서울남부지방법원 2026타경4808. 가산대명벨리온 제4층 제419호로, 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 현황 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사월드파트너스이며, 2018.06.08 중소기업은행 앞으로 채권최고액 3,840,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 핵심은 건물 등기만으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 2017.12.06 제262256호로 설정된 금천구 지상권이 별도등기로 존재하며, 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 적혀 있습니다. 따라서 배당표상 금전 인수액이 0원이라는 사실과 토지 이용관계에 영향을 주는 비금전 권리 인수는 반드시 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4808 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제4층 제419호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사월드파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,906,363,847원 |
| 말소기준권리 | 2018.06.08 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 3,840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 ‘인수되는 토지 권리’를 분리해서 봐야 한다
건물 등기상 말소기준은 2018.06.08 중소기업은행 근저당입니다. 이후 금천구·국·국민건강보험공단의 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.02.14에도 중소기업은행이 임의경매를 신청했으나 2024.08.27 취하됐고, 해당 경매개시결정 등기는 2024.08.29 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 — 5명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이인구 | 2021.02.10 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 박정연 | 2021.01.04 | 2026.05.27 | 대항력 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 나찬웅 | 2023.01.18 | 2026.07.13 | 대항력 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 변준영 | 2022.11.14 | 2026.07.03 | 대항력 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 이영철 | 2021.03.05 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 승계 없음 |
확인 인원은 5명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2018.06.08보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 이들의 보증금이 매수인에게 임차보증금으로 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당순위 및 최우선변제 여부는 별도 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 3,840,000,000원 | 112,590,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
115,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 2,410,000원을 제외한 112,590,000원이 근저당 배당으로 계산되고, 근저당 미배당은 3,727,410,000원입니다. 매수인의 금전 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 국세·지방세 중 당해세에 해당하는 금액과 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 영향을 줄 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 115,000,000원 | 112,590,000원 | 3,727,410,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 3,750,056,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 3,768,124,800원 | 0원 |
근저당 채권최고액이 매각가보다 훨씬 커 어느 시나리오에서도 소유자 잔여는 0원이고, 근저당권 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당액 자체가 매수인에게 이전되는 것은 아니며, 시나리오상 매수인 금전 인수는 모두 0원입니다.
⑤ 압류·세금 — 등기는 소멸해도 배당순위 확인은 별개
말소기준 이후에는 2018.11.22 금천구 압류, 2019.02.25 금천구 압류, 2020.01.03 국 압류, 2022.05.19 서울특별시금천구 압류, 2022.06.23 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있지만, 자료에는 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있다는 경고가 있습니다. 따라서 실제 배당은 배당표 추정과 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 근린시설이지만 감정평가 당시 현황 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 가산디지털단지역(지하철 1호선 및 7호선) 남서측 인근이며, 주위는 지식산업센터·업무시설·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 가산디지털단지역이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물이며 사용승인일은 2017.11.27입니다. 위생·급배수·전기·난방·승강기·주차장설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 부정형 평지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 도시지역·준공업지역입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 2017.12.06 제262256호 금천구 지상권의 설정 범위·존속기간·목적·대가 관계를 토지 등기부와 원인서류에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 이인구·박정연·나찬웅·변준영·이영철 5명의 실제 점유 위치와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 보완 확인. 각 전입자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 선순위 차감액을 판단할 수 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설과 현황 오피스텔 이용의 차이가 실제 사용·임대·대출 조건에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 회차별 가격 판단. 신건 115,000,000원, 1회 유찰 92,000,000원, 2회 유찰 73,600,000원 시나리오별로 자금계획을 분리해 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어가면 안 되는 사건
건물 등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2018.06.08 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 전입자 5명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 대지권의 목적인 토지에 남는 금천구 지상권입니다. 금전 인수액과 별개로 매수인이 비금전 권리를 인수하는 구조이므로, 이 지상권을 확인하지 않은 상태에서 “권리가 깨끗하다”고 결론내리기는 어렵습니다. 여기에 전입 5명의 보증금·확정일자가 확인되지 않고 국세·지방세 압류도 다수 존재합니다. 따라서 이 물건은 말소기준 자체보다 토지 별도등기와 점유·배당 원본 확인이 승부처인 사건입니다.
