수원지방법원 2025타경51607. 경기도 수원시 영통구 이의동 리치프라자3 지하1층 101호로, 감정평가상 이용상태는 전용주차장입니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 2025.02.11. 여수수산업협동조합의 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 이후 2025.05.08. 국의 압류, 2026.02.23. 수원시의 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 배당표 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건을 일반적인 아파트처럼 “감정가 대비 몇 퍼센트 싸다”만으로 접근하면 곤란합니다. 이용상태가 전용주차장이고, 현재 회차는 이미 2회 유찰돼 최저매각가가 765,610,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 거래시세 비교 근거가 없으므로 감정가 할인율만 가지고 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51607 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 대학로 60, 지하1층101호 (이의동,리치프라자3) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 전용주차장 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상8층 건물 중 지하1층 101호 |
| 소유자 | 리치아이주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,562,469,120원 / 765,610,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수수산업협동조합 / 4,196,550,424원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계로 인한 매수인 인수금액은 없습니다. 2017.01.19. 코리아신탁주식회사 앞으로 된 신탁등기는 2017.10.20. 말소됐고, 현재 소유자는 리치아이주식회사입니다. 2025.02.11. 강제경매개시결정이 말소기준이며, 그 뒤 국과 수원시의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 765,610,000원으로, 2회 유찰된 현재 회차의 기준은 감정가 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 535,926,999원(감정가 34%), 4회 유찰 시 375,148,899원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 물건은 일반 주거용 세대가 아니라 전용주차장입니다. 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인폭만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다. 현재 가격이 실제 사용가치·수익가치· 매각 가능성에 비해 적정한지는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 765,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,056,100원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 여수수산업협동조합 | 4,196,550,424원 | 755,553,900원 |
| 미배당 | - | 3,440,996,524원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 신청채권자 청구액 전액을 충당하지 못하고 3,440,996,524원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 10,056,100원이 반영된 시뮬레이션이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광교역(신분당선) 동측 인근에 위치하며, 대단지아파트·학교·업무시설·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 버스정류장 및 광교역의 위치와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 대상물건은 전용주차장 용도입니다. 일반 주거·상가와 다른 수요층과 사용가치를 전제로 접근해야 합니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(광교지구)이며, 토지 지목과 이용상황은 주차장입니다.
- 토지. 토지면적 4,215.3㎡, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·택지개발지구·도시교통정비지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘감정가 49%’만 보고 싸다고 판단하지 않기. 비교 실거래가 확인되지 않는 전용주차장 물건이므로 감정가 할인율과 시세 할인율은 같은 의미가 아닙니다.
- 전용주차장 사용구조 확인. 실제 독립 사용범위, 출입 방식, 이용 제한과 관리관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 이미 2회 유찰된 물건인 만큼 실제 매수 수요와 향후 재매각 가능성을 가격 산정보다 먼저 점검해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 세금·배당 확인. 국과 수원시의 압류는 매각으로 소멸하지만 실제 배당순위와 당해세 반영 여부는 매각 전 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 그리고 말소기준 이후 압류는 매각으로 소멸합니다. 권리관계만 놓고 보면 복잡한 인수형 사건은 아닙니다.
하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 물건의 실제 이용상태는 전용주차장이고 이미 2회 유찰돼 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그럼에도 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 다음 유찰 시나리오도 34%, 24%까지 제시돼 있는 만큼, 이 사건은 단순한 할인율보다 실제 사용가치와 환금성을 확인한 뒤 가격을 역산해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 보수적으로. 이것이 핵심입니다.
