1,093,728,000원
수원지방법원 2025타경51607. 수원시 영통구 이의동 리치프라자3 지하1층 101호로, 감정평가상 이용상태는 전용주차장입니다. 소유자는 리치아이주식회사이며, 등기부에는 근저당권이 없습니다. 2017년 코리아신탁주식회사로 소유권이전 신탁등기가 이뤄졌지만 같은 해 신탁재산의 귀속을 원인으로 신탁등기가 말소됐습니다. 이후 2025년 여수수산업협동조합이 강제경매를 신청했고, 이 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다.
말소기준 이후 등기된 동수원세무서장 명의의 국세 압류와 영통구청장 명의의 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 등기상 인수액이 없다는 사실과 물건의 투자성이 좋다는 판단은 별개입니다. 전용주차장이라는 특수한 이용상태와 시세 자료 공백이 가격 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51607 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 대학로 60, 지하1층 101호 (이의동, 리치프라자3) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건물 · 전용주차장 용도 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상8층 건물 중 지하1층 |
| 소유자 | 리치아이주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,562,469,120원 / 1,093,728,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수수산업협동조합 / 4,196,550,424원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기부 발행 | 수원지방법원 등기국 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 강제경매개시결정 이후 압류는 소멸
등기부상 근저당권은 0건입니다. 2017년 소유권보존과 동시에 코리아신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌으나, 2017.10.20. 신탁재산의 귀속을 원인으로 신탁등기가 말소되고 리치아이주식회사 소유로 정리됐습니다. 현재 말소기준은 2025.02.11. 여수수산업협동조합의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인·점유 — 임차인 없음, 임대관계는 미상
등재된 임차인은 없습니다. 따라서 확인된 대항력 임차인의 보증금이나 매수인 승계액도 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유자와 주차장 운영주체는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 할인 여부는 미확인
현재 최저매각가는 1,093,728,000원으로 감정가 1,562,469,120원의 70%입니다. 그러나 이 물건과 비교할 수 있는 실거래 시세가 확인되지 않아, 최저가가 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 전용주차장은 일반 아파트나 근린상가처럼 면적·층만으로 가격을 비교하기 어렵고, 실제 주차면 수, 독립 이용 가능성, 수익구조와 관리비 부담이 가치에 직접 영향을 줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,093,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,337,280원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 여수수산업협동조합 | 4,196,550,424원 | 1,080,390,720원 |
| 미배당 | - | 3,116,159,704원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
신청채권자 청구금액 4,196,550,424원을 기준으로 한 계산입니다. 현재 회차에서는 집행비용 13,337,280원을 제외한 1,080,390,720원이 신청채권자에게 배당되고, 3,116,159,704원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,093,728,000원 | 1,080,390,720원 | 3,116,159,704원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 765,609,600원 | 755,553,504원 | 3,440,996,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 535,926,719원 | 528,167,452원 | 3,668,382,972원 | 0원 |
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광교역(신분당선) 동측 인근으로, 대단지 아파트·학교·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 버스정류장과 광교역의 위치·운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 지하1층 전용주차장 용도입니다. 일반 상가나 주거시설과 다른 수익구조와 환금성을 전제로 검토해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상8층 건물이며 승강기·에스컬레이터·화재탐지·소화전·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대지 전체 면적은 4,215.3㎡, 지목과 토지이용상황은 주차장·주차장등이며 평지의 가로장방형 토지입니다.
- 도로. 남측 왕복 2차선 포장도로에 접하고, 도로접면은 중로한면입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·광교지구 지구단위계획구역·택지개발지구·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 지가. 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물로 표시된 사항과 공부상 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전용주차장 범위. 지하1층 101호의 실제 주차면 수, 경계, 출입동선과 독립 이용 가능 여부를 집합건축물대장·도면·현장에서 확인하세요.
- 운영권 확인. 주차관제기·정산기·차단기와 주차권 판매 권한이 해당 구분소유권에 포함되는지 관리주체에 확인하세요.
- 점유관계 확인. 등재된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자와 사용계약, 인도 가능성을 직접 조사하세요.
- 관리비 확인. 전용주차장의 공용관리비·시설유지비·전기료와 장기 체납액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 수익자료 확인. 월별 주차수입, 정기권 수, 회전율, 인근 대체주차장 요금 없이 최저가의 적정성을 판단하지 마세요.
- 환금성 확인. 전용주차장은 일반 주거·상가보다 매수층이 제한될 수 있으므로 향후 재매각 가능성과 담보대출 조건을 사전에 확인하세요.
- 세금 원본 대조. 국세·지방세 압류와 당해세 여부, 교부청구액, 실제 배당순위를 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·집합건축물대장을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증되지 않았다
이 물건은 근저당권이 없고, 말소기준 이후의 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원으로 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 전용주차장의 실제 가치입니다.
최저가는 감정가의 70%인 1,093,728,000원이지만, 이를 뒷받침할 실거래 시세와 운영수익 자료가 확인되지 않습니다. 임대관계도 미상이고, 전용주차장은 매수층이 제한될 수 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 0원, 가격상 판단 보류입니다. 주차면 수·운영권·관리비·점유·수익을 확인하기 전에는 유찰률만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
