매각가는 감정가와 같은 115,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 금전 인수액은 0원이므로 현재 회차의 금액상 실질취득은 115,000,000원입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 최근 12개월 평균·최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가 1.15억이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 115,000,000원 | 112,590,000원 | 3,727,410,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 3,750,056,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 3,768,124,800원 |
④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,410,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,840,000,000원 | 112,590,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당 채권 미배당은 3,727,410,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 토지의 별도등기 지상권 인수는 별개의 권리 문제입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역(지하철 1호선·7호선) 남서측 인근이며, 주위는 지식산업센터·업무시설·오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 등기상 용도는 근린시설이나 감정 당시 현황은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물이며 사용승인일은 2017.11.27입니다. 기본적인 위생·급배수·전기·난방·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 평지의 오피스텔 및 근린생활시설 건부지이고, 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 지상권 확인. 금천구를 지상권자로 하는 2017.12.06 제262256호 지상권이 말소되지 않고 인수됩니다. 토지 등기 원문과 지상권 범위·존속 내용을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 점유자 5명 확인. 모두 말소기준 이후 전입이지만 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 별개 문제입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 박정연은 2026.05.27, 변준영은 2026.07.03, 나찬웅은 2026.07.13 배당요구 사실이 확인됩니다. 보증금·확정일자는 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류가 5건 존재하므로 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 등기상 근린시설이지만 현황은 오피스텔 이용입니다. 입찰 목적과 실제 이용 가능성을 관련 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가는 115,000,000원이지만 직접 비교할 최신 실거래 근거가 없어 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 감정가 할인율만으로 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “인수금 0원”만으로 끝나는 사건은 아니다
표면적으로는 간단합니다. 말소기준 이후 압류는 소멸하고, 점유자 5명 역시 모두 말소기준권리 이후 전입이어서 대항력 보증금 승계는 없습니다. 배당표상 매수인의 금전 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 대지권의 목적인 토지에 남는 금천구 지상권 별도등기입니다. 이 권리는 매각 후에도 인수되는 것으로 명시되어 있으므로, “115,000,000원에 낙찰받고 끝”이라는 구조가 아닙니다. 여기에 현황 오피스텔 이용, 점유자 5명, 보증금·확정일자 미상, 세금 압류 5건까지 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건은 후순위 말소 자체보다 인수 지상권의 내용과 실제 점유관계를 확인하는 것이 승부처입니다.
