수원지방법원 2025타경51607. 광교역 동측 인근 리치프라자3 4층 407호로, 감정평가상 이용상태는 전용주차장입니다. 등기부 현재 소유관계는 리치아이주식회사 1021.249/1141.85, 코리아신탁주식회사 120.601/1141.85로 나뉘어 있습니다. 이번 강제경매개시결정의 목적은 “4번 리치아이주식회사 지분”이고, 매각물건명세서에도 지분매각으로 기재돼 있습니다.
따라서 최저가 405,834,000원을 보고 리치프라자3 407호 전체를 그 가격에 취득한다고 해석하면 곤란합니다. 낙찰 대상은 리치아이주식회사 지분이고, 신탁된 코리아신탁주식회사 지분은 매각 대상 밖에 남습니다. 등기상 별도 금전 인수는 없지만 공유관계를 안고 취득하는 것 자체가 이 물건의 핵심 권리·환금성 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51607 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 대학로 60, 4층 407호 (이의동, 리치프라자3) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 전용주차장 |
| 현재 소유관계 | 리치아이주식회사 1021.249/1141.85 · 코리아신탁주식회사 120.601/1141.85 |
| 매각형태 | 지분매각 · 리치아이주식회사 지분 강제경매 |
| 감정가 / 최저가 | 828,232,939원 / 405,834,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수수산업협동조합 / 4,196,550,424원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원과 ‘지분 존속’은 별개
말소기준은 2025.02.11. 갑구 8번 강제경매개시결정입니다. 그 이후 리치아이주식회사 지분에 대한 국세 압류와 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 기존 을구 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다.
등기에는 신탁부동산과 관련해 임대차 등 법률행위를 할 경우 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 기재는 없으며, 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
② 가격 — ‘감정가 49%’를 곧바로 시세 할인으로 볼 수 없다
현재 최저매각가는 405,834,000원으로 감정가 828,232,939원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 284,083,800원, 4회 유찰 시 198,858,660원입니다.
다만 이번 매각은 407호 전체가 아니라 리치아이주식회사 지분에 대한 매각입니다. 게다가 이용상태가 일반 상가나 업무시설이 아니라 전용주차장입니다. 따라서 단순히 “감정가의 절반 이하”라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 결론내리거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 지분가치·공유관계·주차장 용도의 처분 가능성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 405,834,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,458,340원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 여수수산업협동조합 | 4,196,550,424원 | 399,375,660원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신청채권자 미배당액은 3,797,174,764원이며 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 공유자 우선매수 — 외부 응찰자가 반드시 볼 부분
매각물건명세서에는 공유자 우선매수신고 제한이 기재돼 있습니다. 공유자가 우선매수신청을 한 경우 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않으면 차회 기일부터는 우선권이 없습니다.
따라서 외부 응찰 자체가 봉쇄된 경매는 아니지만, 현재 회차에서 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 빼고 입찰 결과를 예상해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 애초에 지분매각이므로 누가 남은 지분을 보유하는지와 우선매수권 행사 여부가 낙찰 후 소유구조에 직접 연결됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 대상은 전용주차장 용도입니다. 일반적인 주거·업무·근린생활시설과 같은 방식으로 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 광교역(신분당선) 동측 인근으로 대단지아파트, 학교, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 버스정류장과 광교역의 위치·운행빈도를 볼 때 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상8층 건물이며 기본 위생·급배수, 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지, 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(광교지구)·택지개발지구이며 토지 이용상황은 주차장등, 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 이번 경매가 407호 전체가 아닌 리치아이주식회사 1021.249/1141.85 지분의 매각이라는 점을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 코리아신탁주식회사 명의의 120.601/1141.85 지분이 남으므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 직접 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 당해 매각기일에서 공유자의 우선매수권 행사 가능성과 보증금 제공 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 전용주차장 지분의 실제 처분 가능성과 공유관계 해소 가능성을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 확인된 임차인 기재와 별개로 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유상태와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 것은 ‘무엇을 사는가’
이 사건의 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 감정가 828,232,939원에서 2회 유찰돼 최저가가 405,834,000원, 감정가의 49%까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 출발점은 할인율이 아니라 매각 대상 자체입니다.
낙찰 대상은 리치아이주식회사 지분 1021.249/1141.85이고, 코리아신탁주식회사 120.601/1141.85 지분은 남습니다. 이용상태도 전용주차장입니다. 여기에 공유자 우선매수와 신탁원부 확인까지 필요합니다. 예상배당상 금전 인수는 0원이지만, 그것만으로 안전형 경매라고 평가하기 어려운 이유입니다.
권리상 추가 현금 인수는 0원, 그러나 소유구조와 환금성 난도는 높다. 이 사건은 “얼마나 싸졌는가”보다 지분을 취득한 뒤 어떻게 공유관계를 관리하고 처분할 것인가가 먼저 해결돼야 하는 경매입니다.
